Bán chỗ đỗ xe chung cư: Người gật, kẻ lắc!

Hợp pháp…

Tháng 3/2019, Công ty Phát Đạt phát đi thông báo sẽ bán chỗ đậu xe ô tô tại hầm số 2 của Chung cư The EverRich do doanh nghiệp này xây dựng với giá khởi điểm 500 triệu đồng/chỗ đậu xe vĩnh viễn. Ngay sau khi thông báo được phát đi, một số cư dân chung cư này đã phản đối vì cho rằng, giá bán này là không hợp lý và đây là khu vực nằm trong tòa nhà của chung cư mà họ đã mua, chủ đầu tư nên khai thác cho thuê hàng tháng, thay vì bán chỗ đậu xe.

Sau đó, đã có nhiều cuộc họp giữa cư dân và chủ đầu tư để giải quyết các khúc mắc. Phía chủ đầu tư cho rằng, đây là khu vực thuộc quyền khai thác và sở hữu của chủ đầu tư, doanh nghiệp đã xin ý kiến và được Bộ Xây dựng đồng ý cho bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng cho phép họ bán.

Sau khi giải thích cho cư dân, ngày 11/9/2019, Công ty Phát Đạt tiếp tục có thông báo Tổ chức bốc thăm bán quyền sử dụng chỗ đậu xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư tại The EverRich, số 290 An Dương Vương, quận 5, TP.HCM. Theo đó, tổng số chỗ đậu xe của hầm là 188 chỗ, Công ty sẽ bán 155 chỗ, dự kiến sẽ thu về 77,5 tỷ đồng.

“Đến nay, chúng tôi đã nhận được 141 đơn đăng ký mua chỗ đậu xe từ cư dân tòa nhà”, ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc Phát Đạt cho biết.

Cũng trong thông báo này, khách hàng đăng ký bốc thăm mua sẽ đặt cọc 50 triệu đồng, 15 ngày sau khi đặt cọc sẽ ra hợp đồng mua bán, khách hàng mua sẽ được sở hữu vĩnh viễn chỗ đậu xe, diện tích khoảng 8,5 m2/chỗ.

Đại diện Công ty Phát Đạt cho rằng, việc doanh nghiệp bán chỗ đậu xe là hợp pháp theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản và đã có nhiều doanh nghiệp từng bán chỗ đậu xe ô tô tại các dự án chung cư. Việc bán chỗ đậu xe ô tô vì doanh nghiệp không muốn cho đơn vị ngoài thuê khai thác và doanh nghiệp cũng nhiều việc, không thể tự khai thác, nên quyết định bán chỗ đậu xe cho cư dân.

Anh Hùng, một cư dân tại Chung cư The EverRich đã đăng ký mua chỗ đậu xe dự án này cho biết, anh mua chỗ đậu xe vì theo tính toán, bỏ ra 500 triệu đồng mua chỗ đậu xe sẽ có lời hơn. Cụ thể, với giá thuê đậu xe hiện nay của dự án đang là 2,2 triệu đồng/tháng, thì 500 triệu đồng anh chỉ thuê được 28 năm, còn mua anh sẽ sở hữu vĩnh viễn. Ngoài ra, sẽ không sợ về muộn không có chỗ đậu xe, bởi thuê tháng ai về trước có chỗ đậu, ai về sau sẽ không có chỗ đậu.

Tuy nhiên, ông Thắng, một cư dân tại dự án này không chấp nhận việc doanh nghiệp bán chỗ đậu xe, bởi theo ông, dù đây là vị trí thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, nhưng nếu bán chỗ đậu xe như vậy, thì những cư dân sống ở đây không đủ tiền mua chỗ đậu xe sẽ thuê chỗ đậu xe ở đâu?

“Nói là khu vực thuộc quyền quản lý khai thác của chủ đầu tư, nhưng nằm trong dự án mà chủ đầu tư đã bán cho cư dân, thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm chia sẻ quyền lợi cho cư dân. Ngoài ra, việc chủ đầu tư bán giá 500 triệu đồng là quá cao so với thực tế”, ông Thắng nói.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay có nhiều chung cư cao cấp cũng đã tiến hành bán chỗ đậu xe thuộc khu vực quản lý của chủ đầu tư, nhưng hình thức khác với Phát Đạt. Đơn cử, Dự án Đảo Kim Cương tại quận 2 (TP.HCM), chủ đầu tư đã bán chỗ đậu xe ô tô cho từng căn hộ với giá 500 triệu đồng với thời hạn sở hữu 50 năm. Tuy nhiên, giá bán này đã được chủ đầu tư đưa vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán với hình thức tặng chỗ đậu xe ô tô.

