Băn khoăn quyết định “phạt cho tồn tại” của Sở Xây dựng TP.HCM

3 nhóm vi phạm được tồn tại

Sở Xây dựng TP.HCM vừa ban hành văn bản kèm theo Công văn số 1062/SXD-TT, ngày 22/1/2020 hướng dẫn các tiêu chí phân loại công trình trái phép dựa trên các quy định của pháp luật, để giải quyết dứt điểm các công trình trái phép.

Theo văn bản này, sẽ có 3 nhóm công trình không phép, sai phép được hợp thức hóa trong thời gian tới. Cụ thể:

Nhóm 1: Các công trình xây dựng sai phép sửa chữa, cải tạo, sai nội dung giấy phép xây dựng đối với công trình mới; Công trình không có giấy phép theo quy định; Công trình xây dựng sai thiết kế; Công trình xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế hoặc quy hoạch được duyệt theo Nghị định 121/2013, hành vi vi phạm đã kết thúc trước ngày 15/1/2018 (ngày Nghị định 139/2017 có hiệu lực - PV).

Để được tồn tại, nhóm 1 phải đáp ứng đủ 6 tiêu chí theo Thông tư 03/2028 của Bộ Xây dựng gồm: Không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình phụ cận, không tranh chấp, có chủ quyền hợp pháp, phù hợp quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2008 đến trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 mới được phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/1/2018 và có một trong các văn bản như quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.

Đồng thời, chủ đầu tư công trình phải nộp số lợi bất hợp pháp bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ và 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế, sai quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng.

Nhóm 2: Các công trình xây dựng không giấy phép, công trình xây dựng sai phép, công trình xây sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết 1/500.

Để được tồn tại, nhóm công trình này phải đảm bảo 6 tiêu chí: Không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình phụ cận, không tranh chấp, có chủ quyền đất, phù hợp quy hoạch hiện tại, hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2008 và kết thúc trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 mới được phát hiện. Và chủ đầu tư các công trình này cũng phải nộp lại số lợi bất hợp pháp như nhóm 1.

Nhóm 3: Các công trình xây dựng không phép, sai phép sau ngày 15/1/2018.

Để được tồn tại, nhóm này phải đáp ứng 7 tiêu chí: Chưa tổ chức cưỡng chế thi hành quyết định xử lý vi phạm hành chính, không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng công trình phụ cận, không tranh chấp, có chủ quyền, phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

Phạt cho tồn tại, vi phạm sẽ gia tăng?

Công văn trên của Sở Xây dựng TP.HCM nhằm mục đích xử lý dứt điểm các công trình sai phép vốn đang rất nhức nhối và khó xử lý với chính quyền Thành phố bấy lâu nay. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, văn bản này có nhiều vấn đề.

Cụ thể, theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, có hiệu lực ngày 15/1/2018, các công trình đang xây dựng mà sai chỉ giới xây dựng, cơi nới, lấn chiếm sẽ tháo dỡ ngay.

Tại khoản 12, Điều 15, Nghị định 139 nêu rõ: “Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau: a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình; b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng; c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm”.

Khoản 13, Điều 15, Nghị định 139/2017 cũng nêu rõ: “Đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này, sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, rõ ràng là văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM có vấn đề. Phân ra theo nhóm như trên là không phù hợp, không khách quan và cũng không thể áp dụng theo Nghị định 121/2013, vì nghị định này đã hết hiệu lực.

Theo ông Phượng, nếu Sở Xây dựng TP.HCM thống kê các sai phạm này để kỷ luật cán bộ thì được, còn để xử lý như hướng dẫn trong văn bản thì không phù hợp.

