Băn khoăn cách tính tiền sử dụng đất

Nguyên tắc áp dụng

Hiện tại, Chính phủ đang tiến hành soạn thảo các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 để có thể đồng bộ hiệu lực vào ngày 1/8/2024 tới theo Luật sửa đổi 4 Luật được thông qua tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV. Trong đó, dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có vai trò rất quan trọng trong thúc đẩy và định hướng sự phát triển của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, việc tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại dự thảo có nhiều vấn đề cần phải xem xét và đánh giá tác động với nhiều trường hợp khác nhau, nhất là đối với các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh, nhằm đảm bảo mục tiêu thúc đẩy doanh nghiệp tái đầu tư, mở rộng sản xuất.

Theo quy định tại Điều 14 và Điều 36 của dự thảo, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính lại khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo đề nghị của nhà đầu tư được tính theo công thức:

Việc tính lại tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng khi chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết và được chấp thuận mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất.

Nguyên tắc tính lại tiền sử dụng đất như trên về cơ bản là phù hợp với định hướng “chủ đầu tư sử dụng đất bao nhiêu thì sẽ trả bấy nhiêu tiền đất”, đặc biệt phù hợp với các dự án bất động sản nói chung vì hiệu quả sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán của dự án tại từng thời điểm khác nhau, nếu dự án được hưởng lợi từ các hạ tầng khung do Nhà nước đầu tư, khi chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch nhằm khai thác tốt hơn đất đai thì phải tính lại tiền sử dụng đất.

Điều này có tác động gián tiếp khắc phục tình trạng một số chủ đầu tư dù đã hoàn thiện dự án nhưng chưa đưa đất vào kinh doanh mà chờ những giai đoạn sau để bán giá tốt hơn, qua đó tăng cường tốc độ, hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu áp dụng quy định trên với các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh thì gây bất cập nhất định. Với doanh nghiệp sản xuất, khi bắt đầu thực hiện dự án, chi phí sử dụng đất đã được đưa vào bài toán nghiên cứu khả thi của doanh nghiệp.

Vì vậy, sau khi đầu tư xây dựng và được cấp quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu mở rộng sản xuất - kinh doanh thì doanh nghiệp có quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất nếu được các cơ quan quản lý nhà nước cho phép.

Theo nguyên tắc của dự thảo, doanh nghiệp sẽ phải tính lại tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại và số tiền đã nộp trước đây chỉ được khấu trừ như một phần tiền đóng trước, không xét đến sự trượt giá của tiền và sự tăng giá của đất đai theo thời gian, như vậy là chưa phù hợp với thực tiễn.

Doanh nghiệp sản xuất không tiến hành kinh doanh bất động sản nên không thu trực tiếp được tiền từ quỹ đất của mình.

Việc phải tính lại tiền sử dụng đất theo thời giá hiện tại sẽ gây ra gánh nặng chi phí rất lớn, trong khi họ chỉ mở rộng sản xuất và phần chi phí sử dụng đất trong bài toàn tăng quy mô thông thường chỉ tính với phần mở rộng, chứ không thể nào tính cho toàn bộ diện tích đất dự án ngay từ thời điểm bắt đầu.

Một ví dụ đơn giản cho nguyên tắc nêu trên (bỏ qua các thông số cụ thể về kỹ thuật) là trường hợp dự án sản xuất quy mô 20 ha, mật độ xây dựng cho phép là 50% và hoàn thành nghĩa vụ tài chính năm 2015 với số tiền là 10 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ đồng/ha).

Đến nay, do có nhu cầu mở rộng sản xuất nên doanh nghiệp đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng mật độ xây dựng từ 50% lên 60% và được các cơ quan quản lý nhà nước cho phép.

Giả sử, thời điểm hiện tại giá đất cụ thể áp dụng cho dự án là 2 tỷ đồng/ha, thì theo nguyên tắc của dự thảo, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp bổ sung là 14 tỷ đồng được tính như sau:

Như vậy, thay vì chỉ tính tiền sử dụng đất cho 2 ha tăng thêm là 4 tỷ đồng, cách tính tại dự thảo sẽ làm chi phí sử dụng đất của dự án đội lên đến 14 tỷ đồng, điều này có thể làm triệt tiêu ý chí mở rộng đầu tư, sản xuất của doanh nghiệp khi bài toán khả thi ban đầu đổ bể khi số tiền sử dụng đất tăng gấp đôi từ 10 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng (tính mật độ xây dựng 50% khi chủ đầu tư đề xuất dự án).

