"20 năm nghiên cứu bất động sản, tôi chưa thấy quốc gia nào bán bất động sản hình thành trong tương lai"

Thảo luận tại tổ Hà Nội chiều 19/6 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, loại bất động sản này hình thành trong tương lại là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Khi dự án được phê duyệt, đất có hạ tầng, nhà có móng thì coi như được quyền mang ra bán.

Việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhằm mục tiêu để nhà đầu tư có thể huy động trước vốn và người mua nhà có thể bỏ một khoản tiền ra đầu tư trước, nhận nhà ở về sau.

"Mục tiêu thì hay nhưng thực tế loại bất động sản này gây rất nhiều hệ luỵ và làm nhiễu loạn thị trường bất động sản", ông Cường nhấn mạnh.

Cụ thể, theo vị đại biểu, khi dự án bắt đầu bán thì người ta bán đi bán lại nhiều lần làm đẩy giá lên cao. Thời gian qua, bất động sản bị thổi giá chủ yếu ở loại này, còn nhà đất có rồi giá khá ổn định, nếu tăng sẽ tăng đều đều chứ không tăng lên giảm xuống bất thường.

Điều dễ nhận thấy là những dự án hình thành trong tương lai khi chưa đến thời kỳ hoàn thành dự án để bàn giao nhà thì giá bắt đầu tăng, nhưng hình thành bất động sản thật thì hầu như giá không tăng nữa, thậm chí giảm vì lúc đó khách hàng nhận nhà và sử dụng chứ không mua đi bán lại nữa.

"Mấy dự án có lừa đảo, dự án "ma" đều là bất động sản hình thành trong tương lai. Người ta vẽ tờ giấy ra, phân lô xong bắt đầu bán các lô đó thì mới lừa được chứ nhà thật rồi không lừa được. Bất động sản thật giao dịch trên thị trường vì thế hầu như không gây nhiễu loạn", ông Cường nói.

Vị đại biểu nói thêm: "Trên thực tế, tôi nghiên cứu bất động sản 20 năm nay nhưng chưa thấy nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai".

Ở những quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, nhà đầu tư nhà ở muốn huy động vốn trước thì phát hành trái phiếu gọi là trái phiếu công trình, khách hàng nào mua trái phiếu công trình đó thì sau này có thể được chuyển đổi trái phiếu thành nhà ở.

Hoặc là các quỹ tín thác bất động sản (gọi là quỹ REIT) sẽ đầu tư vào các dự án bất động sản và những người có tiền sẽ bỏ tiền vào quỹ đó để đầu tư. Khi nhà ở hình thành, quỹ đó đem bán nhà và chia lợi nhuận cho nhà đầu tư.

"Lần này sửa Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta không nên quy định về bất động sản hình thành tương lai mà nên cho phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi hoặc xây dựng các quỹ REIT.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội)

Đại biểu đoàn Hà Nội nói rằng, chúng ta đang đưa cơ chế rất hay nhưng e rằng sẽ nhiễu loạn. Từ đó, đại biểu mong lần này sửa Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta không nên quy định về bất động sản hình thành tương lai mà nên cho phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi hoặc xây dựng các quỹ REIT.

"Nhà nước có thể kiểm soát thị trường bất động sản thông qua kiểm soát trái phiếu. Nếu chúng ta bán trái phiếu công trình thì 100 triệu đồng/trái phiếu cũng có nhiều người mua vào. Trái phiếu này bán rất dễ, cần bán 1 hay 10 trái phiếu cũng được, chuyển đổi rất năng động, huy động tiền dễ dàng", ông Cường nêu quan điểm.

Cũng băn khoăn về bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh nói rằng ông thống nhất với đại biểu Hoàng Văn Cường về vấn đề này.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh (đoàn Hà Nội): Quy định như trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì không giải quyết được bất cập của bất động sản hình thành trong tương lai.

"Thời gian gần đây chúng tôi xử lý rất nhiều đơn thư về bất động sản hình thành trong tương lai, những vụ việc này thường kéo dài không được xử lý dứt điểm, rốt ráo", ông Thịnh cho hay.

Với quy định như trong dự thảo Luật thì những bất cập của bất động sản hình thành trong tương lai sẽ không giải quyết được dứt điểm. Từ đó, ông Thịnh đề nghị, trong dự thảo Luật này phải cân nhắc kỹ quy định về tiếp tục kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

"Nếu chưa đủ chín, chưa đủ rõ ràng thì nên chuyển sang hình thức khác", vị đại biểu đề nghị.