Luật sư Phượng cho biết, đối với những vi phạm về xây dựng mà đã xử phạt hành chính, nhưng chưa khắc phục hậu quả trước thời hạn Nghị định 139 có hiệu lực (15/1/2018), thì phải áp dụng Nghị định 139, vì Nghị định 121 đã hết hiệu lực. Tức là phát hiện ra sai phạm là phải xử lý ngay, không thể nói là sai từ trước. Trừ trường hợp có văn bản xử phạt và đã khắc phục theo Nghị định 121, còn không thì coi như chưa bị phát hiện và phải xử theo Nghị định 139/2017. Có thể không xử phạt hành chính nữa, nhưng bắt buộc phải khắc phục hậu quả, phá dỡ sai phạm về nguyên trạng.

Trong trường hợp sai phạm sau ngày 15/1/2018 (tức nhóm 3 nêu trên), việc phạt cho tồn tại là bất hợp lý. Bởi các sai phạm, đặc biệt là các dự án bất động sản thường là sửa quy hoạch, sau đó mới xin giấy phép xây dựng. Nếu như dự án sai về giấy phép xây dựng giờ lại xin cấp lại, thì phải sửa ở mức cao hơn là sửa quy hoạch để hợp thức hóa cho sai phạm, điều này là bất hợp lý. Đặc biệt, với trường hợp vi phạm các quy định của Luật Đất đai thì không được cấp giấy phép sửa đổi, buộc phải khắc phục nguyên trạng.

Hơn nữa, theo ông Phượng, với những dự án đầu tư sai phạm sau ngày 15/1/2018 phải xử lý vi phạm về thủ tục đầu tư của các chủ đầu tư vi phạm.

“Không thể để xảy ra chuyện năm 2018 xây dựng sai quy hoạch, năm 2019 sửa quy hoạch và năm 2020 thì hợp thức hóa được”, ông Phượng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, tiến sĩ luật Trương Vĩnh Khang (Viện Nhà nước và Pháp luật) cho biết, vấn đề “phạt cho tồn tại” trong xây dựng không phải bây giờ mới nói, mà trước đây Chính phủ, Quốc hội và các đơn vị phản biện xã hội đã không chấp nhận việc này. Nếu như Sở Xây dựng TP.HCM còn có tư duy “phạt cho tồn tại” trong xây dựng chính là một trong những biểu hiện của sự tùy tiện trong quản lý.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, công văn của Sở Xây dựng TP.HCM về bản chất không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Đây chỉ là một loại văn bản được các cấp có thẩm quyền ban hành để hướng dẫn cụ thể hơn, chi tiết hơn những điều khoản trong văn bản quy phạm pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn và Nghị định 121 và Nghị định 139.

Về nội dung công văn của Sở Xây dựng TP.HCM, theo ông Tuấn Anh, mặc dù không trái với quy định pháp luật, nhưng lại cho thấy vấn đề trong công tác quản lý, thực hiện nhiệm vụ. Không thể nói câu chuyện không biết về hành vi vi phạm, hay đến hiện nay mới phát hiện được hành vi vi phạm để biện minh việc không hoàn thành nhiệm vụ, hoặc tiếp tay cho những vi phạm.

Quy định về việc tiếp tục cấp phép cho các công trình sai phạm đang tạo ra tiền lệ xấu đối với những chủ đầu tư có chủ đích lách luật, làm sai từ đầu và thực tế cũng cho thấy việc những dự án về xây dựng sai phạm gây hậu quả nghiêm trọng xảy ra ở khắp cả nước.

Theo TS. Khang, vi phạm về lĩnh vực đất đai và xây dựng để lại những hậu quả rất xấu, như phá vỡ về quy hoạch đất đai, phá vỡ quy hoạch đô thị, là phá vỡ quy hoạch kinh tế của Nhà nước. Việc sai phạm này diễn ra khiến trật tự xã hội không được thiết lập và là cơ hội, điều kiện để tình trạng tham nhũng, lợi ích nhóm hoành hành, người dân bị vi phạm quyền lợi rất lớn.

Nếu Sở Xây dựng TP.HCM xử lý theo kiểu “phạt cho tồn tại” thì sẽ xảy ra tình trạng nhờn luật, phát sinh tâm lý cứ sai phạm rồi được nộp phạt cho tồn tại.