Là người tham gia xuyên suốt quá trình từ khi xây dựng, ban hành các sắc luật đến thời điểm Quốc hội thông qua chủ trương cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, ông có thể chia sẻ thêm về quyết định này?
Ngày 29/6/2024, tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khoá XV, Quốc hội đã bấm nút thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024; với nội dung chính là cho phép 3 luật nói trên (và 2 khoản liên quan trong Luật Các tổ chức tín dụng 2024) có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, thay cho hiệu lực cũ là ngày 1/1/2025.
 |
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội |
Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành thì luật này mang tên là “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều…”, nhưng thực tế nó không sửa đổi, bổ sung bất cứ điều khoản nào của 4 luật nói trên mà chỉ sửa hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và 2 khoản tại một điều của Luật Các tổ chức tín dụng 2024 sớm hơn 5 tháng so với hiệu lực thi hành đã được Quốc hội ấn định trước đó tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 11/2023) và Kỳ họp bất thường thứ 5 (tháng 1/2024).
Đầu tiên phải khẳng định đây là một chủ trương rất đúng đắn nhằm sớm đưa chính sách về đất đai và nhà ở vào cuộc sống. Khi bàn bạc về luật này, các đại biểu Quốc hội chỉ có một băn khoăn là liệu các văn bản hướng dẫn dưới luật của những luật nói trên có kịp ban hành để áp dụng đồng bộ khi hiệu lực của luật được đẩy lên sớm hay không.
Về vấn đề này, Quốc hội đã bàn bạc rất kỹ lưỡng. Chính phủ cũng đã thể hiện sự quyết tâm bằng các báo cáo tiến độ cũng như các cam kết, giải pháp cụ thể; song song với quá trình thúc đẩy sớm việc ban hành các nghị quyết, thông tư cấp Trung ương và văn bản quy phạm pháp luật ở cấp địa phương trước 1/8/2024. Nghị quyết Kỳ họp thứ 7 của Quốc hội cũng nêu rõ, Quốc hội có trách nhiệm đảm bảo việc ban hành văn bản hướng dẫn sao cho khi Luật có hiệu lực thì có thể áp dụng được ngay.
 |
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ làm nên diện mạo quốc gia mới về phương diện nguồn lực đất đai |
Các thành viên thị trường bất động sản đang trông ngóng thời điểm thay đổi chính sách quan trọng này, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, với kỳ vọng chính sách mới sẽ tạo ra cơ hội mới. Theo ông, Luật Đất đai mới sau khi đi vào cuộc sống sẽ tác động đến thị trường thế nào và các chủ thể thị trường có thể nhìn thấy cơ hội gì?
Mỗi chính sách pháp luật ra đời đều tạo cơ sở, nền tảng pháp lý tác động đến thị trường và các chủ thể. Luật Đất đai 2024 với những thay đổi lớn được kỳ vọng sẽ làm nên diện mạo quốc gia mới về phương diện nguồn lực đất đai. Tựu trung, có 5 nhóm vấn đề có sự thay đổi lớn sau:
Thứ nhất, nhóm các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như mở rộng quyền sử dụng đất với đối tượng là công dân Việt Nam, kể cả công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường (bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở) nhằm cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”…
Thứ hai, việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp như quy định thu hồi đất phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội, phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh được thiết kế mới đã thể chế hóa đầy đủ Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Theo đó, chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết; đồng thời mở rộng các quy định liên quan đến cơ chế thỏa thuận về đất, chuyển mục đích sử dụng đất của những người đang có đất; mở rộng quỹ đất, trong đó có quỹ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ…
Thứ ba, nhóm quy định về nâng cao hiệu quả sử dụng đất như đất sử dụng kết hợp đa mục đích; thu hẹp trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất…
Thứ tư, nhóm chính sách về tài chính đất đai như tách bạch vấn đề định giá đất với chính sách hỗ trợ miễn giảm về tiền sử dụng đất; một số chính sách nhằm ổn định tiền thuê đất như hoạt động đầu tư vào sản xuất - kinh doanh…
Thứ năm, nhóm quy định về nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai có nhiều quy định nhằm cải cách, cắt giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong những giao dịch liên quan đến đất.
