Dấu ấn căn hộ, văn phòng
Theo đánh giá của Savills Hà Nội, thị trường bất động sản Thủ đô trong năm 2013 có 3 phân khúc đã để lại dấu ấn rõ nét nhất là căn hộ để bán, văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc căn hộ để bán khi càng về cuối năm, tính thanh khoản trên thị trường càng cao.
Theo ghi nhận của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp trong năm 2013 có khoảng 11.500 căn hộ, tăng 15% theo quý, nhưng riêng trong quý IV đã có khoảng 2.400 căn hộ gia nhập thị trường. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho rằng, do giá cả của các sản phẩm tại phân khúc này giảm mạnh, nên đã có sức hút mạnh đối với khách hàng. Cụ thể, giảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn hộ vào quý IV/2013: căn hộ hạng C có mức giảm giá sâu nhất với -7% so với quý trước, căn hộ hạng B và A có mức giảm giá lần lượt là -6% và -4%. Giá bán căn hộ ở một số quận như Ba Đình, Gia Lâm, Hà Đông, Đống Đa có tỷ lệ giảm khoảng 6 - 7% so với quý III.
Giá giảm khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2013 là 11%, tăng 2% theo quý. Căn hộ hạng C vẫn là loại phổ biến nhất trên thị trường với tỷ lệ hấp thụ lên tới 14%, mặc dù đã giảm so với quý III/2013 là 1%. Căn hộ hạng A và B có tỷ lệ hấp thụ lần lượt là 7% và 8%. Lượng căn hộ bán được đều nằm ở những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, có hỗ trợ tài chính…
Cũng theo thống kê của Savills Hà Nội, trong khi năm 2012 thị trường đi ngang thì năm 2013 lại nhích lên ở thời điểm cuối năm về tính thanh khoản. “Hiện giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, giảm khoảng 21%”, bà Hằng nói và dự báo, năm 2014 sẽ có khoảng 6.000 căn hộ được chào bán, và cộng dồn đến năm 2016, nguồn cung này sẽ tăng lên khoảng 33.000 căn.
Văn phòng cho thuê là phân khúc có 9 quý liên tiếp suy giảm. Hiện nay, giá thuê tiếp tục giảm, với văn phòng hạng A giảm khoảng 1,7%, hạng B giảm khoảng 3,7% và hạng C giảm khoảng 3,3% so với quý trước. Giá thuê trung bình hạng A hiện nay khoảng 610.000 đồng/m2/tháng, hạng B khoảng 379.000 đồng/m2/tháng và hạng C khoảng 267.000 đồng/m2/tháng.
Bà Hằng cho rằng, đang có một áp lực lên thị trường văn phòng cho thuê là nguồn cung tồn tại các tòa nhà văn phòng mới vẫn rất lớn, trong khi đó, lượng cung mới được dự báo tiếp tục tăng mạnh.
“Tuy nhiên, điểm sáng của phân khúc này là lượng khách hàng mới đang quay trở lại và xu hướng ngày càng tăng, cho thấy ‘sức khỏe’ của nền kinh tế đang có dấu hiêu phục hồi”, bà Hằng nhấn mạnh.
Èo uột đất nền, bán lẻ
Savills Hà Nội cho biết, tại phân khúc mặt bằng bán lẻ trong quý IV/2013, nguồn cung mới tăng mạnh 15% theo quý và 37% theo năm, chủ yếu là từ 2 dự án lớn là Royal City Mega mall và Times City Megamall…, với tổng diện tích tăng thêm trong quý là 130.000 m2 sàn. Vì vậy, giá thuê trung bình và công suất thuê đều tiếp tục xu hướng giảm, với công suất đạt 83%, giảm 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 1,1 triệu đồng/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 5% theo năm.
Ở mảng biệt thự liền kề, cho đến quý IV/2013 này, vẫn chưa có chuyển biến nhiều, thanh khoản chưa được cải thiện. Giá chào bình quân của toàn thị trường giảm nhẹ 3% cho hạng mục biệt thự và giảm 1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước.
Nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự, nhà liền kề đến từ 81 dự án nằm rải rác tại 15 quận huyện khu vực Quốc Oai, Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng…, trong đó, 60% số lượng dự án đang trong giai đoạn lập quy hoạch và 32% đang giải phóng mặt bằng. Trong năm 2014, khoảng 870 căn từ 7 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, hơn 60% nguồn cung là biệt thự. Theo bà Hằng, việc giải quyết từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán cũng đã là một vấn đề khó, chứ chưa nói đến việc mở bán ra ngoài.
Tín hiệu đáng mừng cho phân khúc này, theo bà Hằng, là theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TT-BXD-BNV, từ ngày 5/1/2013, quy định cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng mà không cần thiết phải xây thô. Thông tin này có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong tương lai.
