Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc quy định 15 - 20% vốn đối ứng trên tổng mức đầu tư của dự án trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản không phải là vấn đề mới, mà trước đó, Nghị định 153, Nghị định 71 cũng đã đề cập. Quy định này chỉ đảm bảo việc dự án được thực hiện theo đúng tiến độ cam kết. Còn vì sao lại là 15 - 20% mà không phải là con số khác, thì nó cũng giống như quy định độ tuổi kết hôn lần đầu đối với phụ nữ đủ 18 tuổi, đàn ông đủ 20 tuổi. Quy định này chỉ là điều kiện cần để triển khai dự án.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định, thực ra, quy định này chỉ là điều kiện ban đầu. Còn trên thực tế, để dự án có thể triển khai được thuận lợi phải hội tụ nhiều yếu tố khác như sức mua, vị trí, hạ tầng... chứ không phải chỉ là tiền vốn ban đầu của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại thời điểm thị trường sôi động, bán hàng tốt, thì doanh nghiệp chỉ cần đầu tư 15% theo quy định có thể lãi được 10%, thậm chí là hơn, đây là mức lãi rất lớn.
Tuy nhiên, lúc thị trường ế ẩm, không bán được hàng, thì doanh nghiệp có 30 - 50% vốn cũng không dám triển khai dự án. Hơn nữa, cũng tùy loại dự án mà vốn đối ứng chiếm bao nhiêu phần trăm tổng mức đầu tư. Đơn cử như tại TP. HCM, đối với các dự án cao cấp, ở ngay quận 1, thì tiền mua quyền giá trị sử dụng đất, tiền thuế đất đã chiếm từ 50 - 70% tổng mức đầu tư dự án. Như vậy, doanh nghiệp đã phải có số vốn đối ứng gấp vài lần quy định. Thực ra, mức 15% chỉ có thể áp dụng cho các dự án nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Cửu, Tổng giám đốc Tổng công ty Handico cho biết, tại thời điểm này, kể cả nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội, thì doanh nghiệp chắc chắn phải có nhiều hơn 20% vốn đối ứng. Đối với các dự án nhà ở thương mại, thì sức mua của thị trường là vấn đề để doanh nghiệp có quyết định đầu tư hay không, chứ không chỉ là tiền.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, tại thời điểm này, không có hơn 20% vốn và không dự tính được khả năng bán hàng thì doanh nghiệp không dám triển khai dự án.
Trong khi các doanh nghiệp khá hài lòng với quy định mức vốn đối ứng như Dự thảo, thì Sở Xây dựng TP. HCM trong góp ý về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại cho rằng, quy định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản 6 tỷ đồng là quá thấp. Đồng thời, quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án ở mức 15 - 20% tổng mức đầu tư của dự án là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng hàng loạt công ty có chức năng kinh doanh bất động sản, kinh doanh nhà ở được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt động trên thị trường, do yếu về vốn, nên đã thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định, gây bất ổn, xáo trộn trên thị trường.
Đánh giá này của Sở Xây dựng TP. HCM không phải không có cơ sở. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM, 70,5% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng). Vì thế, các công ty này khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ từ ngân hàng và nguồn thu từ khách hàng. Vì thế, khi ngân hàng siết chặt tín dụng và thị trường trầm lắng, ngay tức khắc ảnh hưởng đến các dự án, khiến dự án chậm triển khai, thậm chí ngừng vô thời hạn, gây lãng phí tài nguyên đất và không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản bên lề hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tại khu vực phía Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, con số 15 - 20% vốn đối ứng chỉ là ở mức trung bình để hạn chế các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, trong khi vẫn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khác có thể thực hiện dự án, chứ nếu quy định cao quá thì nhiều doanh nghiệp không có đủ vốn đối ứng, khi đó, nhiều dự án sẽ không được triển khai, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở xã hội.
| “Hạn chế tính năng động của doanh nghiệp”
Ông Đặng Tiên Phong, Tổng giám đốc Tổng CTCP Sông Hồng
Thời kỳ bất động sản sôi động, quy định vốn đối ứng tối thiếu 15 - 20% là phù hợp, nhưng hiện nay, nếu áp dụng quy định này, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn rong việc triển khai các dự án lớn.
