Lâu nay, việc xử lý tài sản đảm bảo có thể gặp rủi ro như hợp đồng không xác định cụ thể tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay nào, không xác định đủ thành viên hộ gia đình, hay việc chuyển nhượng nhà đất chưa hoàn thành, thiếu chữ ký của đồng sở hữu… Những vướng mắc như trên có thể khiến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Ngân hàng không có điều kiện phát mại tài sản đảm bảo, không thu hồi nợ vay dẫn đến nợ xấu.
Mới đây, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành án lệ số 43/2021 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
Theo nội dung vụ việc, năm 2009, bà Nguyễn Thị L. – chủ doanh nghiệp tư nhân thương mại dịch vụ Đ. vay ngân hàng 8 tỷ đồng, thế chấp 2 căn nhà diện tích 298,3 m2 và 113,16 m2, do bà L. đứng tên chủ sở hữu.
Ngân hàng giải ngân tiền nhưng hết thời hạn cam kết, bà L. không trả nợ. Ngân hàng khởi kiện yêu cầu khách hàng thanh toán cả gốc và lãi hơn 14,7 tỷ đồng. Trường hợp không thanh toán đầy đủ, ngân hàng yêu cầu phát mại tài sản đảm bảo.
Trong 2 căn nhà trên thì có căn nhà, bà L.mới mua năm 2008, trước thời điểm thế chấp 1 năm. Bà L. mua căn nhà này với giá 5,5 tỷ đồng, mới thanh toán 3 tỷ đồng, còn nợ chủ nhà 2,5 tỷ đồng. Mặc dù chưa thanh toán hết số tiền mua nhà, hai bên vẫn làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Bà L. đứng tên trên giấy chứng nhận căn nhà trên nhưng trên thực tế, hai bên chưa thực hiện việc giao nhà. Hiện hai bên đang tranh chấp và khởi kiện vụ án đòi nhà.
Tòa sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện của ngân hàng. Nhưng bà L. kháng cáo, không đồng ý phát mại căn nhà đang tranh chấp. Năm 2013, cấp phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM đã sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng thế chấp căn nhà trên vô hiệu. Ngân hàng không chấp nhận, yêu cầu xét xử giám đốc thẩm.
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định, hợp đồng thế chấp giữa các bên được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Việc bà L. và chủ tài sản còn tranh chấp có thể khởi kiện bằng vụ án khác. Tòa án phúc thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng trên là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng.
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tuyên hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Án lệ số 42 thể hiện, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L. Bà L. có quyền dùng hai nhà đất này để thế chấp cho ngân hàng vay tiền. Chủ nhà biết và đồng ý cho bà L. thế chấp. Việc chủ tài sản cho rằng bà L. chưa trả đủ tiền mua nhà để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà là không có cơ sở. Nếu bà L. không trả đủ tiền thì chủ nhà có quyền khởi kiện một vụ án khác để bà L. thanh toán khoản tiền này.
