Ảnh Internet
Trong đó có 1 án lệ lĩnh vực Kinh doanh thương mại (xác định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu phản tố), 4 án lệ lĩnh vực Hình sự, 1 án lệ lĩnh vực Hành chính, 3 án lệ lĩnh vực Dân sự. Đặc biệt, trong danh sách trên có án lệ xác định quyền sở hữu khu vực để xe ô tô của nhà chung cư (Án lệ số 51/2021/AL).
Theo nội dung vụ việc, CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S. là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. (Hà Nội).
Hồ sơ pháp lý dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tòa nhà gồm 34 tầng nổi và 2 tầng hầm. Khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 do chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê.
Tòa nhà được khởi công từ cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 thì hoàn thành và đi vào hoạt động. Khu vực 2 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Sau khi tòa nhà được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã thuê công ty con là Công ty TNHH MTV Quản lý và kinh doanh dịch vụ D. vận hành.
Ngày 26/9/2016, Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức và Ban quản trị được bầu ra gồm 5 thành viên, hoạt động theo mô hình quản trị hợp tác xã và được Ủy ban nhân dân quận Hà Ðông chấp thuận. Ðơn vị vận hành tòa nhà đã bàn giao lại việc quản lý tòa nhà cho Ban quản trị.
Theo chủ đầu tư, đến tháng 8/2017, Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ với công ty khác không đúng quy định khi chưa họp ban quản trị, chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Hợp đồng có điều khoản xâm hại quyền lợi của chủ đầu tư, cụ thể là các bên tự thỏa thuận thu tiền trông xe tại 2 tầng hầm vốn thuộc sở hữu riêng của công ty, trong khi hợp đồng mua bán và hồ sơ liên quan không có điều khoản nào ghi nhận diện tích 2 tầng hầm thuộc sở hữu chung của tòa nhà. Do đó, chủ đầu tư khởi kiện ban quản trị tòa nhà.
Năm 2019, tòa sơ thẩm tuyên công nhận diện tích trông giữ ô tô tại 2 tầng hầm thuộc quyền sở hữu của Công ty S. Đồng thời tuyên hủy hợp đồng dịch vụ giữa ban quản trị với công ty dịch vụ khác.
Không đồng ý với phán quyết trên, ban quản trị đã kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm
Vụ việc được đưa ra TAND TP Hà Nội giải quyết. Tòa phúc thẩm căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, điểm b, khoản 1, Điều 19 quy định: Phần dịch tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư: chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ.
Điểm c, khoản 2, khoản 3, Điều 49 Nghị định 71 nêu phần sở hữu chung nhà chung cư: nơi để xe (xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe cho người tàn tật); đối với khu vực để xe ô tô do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hay riêng…
Ngày 18/10/2017, Bộ Xây dựng có công văn gửi Công ty S. nội dung: “Trong trường hợp giấy tờ, tài liệu chứng minh chủ đầu tư chưa tính vào chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích trên vào giá bán căn hộ cho người mua thì phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư…”
Mặt khác, theo báo cáo kiểm toán thể hiện chi phí xây dựng 2 tầng hầm là 30,2 tỷ đồng không phân bổ vào giá thành căn hộ. Còn theo hợp đồng mua bán căn hộ thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Ngoài căn cứ vào bản thiết kế thi công và bản vẽ hoàn công, tòa phúc thẩm còn thẩm định thực tế để xác định vị trí chỗ để xe máy, xe ô tô.
Từ đó, tòa phúc thẩm xác định và công nhận diện tích giữ xe ô tô tại tầng 1, 2 của tòa nhà thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.
Nội dung án lệ: “Căn cứ vào các quy định cũng như văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh).
Riêng với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc sở hữu chung hoặc sở hữu riêng. Theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng.