Đành rằng, quy định này sẽ hạn chế được việc phát triển tràn lan các dự án bất động sản mà không tính đến nhu cầu và khả năng tài chính của người mua, nhưng đối với một công ty lớn, hay một tổng công y, thì đây là một trở ngại lớn. Đơn cử như dự án tầm vừa vừa mà các doanh nghiệp này triển khai cũng có mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, chưa kể có dự án lên đến cả chục ngàn tỷ đồng. Nếu theo quy định này, doanh nghiệp phải có khoảng 2.000 tỷ đồng tiền vốn đối ứng, một điều kiện mà ít có doanh nghiệp nào đáp ứng được. Hơn nữa, nếu cùng một lúc thực hiện nhiều dự án, thì vốn đối ứng là cả một vấn đề. Khó khăn này hạn chế tính năng động và sự phát triển của doanh nghiệp.
Trước đây, khi thị trường sôi động, chỉ cần dự án có tính khả thi cao thì việc huy động vốn còn dễ, chứ như hiện nay, tiền mặt ở các doanh nghiệp không nhiều, trong khi huy động vốn khó khăn, thậm chí là không huy động được, thì quy định 15 - 20% vốn đối ứng lại còn kiểm toán độc lập, hay ký quỹ thì không thể thực hiện được.
“Sẽ hạn chế được bong bóng bất động sản
Ông Vũ Mai Phong, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico (Chủ đầu tư KĐT Ecopark)
Thực ra, quy định này áp dụng cho những doanh nghiệp thành lập sau khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ban hành và có hiệu lực, còn các dự án đã triển khai sẽ không thuộc phạm vi áp dụng. Tuy nhiên, thời điểm này khó phát sinh dự án mới, nên có thể 3 - 4 năm nữa sẽ xuất hiện những nhà đầu tư bất động sản mới. Đối với các dự án đang tiến hành lập thủ tục đầu tư, thì chủ đầu tư cũng nên lấy quy định này làm căn cứ để quyết định có đầu tư hay trả lại dự án.
Quy định này nhằm loại bỏ các đối tượng “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản, cũng như về lâu dài sẽ hạn chế được bong bóng bất động sản.
“Nên quy định cụ thể tỷ lệ đối với từng loại dự án”
Ông Nguyễn Thế Mạnh, Chủ tịch HĐQT Công ty TECCO
Luật nên quy định cụ thể tỷ lệ đối với từng loại dự án bất động sản. Con số 15 - 20% chưa giải quyết được những vấn đề bất cập của thị trường bất động sản hiện nay và kể cả trong tương lai. Đơn cử, nếu một dự án bất động sản ở một khu đất chưa được giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng và kết nối hạ tầng thì để triển khai được vốn đối ứng là 15% cũng chưa hẳn đảm bảo cho dự án thực hiện đúng tiến độ. Hơn nữa, có những dự án có lợi thế như đã có sẵn đất sạch, hạ tầng kết nối đồng bộ, thì nguyên tiền đất mà dự án mua đôi khi đã quá 20%, thậm chí là 50% tổng mức đầu tư.
Nếu vốn đối ứng cứ nhất thiết là tiền mặt, phải được ký quỹ thì rõ ràng rất khó cho doanh nghiệp. Vì thế, ngoài việc hạn chế những đối tượng không có khả năng, thì Luật cũng phải tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có khả năng tham gia thị trường, nhất là các doanh nghiệp triển khai nhà giá thấp.
Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm muốn làm dự án bất động sản phải có tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, tiềm lực tài chính ở đây ngoài chuyện tiền, thì phải nên xem xét, thẩm định giá trị khu đất sạch mà doanh nghiệp đang sở hữu. Chẳng hạn, giá trị khu đất sẽ được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm vốn đối ứng. Như vậy, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn nếu triển khai dự án. |
