Khó quản lý khách hàng
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại một chung cư thuộc quận Long Biên, Hà Nội, nơi có khoảng 70 căn hộ/800 căn hộ có tham gia kinh doanh theo mô hình Airbnb thời gian qua cho thấy, đã có không ít bất cập.
Cụ thể, theo đại diện Ban quản trị chung cư này, việc kiểm soát các khách thuê ra/vào chung cư gặp nhiều khó khăn do các chủ căn hộ và khách thuê tự làm việc với nhau. Ngoài ra, việc khách thuê sử dụng căn hộ với mục đích gì, thì Ban quản trị và cư dân cũng khó lòng kiểm soát.
Nghiêm trọng hơn, trong thời điểm cao trào của đại dịch Covid-19, vấn đề các khách thuê nước ngoài thực sự khiến các cư dân chung cư này đau đầu và lo lắng. Cụ thể, đã có khách thuê người Myanmar đã tự ý ra vào chung cư mà không hề thông báo với bộ phận lễ tân, Ban quản lý, Ban quản trị. Hay nhóm khách người Ấn Độ tìm đến căn hộ để lưu trú, nhưng chủ nhà lại hoàn toàn không hay biết, khi được hỏi thì lý do đưa ra là “tưởng khách đã hủy phòng”…
Đại diện Ban quản trị chung cư này cho hay, dù có tới khoảng 70 căn hộ cho thuê, nhưng sau nhiều lần nhắc nhở, cũng chỉ có một vài chủ căn hộ tiến hành khai báo. Việc này dẫn đến rất nhiều khó khăn, bất cập trong công tác quản lý, nhất là việc đảm bảo an toàn cho cư dân. Và trên thực tế, đã có những khách thuê dùng căn hộ để dùng bóng cười, mở nhạc ầm ĩ, xả rác bừa bãi, thậm chí lấy trộm cả bình xịt khuẩn khiến nhiều cư dân bức xúc.
Tại các hội nghị nhà chung cư, cư dân nếu có bức xúc có thể đưa vấn đề cho thuê căn hộ qua Airbnb ra thảo luận và biểu quyết. Nếu đa số đồng thuận, Ban quản lý chung cư có thể đưa ra quy định/nội quy riêng để nghiêm cấm hoặc kiểm soát việc cho thuê này. Tuy nhiên, việc thực hiện những quy định riêng này là rất khó, đặc biệt ở những dự án có quy mô lớn.
“Có trường hợp khách thuê tìm đến nhưng chủ nhà không có mặt, khách lại là người ngoại quốc nên các lễ tân, Ban quản trị rất vất vả để giao tiếp, hỗ trợ. Trong khi đây không phải là chức năng của đội ngũ phục vụ và Ban quản trị. Các chủ hộ kinh doanh thu lời, nhưng phần khó lại đẩy cho chúng tôi và cộng đồng”, vị đại diện Ban quản trị bức xúc.
Nhìn nhận về câu chuyện của Airbnb tại Việt Nam, ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý Cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, thực tế cho thấy, sự tăng trưởng đáng kể của thị trường căn hộ từ năm 2015 đã có một phần đóng góp không nhỏ từ các nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê. Và luật pháp hiện hành của Việt Nam không có điều khoản nào cấm cho thuê căn hộ để ở (trong đó có Airbnb).
Theo đại diện CBRE, để có thể quản lý tốt việc kinh doanh Airbnb tại chung cư, khi kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, chủ căn hộ cần đăng ký hộ kinh doanh, đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, đóng những khoản thuế phù hợp và cần phải khai báo tạm trú cho khách. Dù vậy, trên thực tế, không phải chủ căn hộ nào cũng thực hiện đầy đủ những điều này. Về phía Ban quản lý chung cư, có thể yêu cầu khách vãng lai xuất trình thông tin cá nhân nhằm đảm bảo an ninh trật tự cho toàn khu chung cư, nhưng sẽ rất khó để Ban quản lý xác định những đối tượng nào là khách vãng lai.
“Tại các hội nghị nhà chung cư, cư dân nếu có bức xúc có thể đưa vấn đề cho thuê căn hộ qua Airbnb ra thảo luận và biểu quyết. Nếu đa số đồng thuận, Ban quản lý chung cư có thể đưa ra quy định/nội quy riêng để nghiêm cấm hoặc kiểm soát việc cho thuê này. Tuy nhiên, việc thực hiện những quy định riêng này là rất khó, đặc biệt ở những dự án có quy mô lớn”, ông Thức cho biết thêm.
Airbnb phát sinh nhiều vấn đề trong thời gian qua.
Thất thu thuế
Không chỉ vướng trong chuyện quản lý, một vấn đề nan giải nữa với mô hình Airbnb, đó là chuyện thu thuế từ các chủ hộ hoặc công ty chủ quản mô hình này. Theo tìm hiểu của phóng viên, đến nay, Airbnb vẫn chưa đặt văn phòng đại diện tại Việt Nam, phóng viên cũng đã liên hệ nhưng chưa nhận được phản hồi của đơn vị này. Trong khi đó, câu chuyện thu thuế từ các hộ kinh doanh Airbnb hay công ty chủ quản dường như vẫn đang là điều bất khả thi.
Được biết, hiện công ty chủ quản Airbnb áp dụng mức thu phí như sau: đối với chủ nhà, mức 3% tổng giá trị đặt phòng; với khách đặt phòng ở mức 6 - 12%. Hiện chưa có thống kê chính thức về số lượng căn hộ tại Việt Nam tham gia mô hình này (số liệu từ báo cáo khảo sát khách sạn năm 2017 của Grant Thornton, thì Việt Nam có hơn 16.000 đơn vị lưu trú theo mô hình Airbnb. Con số này đến thời điểm hiện tại có thể còn lớn hơn nhiều), nhưng do nhiều căn hộ kinh doanh theo kiểu tự phát, không qua khai báo thuế, không thành lập doanh nghiệp, nên việc thu thuế là rất khó.
Nhìn nhận về câu chuyện thu thuế của Airbnb, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật TNHH Dragon cho rằng, Thông tư 103/2014/TT-BTC có quy định về việc thu thuế đối với tổ chức nước ngoài kinh doanh có cơ sở thường trú tại Việt Nam hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam mà kinh doanh tại Việt Nam hoặc có thu nhập phát sinh tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận.
Đối chiếu quy định trên, Airbnb đã thuộc vào trường hợp tổ chức nước ngoài kinh doanh và có thu nhập phát sinh tại Việt Nam. Do đó, Airbnb là đối tượng phải chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Ông Long cũng thừa nhận rằng, mặc dù căn cứ pháp lý đã có, nhưng trên thực tế, đối với mô hình hoạt động của Airbnb, thất thu thuế là một trong những hệ quả tất yếu khi thu thuế theo các quy định và hướng dẫn nêu trên vì nhiều lý do.
Để hạn chế tình trạng thất thu thuế, theo đại diện CBRE, các cơ quan quản lý có thể đưa ra những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn về việc đăng ký kinh doanh căn hộ chung cư ngắn ngày cùng với biện pháp chế tài đối với những trường hợp không tuân thủ, và có thể yêu cầu các chủ căn hộ phải thể hiện rõ số đăng ký trên các trang web cho thuê.
Ngoài ra, Việt Nam có thể làm việc với Airbnb để yêu cầu đơn vị này loại bỏ những quảng cáo (listing) không ghi rõ số đăng ký, đảm bảo tất cả chủ hộ kinh doanh Airbnb phải đăng ký cũng giúp tăng cường khả năng truy xuất thuế của Nhà nước, tránh thất thu về thuế.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
