Bà Rịa - Vũng Tàu: Phân lô, tách thửa “tắc” vì Quyết định 18

“Nút thắt” làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa

Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa lớn, bởi rất nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản hoặc đầu tư kinh doanh.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 23/2017, tại một số địa phương ở tỉnh này, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở để tách thửa đất nông nghiệp với quy mô diện tích lớn.

Nhằm chấn chỉnh, khắc phục tồn tại này, năm 2019, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18/2019 quy định chặt chẽ hơn những điều kiện để hoàn thành thủ tục tách thửa đất trên địa bàn tỉnh (có hiệu lực từ ngày 2/8/2019).

Tuy nhiên, thay vì giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, Quyết định 18/2019 lại làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa và Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho là làm phát sinh thêm thủ tục, tăng chi phí, gây phiền hà cho dân và cũng không có cơ sở pháp lý.

Cụ thể theo Kết luận số 47/KL-KTrVB ngày 24/2/2020 của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, tại điểm d, khoản 1, Điều 4, Quyết định 18/2019 quy định, đối với thửa đất có diện tích từ 500 - 2.000 m2 tại TP. Vũng Tàu và diện tích từ 1.000 - 5.000 m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định tại điểm a, b khoản này thì người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận.

Tuy nhiên, kết luận của Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cho rằng, việc yêu cầu người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận như quy định nêu tại Quyết định 18/2019 là không phù hợp với quy định của Thông tư số 24/2014/BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, tăng thêm chi phí, gây phiền hà cho dân.

Ngoài ra, tại Quyết định 18/2019 quy định, đối với thửa có diện tích lớn hơn 2.000 m2 tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000 m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại trước khi tách thửa theo quy định tại điểm a, b khoản này thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư…

Nhưng theo kết luận của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, thì việc tách thửa, trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 24/2014/BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì việc lập dự án đầu tư phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.

Trong trường hợp người sử dụng đất yêu cầu tách thửa, không có mục đích thực hiện đầu tư dự án, thì việc yêu cầu người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư là không có cơ sở pháp lý, không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng.

Từ những nội dung trái quy định pháp luật được chỉ ra, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật kiến nghị UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khẩn trương xử lý những nội dung không phù hợp pháp luật của Quyết định số 18/2019. Đồng thời, rà soát quá trình thực hiện Quyết định số 18/2019 để có biện pháp khắc phục hậu quả do việc thực hiện các quy định không phù hợp với pháp luật nêu trên gây ra và xem xét trách nhiệm của tập thể, cá nhân trong việc xây dựng, ban hành văn bản.

Mòn mỏi chờ đợi

Thực ra, không phải khi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đưa ra kết luận thì mới bộc lộ ra những điểm bất cập trong Quyết định 18/2019. Ngay trong những ngày đầu tiên khi quyết định này được công bố, đã có nhiều ý kiến băn khoăn về tính thực tiễn của nó khi áp dụng vào cuộc sống.

Tại Hội nghị triển khai Quyết định số 18 quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được tổ chức hồi cuối tháng 8/2019, đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Vũng Tàu cho rằng, thực tế thời gian qua, rất nhiều hộ gia đình có diện tích đất dưới 1.000 m2 muốn phân lô để mua bán, sang nhượng cho con cái. Nhưng với diện tích nhỏ như thế vẫn yêu cầu người dân phải xây dựng hạ tầng (đối với những thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu), thiết kế bản vẽ trình lên UBND cấp huyện thì có gây khó khăn cho người dân không?

Còn Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh TP. Bà Rịa cũng đặt vấn đề: “Đối với những trường hợp hộ dân có thửa đất 200 m2 góc cạnh, nhưng khi tách ra thì có một lô đất đủ 100 m2 nhưng bề ngang không đủ 5 m như trong quy định, thì có giải quyết để đảm bảo nhu cầu của người dân hay không?”.

Đáp lại những thắc mắc của các văn phòng đăng ký đất đai, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, dù biết trong quá trình triển khai quyết định sẽ có nhiều vấn đề, mà đặc biệt là đối với những trường hợp những hộ dân có nhu cầu thực sự, nhưng quy định đã đặt ra thì phải tuân thủ nghiêm ngặt, điều này sẽ giảm được những bất cập xảy ra như vừa qua trên địa bàn tỉnh. Quá trình tiếp nhận hồ sơ mà gặp thêm vướng mắc thì trình UBND tỉnh có ý kiến chỉ đạo, xử lý.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng pháp lý để thực hiện phân lô, tách thửa đang bị ách tắc cùng với tiền sử dụng đất theo quy định mới ngày càng tăng cao, dẫn đến nguồn cung bất động sản trở nên khan hiếm…, đang khiến giá bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu tăng cao thời gian qua. Các dự án mới được đầu tư từ năm 2020 trở về sau khả năng giá sẽ còn tăng cao do chi phí đầu tư bị “đội” lên thời gian tới.

Phản ánh với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông H.K.H (TP.HCM) cho biết, ông có 15.000 m2 đất tại TP. Bà Rịa nằm trong quy hoạch khu dân cư đất ở đô thị và muốn phân ra hơn 50 lô đất để kinh doanh. Thời điểm ông làm hồ sơ xin được làm hạ tầng thì lại tạm ngưng Quyết định số 23/2017 để ra quyết định mới. Vậy nhưng, khi Quyết định số 18/2019 được ban hành, thì ông lại tiếp tục được yêu cầu “đợi” vì chưa có hướng dẫn.

Đến khi Kết luận kiểm tra số 47/KL-KTrVB đã chỉ sai một số nội dung trái pháp luật của Quyết định số 18/2019, thì hồ sơ của ông H. tiếp tục bị ngâm lại và không biết khi nào ông mới thực hiện được việc tách thửa.

“Tôi đã bỏ ra hơn 10 tỷ đồng để mua đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Giờ hồ sơ bị ngưng lại, nhưng tiền lãi ngân hàng vẫn phải trả. Chưa kể, thời điểm này đang dính thêm dịch Covid-19 làm dòng tiền của tôi bị chặn đứng. Nếu tiếp tục chờ đợi UBND tỉnh ra quyết định mới, chắc tiền lãi ngân hàng cũng bằng tiền lời khi tôi bán được đất”, ông H. nói.

Trong khi đó, một lãnh đạo của Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Châu Đức cho rằng, mấy tháng qua, Quyết định 18/2019 của tỉnh cứ loay hoay chưa giải quyết được nhu cầu tách thửa của người dân. Đến nay, huyện chưa giải quyết trường hợp nào cho tổ chức, cá nhân để tách thửa.

“Quyết định 18/2019 quá bất cập nên huyện đâu dám triển khai, quyết định này liên quan đến quyền lợi sử dụng đất của người dân mà cứ loay hoay, chậm 1 ngày là mất quyền lợi của dân 1 ngày”, vị lãnh đạo này nói.