Băn khoăn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Sẽ minh bạch hóa thị trường

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư thực hiện dự án phải được ngân hàng bảo lãnh.

Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Trong khi theo quy định trước đó, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền.

Cũng theo ông Hà, quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay cũng sẽ hạn chế được cầu ảo, cung ảo trên thị trường, vì trước đó, nhiều chủ đầu tư bán nhà trên giấy, nhưng sau đó dự án lại không được thực hiện. Còn với quy định hiện nay, nếu dự án không bàn giao được, bên bảo lãnh phải trả lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết.

Đại diện Vụ tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước, bà Bùi Thị Kim Ngân cho biết,liên quan đến bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước đã soạn thảo Thông tư 07 về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có điều khoản riêng về việc bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng công bố cả danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh bất động sản.

Theo đó, các ngân hàng thương mại tham gia bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thông tư này cũng quy định rõ Hợp đồng mua bán, thuê mua, cũng như nghĩa vụ chủ đầu tư phải hoàn tiền cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm. Trong khi đó, ngân hàng thương mại bảo lãnh dự án phải đánh giá chủ đầu tư đủ năng lực và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích. 

Khách vẫn gặp rủi ro

Mặc dù việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, được cả khách hàng và chủ đầu tư đón nhận. Thế nhưng, đến thời điểm này, quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn.

Tại Hội thảo, phía Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và đại diện Ngân hàng Nhà nước đã nhận được nhiều câu hỏi. Thậm chí, không ít người còn hoài nghi quy định này khó giúp thị trường minh bạch, phát triển lành mạnh hơn.

Một đại diện từ phía công ty luật cho biết, hiện phần lớn khách hàng vẫn không để ý đến việc mời luật sư tư vấn khi mua nhà, vì thế, việc ký hợp đồng mua bán, ngay cả khi dự án được bảo lãnh, khách hàng cũng không thể lường hết rủi ro.

Theo đại diện này, các ngân hàng thương mại hiện nay tham gia bảo lãnh chủ yếu để thu phí chứ không phải vì quyền lợi của khách hàng. Vì thế, nếu chủ đầu tư “bắt tay” với ngân hàng, thì quyền lợi khách hàng vì thế khó được đảm bảo. Ngoài ra, việc quy định có hiệu lực, song không ít doanh nghiệp vẫn loay hoay chưa rõ, phải tìm tư vấn từcác văn phòng luật sư.

Một đại diện của Ngân hàng Techcombank lại băn khoăn, quy định hợp đồng bảo lãnh chỉ có hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà là khó khả thi. Bởi hầu hết các dự án hiện nay, chủ đầu tư đều không bàn giao nhà theo đúng cam kết.

Ngoài ra, vị đại diện này cũng lo ngại, quyền lợi của khách hàng khó được đảm bảo, do thông tư hướng dẫn hiện nay chỉ nặng về bảo lãnh tiến độ, chứ nghĩa vụ của chủ đầu tư với người bảo lãnh ra sao vẫn chưa thể hiện rõ. 

Còn những băn khoăn

Tại Hội thảo, hàng loạt băn khoăn khác cũng đã được doanh nghiệp và khách hàng gửi đến đại diện các cơ quan quản lý.

Có khách hàng cho rằng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp khó khăn đã thế chấp dự án ở ngân hàng, nay dự án đó có tiếp tục được ngân hàng bảo lãnh hay không? Chủ đầu tư có thể thế chấp bảo lãnh dự án bằng một dự án khác hay không? Mức phí bảo lãnh ra sao? Các ngân hàng có bảo lãnh khách hàng riêng lẻ của dự án, hoặc nếu các chủ dự án chưa mua được phí bảo lãnh, mà dự án vẫn đang tiến hành bán hàng thì phải xử lý thế nào?...

Trả lời các câu hỏi này, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng,tại nhiều dự án trước khi bán hàng, chủ đầu tư đã phải có những cam kết về việc bảo lãnh. Để đạt được thỏa thuận này, chủ đầu tư sẽ phải chứng minh cơ sở pháp lý của dự án. Mặt khác, Thông tư 07 hướng dẫn việc bảo lãnh dự án cũng chỉ là những quy định khung. Quy trình bảo lãnh ra sao các ngân hàng thương mại sẽ có quy trình.

Liên quan đến phí bảo lãnh dựa án, ông Hà cho rằng, mức phí cao hay thấp còn phục thuộc vào uy tín của chủ đầu tư và tính khá thi của dự án. Trong khi thời hạn bảo lãnh cũng được quy định để khách hàng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư đảm bảo hoàn thành dự án, tránh tình trạng lệch lạc khi thị trường giảm giá vì suy thoái, hoặc tăng giá vì hồi phục.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng đưa ra trả lời bổ sung ý kiến của phía Bộ Xây dựng, nhưng nhiều trả lời vẫn chưa thực sự thỏa mãn với kỳ vọng từ chủ đầu tư, người mua nhà.