Bước ngoặt lớn
Bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi thực hiện dự án hạ tầng giao thông nói riêng và các dự án đầu tư công nói chung là vấn đề rất khó khăn của TP.HCM từ trước tới nay.
Trước đây, việc định giá đất theo khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao đất cho các dự án bị vướng vì người dân không đồng tình với giá bồi thường, phát sinh khiếu kiện kéo dài. Việc chậm được giao mặt bằng còn dẫn đến dự án chậm tiến độ, “đắp chiếu” nhiều năm, trong khi chi phí nguyên vật liệu tăng giá theo từng năm dẫn đến bị đội vốn đầu tư công ở hàng loạt dự án, gây lãng phí rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Bởi vậy, việc TP.HCM chính thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới để lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư với mức tăng mạnh, gấp 15 lần so với giá nhà nước, có nơi lên tới 35 lần, đã tạo thuận lợi lớn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng cho loạt dự án “đắp chiếu” nhiều năm qua.
Ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM (viết tắt là Ban Giao thông) cho biết, trong quý IV/2022 và năm 2023, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông sẽ được thi công trở lại khi giải phóng mặt bằng hoàn tất.
Đơn cử, dự án Xây dựng cầu Long Kiểng nối hai xã Nhơn Đức và Phước Kiển (huyện Nhà Bè) được UBND Thành phố phê duyệt từ năm 2001 và đến năm 2007, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mới giải quyết cho một số hộ dân. Tháng 8/2018, dự án cầu Long Kiểng được khởi công. Theo thiết kế, cầu dài 318 m, đường dẫn hai đầu dài 661 m với tổng mức đầu tư 557 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 11/2019, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành do chờ mặt bằng thi công.
Bên cạnh tái khởi động các dự án giao thông chậm tiến độ nhiều năm, việc áp dụng hệ số K mới cũng giúp thúc đẩy thực hiện nhiều dự án trọng điểm quốc gia như tuyến đường Vành đai 3 và Vành đai 4 vùng TP.HCM, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài…
Mới đây, Thành phố đã hoàn tất di dời 103 hộ dân có nhà, đất nằm trong quy hoạch và vào sáng ngày 8/9/2022, lễ bàn giao - tiếp nhận mặt bằng được tổ chức để tiếp tục triển khai dự án. Ban Giao thông cam kết quyết tâm hoàn thành cầu vào cuối năm 2023.
Ngoài dự án trên, một loạt dự án hạ tầng giao thông khác dự kiến được bàn giao mặt bằng “sạch” trong thời gian tới để thi công gồm cầu Tăng Long, cầu Ông Nhiêu, cầu Nam Lý, cầu Ông Bồn, đường Lương Định Của ( TP. Thủ Đức); cầu Vàm sát 2 (Cần Giờ); đường Tên Lửa, đường Tân Kỳ - Tân Quý (quận Bình Tân); cải tạo đường Hoàng Hoa Thám, đường Cộng Hòa, (quận Tân Bình)…
“Hiện UBND Thành phố đã thành lập 3 tổ công tác và cùng với tổ giải phóng mặt bằng thường xuyên làm việc với người dân, chủ đầu tư dự án để tháo gỡ vướng mắc. Do đó, chắc chắn sẽ có chuyển động lớn trong công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới”, ông Phúc nhấn mạnh.
Bên cạnh tái khởi động các dự án giao thông chậm tiến độ nhiều năm, việc áp dụng hệ số K mới cũng giúp thúc đẩy thực hiện nhiều dự án trọng điểm quốc gia như tuyến đường Vành đai 3 và Vành đai 4 vùng TP.HCM, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài…
Phát biểu tại chương trình “Dân hỏi, chính quyền trả lời” diễn ra đầu tuần qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi nhấn mạnh, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là khâu quan trọng trong việc triển khai các dự án đầu tư hạ tầng giao thông.
