Bài toán khó của Long Giang Land (LGL)

Đầu xuôi…

Ngày 8/5/2016, khi Long Giang Land tổ chức lễ ra mắt thương hiệu bất động sản mang tên Rivera Park và công bố 2 dự án đầu tiên trong chuỗi dự án mang thương hiệu này đã gây bất ngờ với nhiều thành viên thị trường, bởi trước đó doanh nghiệp này chỉ được biết đến với vai trò nhà thầu xây dựng.

Vào thời điểm đó, ông Lê Hà Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cho biết, Rivera Park là thương hiệu bất động sản mang bản sắc riêng của Long Giang Land tại phân khúc bất động sản cao cấp, được xây dựng trên 5 tiêu chí chính là vị trí đắc địa, thiết kế hiện tại, vật liệu - thiết bị cao cấp, tiện ích đầy đủ và dịch vụ hoàn hảo. Ngoài ra, thế mạnh là nhà thầu xây dựng có tiếng cũng là bảo chứng cho các dự án mang thương hiệu riêng của doanh nghiệp này.

Lãnh đạo Long Giang Land cũng tự tin với khả năng thành công của các dự án khi khẳng định doanh thu và lợi nhuận của 2 dự án đầu tay mang thương hiệu Rivera sẽ được ghi nhận trong giai đoạn 2017-2019 với doanh thu 2.700-2.800 tỷ đồng/năm, lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng/năm. Trên thực tế, giai đoạn 2016-2019 chứng kiến sự nhảy vọt của Long Giang Land nhờ 2 dự án Rivera Park 69 Vũ Trọng Phụng, Hà Nội và Rivera Park Sài Gòn tại quận 10, TP.HCM.

Tuy nhiên, giấc mơ vươn tầm đã bị chặn lại sau đó, bởi từ năm 2020, tình hình kinh doanh của Long Giang Land bắt đầu sa sút khi cả 2 trụ cột xây lắp và bất động sản đều sụt giảm. Từ mức doanh thu thuần gần 1.300 tỷ đồng vào năm 2019, sang năm 2020 giảm mạnh xuống còn 170,9 tỷ đồng, năm 2021 là 124,8 tỷ đồng và năm 2023 là 91,3 tỷ đồng, kéo theo lợi nhuận cũng rớt xuống còn hơn 4 tỷ đồng năm 2020; 4,6 tỷ đồng năm 2021; 7 tỷ đồng năm 2022 và 16,6 tỷ đồng năm 2023.

Nếu tính trong 16 quý kể từ năm 2020, Long Giang Land có 4 quý thua lỗ và phần lớn các quý còn lại có lợi nhuận là nhờ hoạt động kinh doanh tài chính, chứ không xuất phát từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Quý IV/2023, Long Giang Land báo lỗ gần 12,7 tỷ đồng và tiếp tục lỗ quý I/2024 gần 3,27 tỷ đồng, theo thông tin từ báo cáo tài chính quý I/2024 vừa công bố hồi đầu tháng 5/2024.

Trong những dự án khiến Long Giang Land rơi vào hoàn cảnh khó khăn từ năm 2020 đến nay, đầu tiên phải kể đến là dự án Lô C chung cư Thành Thái (tại phường 14, quận 10, TP.HCM) hợp tác với Vietradico triển khai. Theo quyết định của cơ quan chức năng tại TP.HCM năm 2018, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng 420 căn hộ (khối nhà Lô A, B) cho khách hàng và 288 căn hộ (khối nhà Lô C) là phần bán cho quận 10 để bố trí tái định cư, phục vụ các dự án trên địa bàn quận. Giá tạm tính ban đầu là 252 tỷ đồng (bao gồm VAT), còn giá chính thức điều chỉnh lại sau khi UBND TP.HCM phê duyệt. Tuy vậy, từ đó tới nay, TP.HCM vẫn chưa phê duyệt giá trị đầu tư xây dựng công trình này, dẫn tới Long Giang Land phải ghi nhận khoản tồn kho hàng hóa bất động sản lên tới 365,5 tỷ đồng, trong đó riêng Lô C là hơn 277 tỷ đồng.

Từ năm 2020, tình hình kinh doanh của Long Giang Land bắt đầu sa sút khi cả 2 trụ cột xây lắp và bất động sản đều sụt giảm.

Tại đại hội cổ đông thường niên vừa diễn ra, Ban lãnh đạo Long Giang Land cho biết, đến cuối năm 2023, UBND TP.HCM đã tổ chức cuộc họp với các sở, ngành để cho ý kiến về Tờ trình số 7251/STC-ĐT của Sở Tài chính Thành phố về việc doanh nghiệp phối hợp với chính quyền quận 10 hoàn thiện hồ sơ thủ tục để được thanh toán giá trị hoàn thành Lô C dự án Thành Thái trong năm 2024.

Cũng lưu ý thêm, sự đình trệ tại dự án Lô C chung cư Thành Thái cũng là lý do khiến Long Giang Land gặp khó về tài chính và chưa thể thanh toán 2 khoản nợ thuế và phạt chậm nộp thuế hơn 67 tỷ đồng cho tới nay.

Tiếp theo là dự án Khu biệt thự Rivera Park Mũi Né hợp tác với Công ty cổ phần Minh Phát triển khai. Dự án này tọa lạc tại Khu 1, phường Mũi Né, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, được đánh giá sở hữu khu đất đẹp với mặt tiền hướng biển, được giao đất từ năm 2007, nhưng đến nay Công ty Minh Phát vẫn chưa hoàn thiện xong pháp lý nên không có căn cứ để cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất.

Cuối năm 2022, Long Giang Land đã ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty Minh Phát để đảm bảo cho việc giao kết thực hiện dự án Rivera Park Mũi Né. Theo thỏa thuận, Long Giang Land đã chuyển cho Công ty Minh Phát số tiền 365 tỷ đồng (chia làm 2 đợt) để bảo đảm thực hiện hợp đồng nguyên tắc.

Trong báo cáo tài chính kiểm toán năm 2022, đơn vị kiểm toán không thể đưa ra ý kiến về tính hợp lý của số tiền 365 tỷ đồng nói trên, đồng thời không có thông tin và cơ sở để đánh giá kế hoạch huy động và sử dụng vốn của Công ty Minh Phát, tính pháp lý và tính khả thi của dự án Rivera Park Mũi Né. Tại văn bản nêu phương án khắc phục tình trạng cổ phiếu LGL bị cảnh báo sau đó, Long Giang Land cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch cho dự án Rivera Park Mũi Né và hoàn thiện các thủ tục về chứng nhận đầu tư, dự kiến hoàn thành trước quý III/2023.

Tuy vậy, đến báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, đơn vị kiểm toán tiếp tục đưa ra ý kiến tương tự như báo cáo trước đó. Cuối năm 2023, Long Giang Land ghi nhận khoản phải thu lên tới 154 tỷ đồng đối với ông Nguyễn Phan và ông Phạm Minh Trí trong việc nhận chuyển nhượng cổ phần Công ty Minh Phát.

... năm 2024 chưa hết khó

Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2024, Long Giang Land thông qua mục tiêu lợi nhuận năm nay đạt 6 tỷ đồng, chỉ bằng 1/3 so với thực hiện năm 2023, trong khi doanh thu kế hoạch là 450 tỷ đồng. Việc đặt mục tiêu kinh doanh thấp là điều dễ hiểu khi Long Giang Land vẫn đang phải đối mặt với nhiều vấn đề tài chính, nhất là trong công tác thu hồi công nợ ở 2 dự án Lô C Thành Thái và River Park Mũi Né.

Ngoài ra, Long Giang Land còn phải xử lý khá nhiều khoản phải thu khó đòi khác. Tới cuối quý I/2024, các khoản phải thu của Long Giang Land chiếm tới 56,9% tổng tài sản, tương đương 780 tỷ đồng, tăng 1,8% so với đầu năm, trong đó có những khoản đã quá hạn như khoản phải thu với Công ty cổ phần Rivera Hà Nội (18 tỷ đồng, liên quan tới chuyển nhượng sàn thương mại), Công ty cổ phần Tập đoàn Bách Việt (19 tỷ đồng, liên quan đến chuyển nhượng cổ phần Công ty cổ phần Sản xuất thương mại dịch vụ Đồng Nai - Donatraco), hay các cá nhân gồm ông Nguyễn Phan, ông Phạm Minh Trí liên quan tới việc chuyển nhượng cổ phần Công ty Minh Phát (154 tỷ đồng)… Do đó, Long Giang Land đã phải trích lập rủi ro nợ xấu 77 tỷ đồng vào cuối kỳ.

Trong kế hoạch năm 2024, Ban lãnh đạo Long Giang Land cho biết sẽ tập trung triển khai dự án Cái Khế - Cần Thơ tọa lạc tại trung tâm quận Ninh Kiều. Hiện tại, dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và dự kiến khởi công vào đầu quý IV năm nay.