Bán lẻ cao cấp chuyển chiến lược

Sau hơn 3 năm hoạt động trong tình trạng “trống vắng”, mới đây, trung tâm thương mại Thiên Sơn Plaza (quận 7, TP.HCM) đã tạm ngưng hoạt động để cơ cấu lại công năng sử dụng. Chưa biết khu thương mại 5 tầng này sẽ chuyển sang lĩnh vực gì, nhưng phía bên trái của Trung tâm (phía mặt đường Nguyễn Lương Bằng) có đăng các thông tin mời hợp tác đầu tư, cho thuê văn phòng. Có lẽ, cho thuê văn phòng là lĩnh vực Thiên Sơn Plaza sẽ chuyển sang trong thời gian tới.

Không chỉ Thiên Sơn Plaza , Zen Plaza (quận 1) cũng đang đóng cửa sửa chữa nhằm chuyển đổi công năng. Cụ thể, trung tâm thương mại này sẽ chuyển đổi khu bán lẻ thời trang trên 3 tầng đầu tiên của tòa nhà thành khu ẩm thực. Theo kế hoạch, khu ẩm thực sẽ được khai trương vào đầu tháng 11 tới. Trước đó, vào quý II/2013, khu mua sắm Premium Outlet và một trung tâm thương mại tại quận 11 cũng đã đóng cửa.

Mặc dù thị trường mặt bằng bán lẻ cao cấp TP.HCM đã bắt đầu có dấu hiệu xuống dốc trong khoảng 2 năm gần đây, nhưng năm nay mới thực sự chứng kiến suy sụp của thị trường này, nhất là khi nhìn vào tỉ lệ trống cứ liên tục tăng lên.

Báo cáo nghiên cứu của các công ty tư vấn bất động sản như Cushman & Wakefield, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam... dù đưa ra các con số khác nhau nhưng vẫn có một kết quả chung là tình hình cho thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đang ngày càng diễn biến xấu.

Khảo sát của chúng tôi cũng cho thấy hầu hết các trung tâm thương mại, khu bán lẻ tại TP.HCM đều có diện tích trống khá cao. Tòa nhà Waseco Plaza (gần sân bay Tân Sơn Nhất), chẳng hạn, dù đã đi vào hoạt động từ nhiều năm nay, nhưng hiện vẫn còn tới 40% gian hàng chưa cho thuê được. Trung tâm mua sắm Pico Plaza (quận Tân Bình) cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Một số trung tâm thương mại nằm ở trung tâm thành phố trước đây được lấp đầy giờ cũng đã xuất hiện nhiều khoảng trống. Loại hình bán lẻ Bazaar (lai giữa chợ và trung tâm thương mại) như Saigon Square 2 cũng đang đối mặt với tỉ lệ trống ngày càng tăng.

Khi tỉ lệ trống tăng lên, giá thuê cũng ngày càng giảm xuống. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, ở khu vực trung tâm, ngoại trừ các mặt bằng có vị trí đắc địa vẫn giữ giá 74-95 USD/m2/tháng (1,5-2 triệu đồng/m2/tháng), các khối đế bán lẻ (phần diện tích dành cho thương mại tại các tòa nhà căn hộ hoặc văn phòng) đã giảm 1,8% so với 3 tháng trước, còn 47 USD/m2/tháng (gần 1 triệu đồng/m2/tháng).

Trong khi đó, ở rìa trung tâm, giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm 2-3% ở tất cả các phân khúc bán lẻ hiện đại. Giá thuê khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và khu mua sắm tổng hợp hiện ở mức 16,18-38,2 USD/m2/tháng (340.000-800.000 đồng/m2/tháng).

Theo bà Ngọc Lê, quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam , các nhà bán lẻ không hẳn đóng cửa ngừng kinh doanh mà chỉ là chuyển vị trí từ khu trung tâm sang các vùng rìa, nơi có giá thuê cạnh tranh hơn. “Sự dịch chuyển của các nhà bán lẻ cho thấy mức giá thuê ngất ngưởng không còn được chấp nhận”, bà nói.

Kinh tế suy giảm trong khi thu nhập tăng chậm đã khiến cho người tiêu dùng hạn chế chi tiêu (theo CBRE Việt Nam, tốc độ tăng thu nhập hằng tháng của người dân Việt Nam đã giảm từ 55% năm 2008 xuống còn 32,8% vào năm 2012). Nhưng dù trong bối cảnh nào, những ngành hàng phục vụ nhu cầu cơ bản như ăn uống vẫn sôi động. Đây có lẽ là lý do chính cho việc chuyển công năng sang lĩnh vực ẩm thực của Zen Plaza và một số tòa nhà khác.

Một phân khúc khác được các nhà bán lẻ quan tâm là cửa hàng tiện lợi hoặc siêu thị vì đây là mảng vẫn hoạt động khá tốt dù kinh tế suy giảm.

Có thể thấy, kinh doanh bán lẻ các trung tâm thương mại thường được xem là đại diện cho dòng bán lẻ cao cấp; còn các siêu thị thì phục vụ cho khách hàng bình dân. Và một điều rõ ràng là khách hàng bình dân lúc nào cũng nhiều hơn khách cao cấp. Điều này cũng giải thích vì sao nhiều nhà phân phối nước ngoài đã có mặt tại Việt Nam như Big C, Metro Cash & Carry, Lotte Mart, Family... vẫn không ngừng mở rộng hệ thống kinh doanh.

“Điểm sáng duy nhất trên thị trường là phân khúc mặt bằng dành cho ẩm thực và cửa hàng tiện lợi vẫn nhộn nhịp”, bà Ngọc nhận xét.

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là thị trường bán lẻ hiện đại sắp tới sẽ như thế nào. “Sự phục hồi của nền kinh tế sẽ kéo theo thị trường bán lẻ phát triển trở lại, nhưng trong thời gian chờ đến lúc đó, các chủ cho thuê phải tiếp tục đáp ứng mọi nhu cầu của nhà bán lẻ”, bà Ngọc nhận định.