Cần điều chỉnh phù hợp

Quá trình triển khai một dự án thường trải qua một thời gian dài và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, nên việc điều chỉnh các chiến lược kinh doanh đề phù hợp với tình hình mới sẽ thường xuyên xảy ra. Đối với các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh, đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản nhưng không phải thiết yếu, các yếu tố về khách hàng, đối tác, công nghệ... chiếm một vị trí cao hơn.

Luật sư Trần Đại Nghĩa chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN).

Vì vậy, để có thể tạo điều kiện tốt nhất cho quá trình sản xuất - kinh doanh đòi hỏi phải có những chính sách linh hoạt, hỗ trợ doanh nghiệp điều chỉnh sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường, trong đó có việc mở rộng hoặc thu nhỏ quy mô sản xuất thể hiện qua việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án.

Điều này không chỉ có ý nghĩa với doanh nghiệp, mà còn giúp cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh hiện nay, khi Việt Nam đang muốn thu hút nhiều hơn vốn đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất quan trọng.

Trên thực tế, nếu không có những chính sách phù hợp thì các các đối tác FDI lớn hiện nay như Samsung, LG, Intel... có muốn mở rộng quy mô sản xuất tại những địa điểm hiện hữu khi họ phải đóng lại toàn bộ tiền sử dụng đất cho cả dự án tính từ thời điểm hiện tại?

Ngoài ra, đối với các dự án bất động sản nói chung, về cơ bản, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như tại dự thảo là tương đối phù hợp, nhưng vẫn có một số trường hợp cần phải xem xét và quy định cụ thể hơn.

Chẳng hạn, dự thảo quy định rằng, khi chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất thì phải tính lại tiền sử dụng đất toàn dự án.

Tuy nhiên, trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh giảm quy mô hoặc tăng các chỉ tiêu như cây xanh, hạ tầng xã hội… thì liệu có buộc phải tính lại tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án ở thời điểm hiện tại hay không? Bởi việc tăng chỉ tiêu cây xanh và hạ tầng xã hội đều là những chính sách mà Nhà nước đang khuyến khích.

Hay như việc chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án tăng chỉ tiêu để làm nhà ở xã hội mà buộc phải tính lại toàn bộ tiền sử dụng đất cho cả dự án thì gần như sẽ không một chủ đầu tư nào thực hiện.

Chúng ta đang khuyến khích phát triển nhà ở xã hội thì phải có những chính sách về đất đai để đồng bộ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện, điều mà dự thảo chưa thực hiện được.

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, Ban soạn thảo cần có sự điều chỉnh phù hợp nhằm giải quyết triệt để cho trường hợp điều chỉnh quy hoạch chi tiết của doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh.

Tại bản dự thảo phát hành vào tháng 4/2024, Ban soạn thảo đã có những quy định khá thông thoáng khi cho phép chỉ tính tiền sử dụng đất đối với phần chi tiêu quy hoạch tăng thêm với giá đất ở thời điểm hiện tại, nhưng đến bản dự thảo tháng 7/2024 đã không còn phương án này. Vì vậy, Ban soạn thảo cần xem xét áp dụng lại đối với trường hợp các dự án sản xuất - kinh doanh không phải là dự án bất động sản.

Ngoài ra, cũng cần cân nhắc áp dụng phương pháp tính này cho các dự án bất động sản mà nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhưng làm giảm cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất, thay vì chỉ quy định cứng là làm “thay đổi” cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất như hiện nay.

Đồng thời, xem xét áp dụng với trường hợp làm tăng cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất nhưng phục vụ cho các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội hoặc các hạ tầng xã hội khác nói chung.

Khi khắc phục được những tồn tại nêu trên thì Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mới thực sự phát huy được hết tiềm năng của đất đai, qua đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.