Hài hòa quyền lợi đôi bên

Về việc bán chỗ đậu xe ô tô, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tại Khoản (4.d), Điều 8, Thông tư 02/2016/TT-BXD và Khoản 4, Điều 8 Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 02/2016 quy định: "Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư".

Quy định không cho chuyển nhượng chỗ để xe ô tô cho cá nhân, tổ chức bên ngoài nhà chung cư, đã làm hạn chế quyền của chủ sở hữu chỗ để xe ô tô, nên không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản của các chủ sở hữu chỗ để xe ô tô.

Tuy nhiên, trong tình trạng thiếu chỗ để xe ô tô hiện nay, thì việc quy định chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, là phù hợp. Dù vậy, quy định "hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư" lại không phù hợp đối với trường hợp chủ đầu tư không còn là chủ sở hữu nhà chung cư. Nếu chủ đầu tư vẫn còn là chủ sở hữu nhà chung cư, thì lại không cần thiết quy định "hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư", vì chủ đầu tư cũng là chủ sở hữu nhà chung cư.

“Do vậy, tôi đề nghị Bộ Xây dựng nên sửa đổi Khoản 4, Điều 8, Dự thảo Thông tư như sau: Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, không cần thiết quy định hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư”, ông Châu cho biết.

Còn bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus Corp, một doanh nghiệp chuyên quản lý vậy hành các dự án bất động sản cho rằng, việc doanh nghiệp bán chỗ đậu xe ô tô vĩnh viễn cho cư dân là hợp lý. Tuy nhiên, bán sao cho hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và các cư dân là điều quan trọng nhất, bởi chỗ đậu xe ô tô bán sẽ không thể ra sổ đỏ. Và giá bán phải hợp lý với cư dân, chứ không thể bán theo mức giá dự án trung tâm sẽ bán giá cao, dự án ngoài trung tâm bán giá thấp…

“Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư đã bán chỗ đậu ô tô cho cư dân vào chính giá trị sản phẩm chào bán cho khách hàng, nhưng lại quảng cáo là tặng chỗ đậu ô tô với thời gian là 50 năm, như vậy là mập mờ và bất lợi cho khách hàng”, bà Hương cho biết.

Bà Hương ví dụ, luật quy định, chủ đầu tư không được phân bổ chỗ giữ xe ô tô vào giá bán, nhưng làm sao khách hàng biết rằng, chủ đầu tư đã phân bổ giá chỗ giữ xe vào giá bán căn hộ hay chưa.

“Như vậy, phải có cơ chế để chủ đầu tư chứng minh với cơ quan thuế, cơ quan nhà nước rằng, doanh nghiệp chưa phân bổ vào giá bán. Nếu đã phân bổ rồi thì phải giao cho cư dân”, bà Hương nhấn mạnh.

Theo bà Hương, phí giữ xe ở tòa nhà chung cư có liên quan đến quỹ vận hành tòa nhà. Nguồn kinh phí chỗ giữ xe là nguồn thu rất trọng yếu trong quỹ vận hành, nhưng hiện đang có sự không rõ ràng ở phần này, dẫn đến tranh chấp. Có chủ đầu tư bàn giao toàn bộ dự án (miễn phí chỗ giữ xe ô tô), nhưng có một số chủ đầu tư giữ lại chỗ giữ xe để tiếp tục khai thác thương mại.

Hiện nay, kinh phí giữ xe chiếm khoảng 40 - 50% chi phí vận hành, trong đó giữ xe ô tô có trọng số cao. Nếu chủ đầu tư tính phí này ra khỏi quỹ vận hành, thì thâm hụt từ 20 - 40%. Rõ ràng sẽ là gánh gánh nặng với chủ đầu tư, nên họ phải phân bổ ra cho người sử dụng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn phát sinh.

“Theo tôi, có một nguyên lý cơ bản là ai bỏ tiền ra thì người đó sở hữu. Nếu đã phân bổ trong giá bán căn hộ cho cư dân, thì không được thu nữa. Nếu chưa phân bổ, thì được khai thác phần này. Tuy nhiên, ai xác nhận được việc phân bổ và giá bán thế nào thì trách nhiệm thuộc cơ quan nhà nước, cần làm rõ để tránh tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư”, bà Hương bày tỏ quan điểm.