Bán nhà ở hình thành trong tương lai: Khi các chủ đầu tư “tạm ứng niềm tin “

Có nhiều người nói rằng, khi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai là “đặt cược” vào uy tín của chủ đầu tư, cho dù quy định về bảo lãnh ngân hàng với loại hình này đã được đặt ra.

Câu chuyện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dù đã nói nhiều nhưng đến nay vẫn giữ nguyên tính “thời sự”, bởi đâu đó sự rủi ro cho người mua nhà với phân khúc này vẫn luôn rình rập.

Tại hội thảo “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro” được tổ chức cuối tuần qua, các chuyên gia cho rằng, dù đã có hành lang pháp lý, nhưng người mua nhà ở phân khúc này vẫn là người “cầm dao đằng lưỡi”.

Nhận diện những rủi ro

Những câu chuyện chủ đầu đầu tư thiếu trách nhiệm, chây ỳ không bàn giao căn hộ nổi cộm tại TP.HCM thời gian vừa qua, dù không phải là nhiều, nhưng giống như những “con sâu làm rầu nồi canh” cho cả thị trường bất động sản. Bởi hậu quả của  các dự án này đã trở thành nỗi ám ảnh cho những người có nhu cầu mua căn hộ hiện nay.

Từ vụ việc tại dự án PetroVietnam Landmark (quận 2), 584 Lilama SHB Building (quận Tân Phú) hay dự án Gia Phú (quận Thủ Đức) dù đã khách hàng đã khiếu nại, khiếu kiện nhiều năm qua, nhưng đến nay, nguy cơ mua nhà bị mất trắng vẫn chưa được giải quyết.

Đơn cử, dự án PetroVietnam Landmark (quận 2, TP.HCM) của Công ty PVC Land, sau khi mệt mỏi vì chủ đầu tư chậm giao căn hộ nhiều năm liền, một số người mua đã nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land. Tòa án Nhân dân TP.HCM sau đó đã ra quyết định mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư này.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là, một khi công ty này phá sản, những người mua nhà đã thanh toán tới 80 - 90% giá trị căn hộ có lấy lại được tiền của mình? Hay như dự án Gia Phú, đến nay người mua nhà đang vô vọng vì quyền lợi chưa được giải quyết…

Ông Phạm Gia Hoà, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rõ, khi muốn đưa vào kinh doanh sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, đồng thời phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất...

Dự án nổi tiếng vì tai tiếng PetroVietnam Landmark 

Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh các rủi ro liên quan đến pháp lý, khách hàng còn gặp phải nhiều rủi ro từ ngân hàng, rủi ro từ chính chủ đầu tư, thậm chí rủi ro từ các nhà thầu trong việc đảm bảo tiến độ, chất lượng căn hộ.

Cụ thể, rủi ro có thể phát sinh từ việc chủ đầu tư sử dụng vốn ngân hàng mà tài sản hình thành trong tương lai đã được thế chấp cho ngân hàng.

Nếu thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, người mua nhà dễ dàng trở thành nạn nhân vừa mất tiền vừa không nhận được nhà khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Bởi việc này sẽ tác động trực tiếp đến việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết các dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay việc bảo lãnh sản phẩm hình thành trong tương lai của các ngân hàng là chưa hợp lý.

Theo đó, việc một ngân hàng bảo lãnh nhiều dự án lên tới hàng ngàn tỷ, vài chục ngàn tỷ đồng là vượt quá khả năng và nguồn lực của một ngân hàng.

Ngoài ra, khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng có thể gặp rủi ro về việc nhận nhà không đúng tiến độ, chất lượng dịch vụ, chất lượng công trình. Hoặc khách hàng đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn, một căn nhà bán cho nhiều người...

Ông Châu cũng nhấn mạnh tình trạng nhiều chủ đầu tư qua mặt khách hàng bằng việc thay tên đổi họ dự án, thay đổi quy hoạch 1/500, tăng nhiều tiện ích ảo của dự án.

Đó là những rủi ro khách hàng phải đối mặt nếu không tìm hiểu kỹ thông tin cũng như không có chế tài quản lý chặt chẽ từ các ngành chức năng đối với các dự án.

Ngoài ra, khách hàng còn gặp rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án. Theo đó, tại Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định, sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thoả thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận này không đúng theo quy định. Nhiều khách hàng mua nhà thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận, vì nhiều chủ đầu tư phải chờ bán hết nhà trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án đó sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.

Người mua nhà cũng có thể sẽ phải đối mặt với những rủi ro về tiến độ, chất lượng căn hộ trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao sử dụng chưa được bao lâu đã có tình trạng xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ gây tâm lý hoang mang cho khách hàng...

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, cơ quan chức năng cần hạn chế tình trạng lách luật để "bán nhà trên giấy" của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhằm đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, công bằng, minh bạch, mang tính ổn định lâu dài, qua đó hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Cần “cải tiến” việc bán nhà trên giấy

Theo các chuyên gia, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu ở dạng thế chấp để vay vốn chứ không tập trung vào mua bán.

Ở các nước phát triển, người ta chủ yếu mua bán các căn nhà hiện hữu. Bởi nước họ có những ngân hàng chuyên cho vay bất động sản với tiềm lực lớn, thậm chí ở nước ngoài còn có tình trạng dư vốn, cho vay không lãi suất, miễn là đồng tiền vận động được.

Còn ở Việt Nam, do tình trạng chủ đầu tư thiếu vốn rất phổ biến nên dẫn đến tình trạng bán nhà trên giấy. Dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có đưa ra một số hình thức để hạn chế tính không bền vững trong hình thức giao dịch này nhưng thực tế vẫn chưa đi vào thị trường một cách hữu hiệu. Người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư thay vì ngân hàng. Do đó, có rất ít ngân hàng đồng ý đứng ra bảo lãnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng cho rằng, ngay tại một quốc gia phát triển như Hoa Kỳ cũng có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai được đem ra bán.

Thế nhưng, tại Hoa Kỳ, các nhà đầu tư có đất, khi đi vay vốn của ngân hàng thì phải đảm bảo xây dựng xong mới được bán cho khách hàng, không được phép huy động tiền của dân chúng rồi đồng thời đi vay ngân hàng.

"Trường hợp, người dân có tiền muốn mua căn hộ tại dự án hình thành trong tương lai, họ có quyền đặt cọc trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải mở một tài khoản ở ngân hàng, số tiền đặt cọc được chuyển vào tài khoản phong tỏa. Cho đến khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được nhận số tiền đó.

Song song, giao cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu trên căn hộ hoặc căn nhà đó. Tức là tiền trao cháo múc. Trong khi đó, ở Việt Nam thì ngược lại.

Người dân khi mua nhà ‘trên giấy’ phải được đứng ở cương vị người mua. Việc bắt họ bỏ tiền đầu tư là đang gián tiếp biến họ thành những nhà đầu tư bất khả kháng", ông Hiếu cho biết.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng OCB cũng cho rằng, việc bảo lãnh ngân hàng cho các dự án bất động sản cần có sự lựa chọn chặt chẽ trước khi phát hành chứng thư bảo lãnh. Cụ thể, ngân hàng cần tìm hiểu năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, đánh giá uy tín của chủ đầu tư…

Ngoài ra, bên cạnh việc tăng cường sự kết nối giữa ngân hàng - chủ đầu tư - người mua và người môi giới bất động sản, cần minh bạch các thông tin về thế chấp các dự án bất động sản để khách hàng có nhiều thông tin, lựa chọn nhằm hạn chế những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong quá trình giao dịch các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai...