Bắc Vân Phong sẽ phải là câu chuyện dài hạn

Rất nhiều lợi thế

Mặc dù Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong đã tạm dừng, nhưng với rất nhiều nhà đầu tư có tầm nhìn, đây chỉ là bước tạm dừng về mặt thủ tục hành chính, còn trên thực tế, xét về lợi thế, Bắc Vân Phong vẫn là địa phương có tiềm năng thực sự về phát triển bất động sản.

Xét về mặt tổng thể so với với những khu vực khác và so với cả Phú Quốc và Vân Đồn, giá đất tại Bắc Vân Phong vẫn còn tương đối thấp. Cụ thể, theo khảo sát của King Broker, giá đất ở Bắc Vân Phong chỉ bằng 1/8 - 1/10 so với Phú Quốc. Trong khi đó, quỹ đất tại đây lại còn rất lớn, đây là một yếu tố quan trọng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia xem xét việc đặt trụ sở để phát triển các các mô hình sản xuất kinh doanh một cách tiết kiệm và ổn định nhất.

Trong thời gian vừa qua, đã có một số nhà đầu tư nước ngoài xem xét tới yếu tố này của Bắc Vân Phong, từ đó gia tăng triển vọng về việc hình thành các loại hình bất động sản công nghiệp tại địa phương này.

Ngoài đất, Bắc Vân Phong còn có lợi thế đặc biệt về vận tải đường biển với mực nước rất sâu, trung bình từ 20 - 27 m và không bị phù sa bồi đắp. Đồng thời, được che chắn bởi các dãy núi bao quanh, giúp tạo điều kiện để hình thành một hệ thống cảng biển hiện đại bậc nhất thế giới, đảm bảo giao thương hàng hóa tối ưu với chi phí tiết kiệm không kém cạnh nhiều cảng biển quốc tế hiện đại hiện nay như Thượng Hải, Hong Kong, Thâm Quyến (Trung Quốc), Busan (Hàn Quốc), Rotterdam (Hà Lan)…

Xu hướng cho thấy, khi các cảng biển được vận hành tốt, thường sẽ có sự chuyển dịch lớn về cơ cấu kinh tế, kéo theo nhu cầu gia tăng mạnh của thị trường bất động sản do nhu cầu thuê hoặc sở hữu là vô cùng nhiều.

Chưa kể, từ đây có thể kết nối giao thương hàng hóa thuận lợi với các vùng trong cả nước qua hệ thống giao thông trục chính sẵn có như đường bộ Quốc lộ 1A, đường bộ cao tốc Bắc - Nam, Quốc lộ 26 kết nối vùng Tây Nguyên...

Trịnh Nguyên Tuấn Anh
Founder King Broker, Ủy viên Hội 
môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Ngoài đường biển và đường bộ, việc hình thành một sân bay quốc tế quy mô lớn tại Bắc Vân Phong cũng đã được nhiều người nhắc tới. Hiện nay, để di chuyển đến Bắc Vân Phong có hai hướng đi, một là đi tới sân bay Cam Ranh (Khánh Hòa) sau đó đi tiếp 2h bằng đường bộ, thứ hai là đi tới sân bay Tuy Hòa (Phú Yên) sau đó đi tiếp 1,5h bằng đường bộ. Tuy nhiên, các giải pháp hiện nay cho thấy, khi hình thành các mô hình kinh tế tập trung ở Bắc Vân Phong, việc thiết lập thêm tuyến đường vận chuyển trực tiếp vào Bắc Vân Phong là cần thiết.

Hồi đầu tháng 6/2020, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, cùng các sở, ngành đã có buổi làm việc với Tập đoàn Liên Thái Bình Dương (IPP) về việc tập đoàn này đề nghị được thuê đơn vị tư vấn quy hoạch khu vực Vân Phong.

Tại buổi làm việc, ông Johnathan Hạnh Nguyễn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn IPP cho biết, khu vực phía Bắc Khu kinh tế Vân Phong đã được IPP nghiên cứu cách đây 2 năm. Dự kiến, lượng vốn đầu tư ở khu vực này khoảng 40 tỷ USD. Tuy không thể chi 40 tỷ USD, nhưng IPP có thể kêu gọi những nhà đầu tư lớn ở nước ngoài đầu tư theo những lĩnh vực thế mạnh.

