Mọi ánh nhìn đổ về huyện vùng ven
Ba năm trước, khi làn sóng đầu tư đất nền đổ về các huyện ngoại thành TP.HCM, anh Trần Hùng Thái (ngụ quận Bình Thạnh) quyết định chi gần 4 tỷ đồng để mua 2 lô đất thổ cư với tổng diện tích 1.000 m2 tại xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi với kỳ vọng có thể “lướt sóng” và thu lợi nhuận lớn từ sự bùng nổ của thị trường này.
Thời điểm đó, thông tin về việc huyện Củ Chi sẽ được nâng cấp lên thành phố trong tương lai đã khiến đất vườn, đất nền và cả đất nông nghiệp trở thành “điểm nóng”, thu hút nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về tìm kiếm cơ hội.
Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, đến giữa năm 2022, thị trường bất ngờ chững lại. Ngân hàng siết chặt tín dụng, dòng tiền bị tắc nghẽn và từ đó, câu chuyện “lên đời” cho 5 huyện ngoại thành TP.HCM cũng không còn được nhắc đến nhiều.
Rơi vào thế khó, nhà đầu tư này từng phải nhờ môi giới rao bán lại 2 lô đất với mức giảm giá lên đến 300 triệu đồng mỗi lô, nhưng tới nay vẫn chưa bán được.
Dù vậy, quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 vừa được phê duyệt phần nào giúp anh yên tâm hơn, bởi việc 5 huyện ngoại thành TP.HCM được nâng cấp lên thành phố là điều chắc chắn, ít nhất là từ năm 2030 trở đi.
Mặc dù tác động trước mắt đến thanh khoản chưa rõ nét, nhưng thông tin này vẫn tạo ra hy vọng, mở đường cho bất động sản khu vực tăng giá trong tương lai.
Trong giai đoạn từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đã chứng kiến không ít nhà đầu tư phải bán tháo, chấp nhận giảm giá từ 20-30% song vẫn không tìm được người mua. Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, thị trường này bắt đầu chuyển biến.
Những thông tin tích cực về quy hoạch đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Nhiều người từ bỏ ý định bán tháo, chuyển sang giữ lại tài sản để chờ đợi cơ hội mới.
Theo quy hoạch, trong 5 năm tới, mô hình đô thị đa trung tâm chính thức trở thành hướng đi của TP.HCM. Các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ được yêu cầu phấn đấu để cơ bản đạt tiêu chuẩn nâng cấp lên thành phố.
Trong đó, huyện Củ Chi sẽ là khu vực đô thị hóa phía Bắc Thành phố, được định hướng là trung tâm công nghiệp, khu công nghệ cao, phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, nông nghiệp sinh thái, hữu cơ.
Huyện này sẽ hình thành các khu đô thị sinh thái, thương mại và dịch vụ, du lịch, vui chơi giải trí, đào tạo, chăm sóc sức khỏe. Nơi đây cũng tiếp tục bảo tồn, phát huy giá trị lịch sử - văn hóa - cách mạng và các bệnh viện, trường học hiện có.
Huyện Hóc Môn được định hướng phát triển khu đô thị đại học quốc tế, thương mại dịch vụ, đào tạo chuyên nghiệp, công nghiệp công nghệ cao, logistics, nông nghiệp sinh thái, hữu cơ và ứng dụng công nghệ cao...
Trước đây, khu vực Củ Chi, Hóc Môn, và Cần Giờ từng xuất hiện tình trạng phân lô tự phát, thiếu kiểm soát. Dù các cơ quan quản lý từng ban hành quy định cấm nhưng sau đó lại gỡ bỏ, khiến quỹ đất không được sử dụng hiệu quả, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Do đó, việc siết chặt phân lô, bán nền lần này là động thái cần thiết nhằm ngăn chặn tình trạng phát triển nóng và hướng tới một chiến lược phát triển bền vững hơn cho Thành phố.
Huyện Bình Chánh là khu vực đô thị hóa phía Tây của khu vực đô thị trung tâm với định hướng là trung tâm công nghiệp, trung tâm y tế và chăm sóc sức khỏe, trung tâm y - sinh - hóa dược, giáo dục đào tạo, thương mại và dịch vụ, nông nghiệp sinh thái, hữu cơ và ứng dụng công nghệ cao...
Huyện Nhà Bè là khu vực đô thị hóa phía Nam của khu vực đô thị trung tâm với định hướng phát triển cảng biển và đô thị cảng, logistics, khu công nghệ thông tin tập trung, trung tâm hội chợ - triển lãm, văn hóa - giải trí, thương mại - dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao, khu đại học tập trung, khu y tế kỹ thuật cao, du lịch sinh thái...