Đơn cử, ở nội dung tiếp cận đất đai, Luật Đất đai 2024 xác định ba nguyên tắc: “thị trường - minh bạch - công bằng”. Đây cũng chính là ba mục tiêu chính sách mà Quốc hội khi bấm nút thông qua Luật muốn đạt được.
Ví dụ, Luật Đất đai 2024 có những quy định tiếp cận đất đai thị trường hơn như thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tiếp cận đất cho mục tiêu xã hội như nhà ở xã hội, y tế, giáo dục; mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động lấn biển… Hoặc là, quy định quỹ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong đó quỹ đất cho doanh nghiệp nước ngoài trong khu, cụm công nghiệp tại Điều 202 cũng được đánh giá là công bằng hơn.
Sau khủng hoảng, thị trường bất động sản hiện còn tồn tại không ít khó khăn, lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nhận định, nhiều nơi không mua không bán được do bị “tắc” pháp lý. Theo ông, chính sách mới sẽ “cởi trói” cho nhóm doanh nghiệp bất động sản thế nào?
Theo tôi, mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp nhóm này là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất - kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại, mà có thể quan tâm đến các chính sách nhà ở khác như nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ...
Đặc biệt, thiếu quỹ đất là một trong những “điểm nghẽn” của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khiến họ gặp khó khăn trong việc mở rộng, phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh và thu hút dự án lớn. Luật Đất đai 2024 được đánh giá là “đáp án” hợp lý cho bài toán này khi cho phép doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thông qua ba cơ chế: quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, quỹ đất do thoả thuận với các bên liên quan thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất và quỹ đất do chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.
Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu (không cần trực tiếp hoạt động nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa). Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ…, tuy nhiên phải đáp ứng một số yêu cầu cụ thể.
Cũng theo tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại thì ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất, nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, chứ không quy định cứng như hiện nay…
Hiện nay, nhiều ý kiến lo ngại về quy định thu hồi dự án chậm tiến độ quá 48 tháng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Theo ông, doanh nghiệp cần làm gì để đón đầu cơ hội từ chính sách, đồng thời tránh được rủi ro bị thu hồi dự án?
Bộ ba luật này có thể tái cơ cấu thị trường bất động sản nói riêng và những ngành nghề sản xuất - kinh doanh có liên quan. Trong khi các cơ quan quản lý thúc đẩy quá trình hoàn thiện văn bản hướng dẫn để đồng bộ với Luật vào thời điểm có hiệu lực, chắc chắn các doanh nghiệp đều đã ý thức được trách nhiệm của mình trong việc tìm hiểu kỹ càng để chuẩn bị thực thi chính sách.
Các doanh nghiệp không chỉ cần nắm rõ cơ hội đầu tư kinh doanh của mình mà cần phải nắm chắc các chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước dành cho các đối tượng thụ hưởng chính sách liên quan như đối tác, người dân…; bao gồm các quy định của Luật và tất cả văn bản hướng dẫn.
Thay vì chỉ tính toán các kịch bản tích cực, doanh nghiệp cần dự trù cả phương án quản trị rủi ro. Ví dụ, có doanh nghiệp không đồng tình với quy định thu hồi dự án không bồi hoàn, kể cả đất và công trình trên đất, nếu dự án chậm tiến độ quá 48 tháng. Nhưng nếu đặt lợi ích chung của xã hội cũng như lợi ích của các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu nhưng không tiếp cận được đất thì góc nhìn sẽ khác.
Tóm lại, luật chơi đã được đặt lên bàn, doanh nghiệp biết rõ là chậm sẽ bị thu hồi, có thể không bồi hoàn, thì phải tính tới kịch bản này ngay trong phương án kinh doanh, có thể là rút lui sớm, chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực tiếp tục... để tránh bị thu hồi.
