3 rào cản chuyển nhượng dự án

Tại Hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ” do Trường đại học Luật TP.HCM tổ chức giữa tháng 7/2020, các chuyên gia đã chỉ ra nhiều điểm nghẽn cản trở hoạt động chuyển nhượng dự án.

Phê duyệt, quy hoạch dự án

Hoạt động chuyển nhượng dự án tại Việt Nam đang được thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Trong đó, có các quy định khá chi tiết về điều kiện với dự án chuyển nhượng như dự án đã được phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xng toàn bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ đã được phê duyệt, dự án không có tranh chấp, không bị kê biên, không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất. Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai, thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Nhìn nhận về các điều kiện này, cả thạc sĩ Trịnh Tuấn Anh, Trường đại học Kiến trúc Đà Nẵng và thạc sĩ, luật sư Trịnh Thị Thanh Nhã, Indochine Investment Group đều cho rằng, với yêu cầu dự án đã được phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt đang gây bất nhất trong cách hiểu và triển khai.

Bởi trên thực tế, không phải dự án nào cũng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Có những dự án được chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu quyết định đầu tư trong phạm vi quyền hạn theo quy định của pháp luật.

Đồng quan điểm, thạc sĩ Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, giảng viên Khoa Luật, Trường đại học Văn Lang cho biết, theo các quy định hiện thời, tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư cho dự án đó mà cơ quan quyết định đầu tư sẽ khác nhau. Trong đó, nếu nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc do Nhà nước bảo lãnh thì mới do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng và phê duyệt dự án. Như vậy, không phải mọi trường hợp việc phê duyệt dự án đều do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện.

Do đó, quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án vô hình trung có một sự cưỡng ép, vì thực tế chủ thể có quyền quyết định đầu tư và phê duyệt dự án lúc này là doanh nghiệp, là nhà đầu tư.

Bồi thường, giải phóng mặt bằng

Một khó khăn khác trong điều kiện chuyển nhượng dự án là “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong toàn bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ đã được phê duyệt”.

Theo các chuyên gia, câu chuyện bất cập lại ở chỗ yêu cầu này có phần không đúng với tiến trình thực hiện thông thường của một dự án.

Trên thực tế, với các dự án thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được thực hiện song song, kết hợp với việc thu hồi, giải phóng mặt bằng khu đất khác để xây dựng cơ sở hạ tầng, bố trí tái định cư. Do đó quy định trên là cứng nhắc. Bởi một trong những lý do khiến chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án là không đủ tiền giải phóng mặt bằng. Nếu để thỏa mãn quy định này mới cho phép chuyển nhượng, tình trạng dự án đắp chiếu sẽ tiếp tục diễn ra.

Dự án không tranh chấp, kê biên

 Ngoài 2 điều kiện trên, điều kiện “Dự án không có tranh chấp, không bị kê biên; Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất” cũng được xem là một rào cản cho hoạt động chuyển nhượng dự án.

Theo các chuyên gia, đây là một điều kiện quan trọng nhằm đảm bảo tính pháp lý của quyền sử dụng đất dự án, nhưng Luật Đất đai hiện lại không giải thích thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất”, mà chỉ định nghĩa về “tranh chấp đất đai”, trong khi đây là hai khái niệm khác biệt.

Pháp luật hiện tại cũng quy định tranh chấp quyền sử dụng đất không bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, nên có không ít trường hợp các cá nhân cản trở người sử dụng đất sử dụng quyền của họ. Chẳng hạn như trường hợp các cá nhân đến văn phòng công chứng để ngăn cản việc chứng nhận các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể tranh chấp.