Trong khi đó, đại diện Tập đoàn KPMG (Hàn Quốc) - chuyên quy hoạch các đặc khu kinh tế trên thế giới - đề xuất ý tưởng quy hoạch khu vực Bắc Vân Phong, trong đó tập trung cho du lịch (khu nghỉ dưỡng, giải trí, casino); khu dân cư - công nghiệp, bệnh viện, trường học để bảo đảm nguồn nhân công phục vụ công nghiệp; cảng biển phục vụ vận tải, tàu quốc tế. Ngoài ra, quy hoạch hướng đến hệ thống môi trường xanh; ngành hậu cần đa chức năng; cơ sở hạ tầng năng lượng, nước sạch, viễn thông; sân bay, đường bộ kết nối.

"Sau dịch Covid-19, các tập đoàn đa quốc gia đang có dự định dịch chuyển khỏi Trung Quốc và Việt Nam là điểm đến mà họ mong muốn. Việt Nam được đánh giá ổn định, hội đủ các điều kiện về tự nhiên, xã hội đặc biệt là khu vực Bắc Vân Phong. Một quan ngại của các tập đoàn đa quốc gia là nhân công có trình độ cao, công nghệ thông tin và giao thông vận tải", đại diện KPMG đánh giá.

Cần cái nhìn dài hạn

Trở lại với câu chuyện về cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Bắc Vân Phong, sau cơn sóng thoái trào của Phú Quốc và Vân Đồn, việc tìm kiếm một thị trường tiếp theo sẽ là bài toán của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Tuy nhiên, khác với Phú Quốc và Vân Đồn và cả chính Bắc Vân Phong thời gian trước đây, xu hướng đầu tư sắp tới vào Bắc Vân Phong có lẽ sẽ theo chiều hướng khác, đặc biệt sau dịch Covid-19 xảy ra, quan điểm "ăn xổi, ở thì" cũng như sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ khó có thể áp dụng.

Một xu thế mới theo ghi nhận, đa phần khẩu vị của nhà đầu tư khi mua bất động sản tại khu vực Bắc Vân Phong thường chọn những sản phẩm nằm trên các trục đường ven biển lớn hoặc sản phẩm nằm trong những tổ hợp vui chơi giải trí lớn, hoặc gần các khu công nghiệp đang triển khai, tọa lạc tại vị trí đắc địa tại những vùng đất mới nổi.

Hiện nay, Khu kinh tế Vân Phong đã thu hút được 156 dự án đầu tư với tổng vốn đăng ký hơn 4 tỷ USD, vốn thực hiện là 719 triệu USD, đạt 18%. Trong đó, do có chủ trương xây dựng đặc khu kinh tế nên chưa lập quy hoạch các khu chức năng để nghiên cứu, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp. Hiện nay, đáng chú ý chỉ có Cảng tổng hợp Bắc Vân Phong quy mô gần 50 ha với tổng mức đầu tư gần 420 tỷ đồng.

Nhưng thực tế, tiềm năng ở Bắc Vân Phong là rất lớn, do khả năng khai thác dịch vụ cao, nhiều lợi thế về vị trí địa lý, đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi thuế… Ngoài ra, khu vực Bắc Vân Phong nhiều vùng có mật độ dân số thấp, nhiều đất trống chưa xây dựng, nên rất thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án có quy mô lớn.

Ghi nhận thông tin của King Broker cho thấy, tuy sẽ chậm hơn so với Vân Đồn hay Phú Quốc, nhưng với đợt điều chỉnh giá sâu vừa qua, mặt bằng giá đất Bắc Vân Phong đã trở lại thời điểm giá phù hợp để đầu tư dài hạn. Ghi nhận cho thấy, giá đất hiện nay ở Bắc Vân Phong thấp nhất ghi nhận khoảng 2 - 5 triệu đồng/m2, còn những vị trí trung tâm cũng chỉ ở mức từ 15 - 20 triệu đồng/m2.

Đây là mức đầu tư tương đối hấp dẫn với một thị trường có nhiều tiềm năng và đang cấp tập đón nhận sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Theo nghiên cứu của chúng tôi, Bắc Vân Phong sẽ là điểm nhấn nổi bật đầu tư FDI của Việt Nam trong giai đoạn 2020 - 2025. Điều này có thể giúp Khánh Hòa leo lên vị trí Top 3, Top 5 thu hút vốn FDI trong giai đoạn này. Trong 3 địa điểm dự kiến quy hoạch đặc khu, thì Bắc Vân Phong là lựa chọn số 1 cho việc phát triển các nhà máy sản xuất, các khu công nghiệp, các khu chế xuất…

Dù Chính phủ đã ra công văn tạm dừng quy hoạch đặc khu với Bắc Vân Phong, nhưng theo chúng tôi, điều này không ảnh hưởng quá nhiều tới tiềm năng phát triển của khu vực này. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, đầu tư vào bất động sản Bắc Vân Phong hiện nay, nhà đầu tư cần cái nhìn dài hạn, không thể chộp giật, lướt sóng như vài năm trước.