Huyện Cần Giờ định hướng trở thành trung tâm phát triển kinh tế biển dựa trên cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ phục vụ cho khu vực Đông Nam Á, vùng Đông Nam Bộ, vùng TP.HCM và cả nước, phát triển năng lượng tái tạo, năng lượng mới ngoài khơi…
Xóa bỏ tình trạng “da beo”
Không còn là đồn đoán, việc chính thức đưa ra một lộ trình rõ ràng cho các huyện ngoại thành TP.HCM nâng cấp lên thành phố đã khiến những khu vực này được chú ý trở lại.
Thời gian qua, tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM chủ yếu tập trung tại các khu vực truyền thống như cửa ngõ khu Đông Thành phố. Tuy nhiên, hiện nay, sức nóng đang dần lan rộng, mở ra cơ hội cho những địa bàn mới, trong đó có các huyện vùng ven đang nằm trong diện quy hoạch lên thành phố.
Dù vậy, thị trường đất nền vùng ven hiện đối mặt với một trở ngại lớn là quy định cấm phân lô bán nền. Theo Quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT của UBND TP.HCM, các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng như dự án nhà ở trên toàn Thành phố không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức hoặc cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Lý giải cho quy định này, TP.HCM cho biết, các huyện vùng ven đang trong giai đoạn hướng đến đạt các tiêu chí đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP.HCM. Việc này đòi hỏi sự thống nhất trong quản lý và tăng cường trách nhiệm của các chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo tính công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại.
Thực tế, trong quá trình xây dựng quy hoạch chung của TP.HCM, Chủ tịch UBND Thành phố Phan Văn Mãi từng ví hình ảnh thành phố từ trên cao giống như “vết dầu loang” hay “da beo”.
Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp bách phải tái cấu trúc đất đai nhằm phát huy tối đa tiềm năng và nguồn lực hiện có. Với bản quy hoạch mới, bên cạnh việc định hướng phát triển không gian đô thị, đây còn là nền tảng để tái cơ cấu kinh tế, hướng đến xây dựng các công trình và dự án mang tầm vóc khu vực và quốc tế.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, quy định cấm phân lô bán nền của TP.HCM sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng bộ, góp phần xây dựng những khu đô thị hiện đại, hoàn chỉnh, đủ sức thu hút và giãn dân từ các quận trung tâm đông đúc. Những mô hình điển hình như khu đô thị Vinhomes Grand Park hay Vạn Phúc City là minh chứng rõ ràng cho sự thành công của cách làm này.
“Nếu cho phép phân lô bán nền, rất khó để xây dựng được những khu đô thị hoàn chỉnh như vậy. Quy định này sẽ bảo lưu quỹ đất lớn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tham gia trong tương lai”, ông Thắng nói,
Đồng quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam cũng cho rằng, quy định này sẽ giúp TP.HCM quản lý thị trường bất động sản một cách chặt chẽ hơn.
Trước đây, khu vực Củ Chi, Hóc Môn, và Cần Giờ từng xuất hiện tình trạng phân lô tự phát, thiếu kiểm soát. Dù các cơ quan quản lý từng ban hành quy định cấm nhưng sau đó lại gỡ bỏ, khiến quỹ đất không được sử dụng hiệu quả, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Do đó, việc siết chặt phân lô, bán nền lần này là động thái cần thiết nhằm ngăn chặn tình trạng phát triển nóng và hướng tới một chiến lược phát triển bền vững hơn cho Thành phố.
Mặt khác, bản quy hoạch mới của TP.HCM cũng xác định rõ mục tiêu này. Chẳng hạn, khu vực huyện Cần Giờ sẽ được đầu tư xây dựng khu đô thị ven biển, đô thị du lịch lấn biển, hoàn thiện hệ thống giao thông, logistics. Hệ thống giao thông kết nối Cần Giờ với khu vực trung tâm, TP. Thủ Đức, khu vực ngoại thành sẽ từng bước hình thành.
Trong tương lai, 10 trung tâm logistics của TP.HCM sẽ được hình thành và phát triển tại khu vực Cát Lái, Long Bình, Linh Trung, Khu công nghệ cao, Tân Kiên, Hiệp Phước, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Khánh. Trung tâm logistics hàng không của TP.HCM được đặt tại sân khu vực sân bay Tân Sơn Nhất.
Về phát triển giao thông, TP.HCM tiếp tục đầu tư các tuyến metro, đường sắt đô thị gắn với các khu đô thị theo mô hình TOD, đảm bảo kết nối đồng bộ với đường sắt của tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An; 12 tuyến đường sắt đô thị của TP.HCM sẽ kết nối các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và nghiên cứu phát triển thêm tuyến kết nối với khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ…
