Luật Đất đai 2013 qua nhiều năm triển khai, bên cạnh những mặt được, thì xuất hiện tương đối nhiều những điểm còn hạn chế, những vấn đề chưa được quy định cụ thể, đáp ứng được tương xứng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, chẳng hạn như các quy định về loại đất thương mại - dịch vụ (hay thường được nhắc đến thời gian gần đây với những điển hình là condotel, officetel, hometel,…) và hạ tầng du lịch.
Trước hết, không quá khó để nhận ra rằng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và các quy định pháp luật về đất đai hiện hành chưa tạo ra được khung pháp lý rõ ràng hay những quy định chi tiết khuyến khích đối với ngành du lịch. Cách tiếp cận hiện đang dưới dạng liệt kê: hạ tầng giao thông cáp treo, khu vui chơi giải trí bãi tắm, các cơ sở văn hóa danh lam thắng cảnh, các dịch vụ xã hội (nghỉ dưỡng)…, mà không bao hàm được đầy đủ các dự án bất động sản du lịch, các dự án kết hợp du lịch và mục đích khác. Điều này dẫn đến việc triển khai gặp nhiều bất cập. Có thể kể đến như:
Thứ nhất, về việc thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất. Doanh nghiệp du lịch hiện không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ); nhưng đấu giá quyền sử dụng đất hay thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không được quy định chi tiết. Dự thảo Luật Đất đai đang tiếp cận theo hướng giao thẩm quyền cho hội đồng nhân dân tỉnh quyết định khi xây dựng, ban hành các tiêu chí cụ thể.
Tuy nhiên, giải pháp này được cho rằng càng gỡ lại càng rối, khi mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc thù và đánh giá khác nhau về vai trò của du lịch, dẫn đến nguy cơ mất cân đối trong phát triển du lịch, phát triển không bền vững, chồng chéo đối với những dự án có quy mô lớn ở nhiều tỉnh, thành phố…
 |
Luật sư Vũ Minh Tiến, Đoàn luật sư TP. Hà Nội |
Vì vậy, Nhà nước cần “tạo” một cơ chế chung, một khung pháp lý chung, có thể ưu tiên là thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thông qua đấu thầu hoặc quy định về điều kiện đối với nhà đầu tư là phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tối thiểu 70% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án, phần còn lại Nhà nước thu hồi và giao đất, cho thuê đất.
Bởi thực tế hiện nay, các doanh nghiệp muốn thực hiện dự án du lịch đã và đang phải đề xuất thực hiện dự án với tên gọi “dự án hạ tầng khu du lịch” để được xem xét và lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong lĩnh vực du lịch có hạn chế là rủi ro cho Nhà nước trong quản lý, quy hoạch sử dụng đất bởi nhà đầu tư không mặn mà (đầu tư lớn, thu tiền lẻ), còn việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 100% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án là không khả thi.
Thực tế rằng ngay cả đối với các dự án được giao đất thông qua đấu thầu, hiện nay doanh nghiệp vẫn phải tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trước đó, khi đạt một tỷ lệ nhất định trong thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước thẩm định mới chấp nhận đề xuất dự án đầu tư.
Thứ hai, về việc xác định giá đất, tiền thuê đất và phương thức trả tiền thuê đất.
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, với tinh thần của Nghị quyết 08-TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đến năm 2030 du lịch đóng góp khoảng 14-15% GDP và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%, chắc hẳn rằng Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn sắp tới cần có cách tiếp cận phù hợp với đặc thù của du lịch, từ đó giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể cách xác định giá đất, tiền thuê đất đối với các dự án du lịch, có thể ưu tiên phương pháp thặng dư, dần thay thế phương pháp hệ số điều chỉnh như hiện nay.
Đồng thời, các cơ quan Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện khung giá đất, bảng giá đất có tính cập nhật so với thị trường nhưng cũng cần ổn định trong khoảng 3-5 năm. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để nhà đầu tư xem xét và quyết định lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất là trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần, phù hợp với khả năng vốn, quy mô đầu tư, phương án vận hành. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi có thể tiếp cận theo hướng “tạo” ra các khung pháp lý chung, còn lại trao quyền quyết định cho hội đồng nhân dân tỉnh căn cứ theo tiêu chí, phân loại dự án và đề xuất đầu tư của nhà đầu tư.
Thứ ba, về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, các ưu đãi đối với đất thương mại - dịch vụ có gắn liền mục đích du lịch.
Với đặc thù của du lịch là cần thu hút vốn, công nghệ, thương hiệu nước ngoài, Luật Đất đai sửa đổi cũng cần có bổ sung các quy định về quyền, nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức, pháp nhân nước ngoài, nhất là trong các trường hợp mà tỷ lệ sở hữu vốn đầu tư của họ chiếm từ 50% trở lên thậm chí cần có Nghị quyết của Quốc hội hoặc Chính phủ để có cơ chế thu hút đầu tư và dòng vốn ngoại vào phát triển du lịch.
Ngày 03/4/2023, sau khi lắng nghe và tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp của dư luận trong quá trình soạn thảo và lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, theo đó tháo gỡ nhiều vướng mắc cấp bách về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Một trong những điểm được dư luận quan tâm nhất đó chính là: đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Tuy nhiên, để tạo khung pháp lý ổn định lâu dài, Luật Đất đai sửa đổi cũng cần quy định rõ về việc cấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ (condotels, officetel, hometel, bungalow,…) có sử dụng và mục đích lưu trú du lịch hay hình thành trong phạm vi ranh giới của dự án du lịch.
Nói đến du lịch là nói đến nhu cầu ăn, ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí ngày càng lớn trong xã hội. Vì vậy, nhà làm luật cũng cần xây dựng các cơ chế ưu đãi đặc thù, thậm chí là miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí đối với các doanh nghiệp đầu tư du lịch định hướng phát triển bền vững. Cơ chế ưu đãi đặc thù này có thể tương đương, thậm chí có thể cao hơn so với các doanh nghiệp khoa học công nghệ, doanh nghiệp xã hội.