“Chúng ta thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư trên nền pháp lý chung, cùng với một số chính sách có thể linh hoạt phù hợp với tình hình của Thành phố, mà chưa có một chính sách riêng. Đây là sự bất cập và cần được giải quyết một cách đồng bộ từ chủ trương đến thể chế chính sách”, ông Mãi nói và đồng thời đánh giá, dự án Vành đai 3 vùng TP.HCM với cách điều tra xã hội học, tính toán giá bồi thường sát với giá thị trường, bảo đảm hỗ trợ sát nhu cầu người dân… sẽ là một “hình mẫu” để các dự án khác tham khảo, áp dụng.
Cộng hưởng lợi ích
Trên thực tế, một dự án bất động sản muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải đảm bảo hạ tầng giao thông kết nối, nếu hạ tầng xung quanh còn chưa hoàn thành thì dự án còn phải “nằm trên giấy”, cho dù chủ đầu tư sẵn tiền, sẵn quỹ đất.
Lấy ví dụ, dự án Vành đai 2 vùng TP.HCM dài hơn 64 km, bắt đầu xây dựng từ năm 2007 nhưng đến nay chưa hoàn thành khi vẫn còn 14 km (chia làm 4 đoạn) chưa được xây dựng. Nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ này nằm ở khâu giải phóng mặt bằng. Điều đáng nói hơn là việc dự án Vành đai 2 chậm hoàn thiện đã khiến một loạt dự án bất động sản dọc tuyến đường đi qua rơi vào tình cảnh phải nằm chờ, một trong số đó là dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ tại phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức có diện tích hơn 8.303 m2 do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản Đất Phương Nam (Công ty Đất Phương Nam) làm chủ đầu tư.
Từ tháng 6/2021, Công ty Đất Phương Nam đã triển khai thủ tục đầu tư và được Sở Kế hoạch và Đầu tư thụ lý lấy ý kiến các sở, ngành liên quan, nhưng hiện chỉ còn duy nhất Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có ý kiến với lý do dự án vướng mắc ở khâu kết nối giao thông khi mới có đường nội bộ tạm kết nối vào dự án, còn hướng chính vẫn đang chờ đường Vành đai 2 hoàn thiện.
Chung cảnh ngộ là 2 dự án chung cư cao tầng khác cũng tại khu vực này của Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Thiên Phúc Lợi (Công ty Thiên Phúc Lợi) với diện tích 50.111 m2 và Tập đoàn Hưng Thịnh với diện tích gần 29.000 m2, đều chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như chấp thuận nhà đầu tư vì chưa thể kết nối với đường Vành đai 2.
Trong khi đó, dự án Vành đai 2 đã được đưa vào danh mục dự án, công trình giao thông vận tải trọng điểm năm 2022 trên địa bàn TP.HCM, nhưng vì chi phí giải phóng mặt bằng hiện tăng lên rất cao, ngân sách Thành phố chưa bố trí được để khởi động lại dự án.
Hiện tại, TP.HCM đã có kiến nghị bố trí nguồn vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2022-2025, nếu được thông qua cộng với việc áp dụng hệ số K mới kỳ vọng sẽ sớm tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng để hoàn thiện nốt đường Vành đai 2, từ đó “hồi sinh” một loạt dự án bất động sản nằm dọc tuyến đường này.
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings nhìn nhận rằng, quyết định áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường mới của TP.HCM tác động cộng hưởng trong nhiều mặt, về lâu về dài tiến độ các dự án đầu tư công, dự án hạ tầng cơ sở được đẩy nhanh sẽ hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản nơi đặt dự án, thậm chí các dự án bất động sản thương mại còn phải đẩy nhanh tiến độ thi công để xây dựng các chương trình bán hàng phù hợp với “điểm rơi” hạ tầng.
“Thực tế cho thấy, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng. Như vậy, giải ngân hàng chục nghìn tỷ đồng đầu tư công sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây sẽ là cú huých cực lớn đối với thị trường bất động sản phía Nam thời gian tới”, ông Phương nhấn mạnh.
