Tiền đang nằm ở đâu?
Việc “hy sinh một phần lạm phát” để đẩy dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 ở mức tối thiểu 8% theo định hướng của Chính phủ được cho là sẽ trở thành yếu tố thúc đẩy dòng tiền nhàn rỗi chảy vào các kênh đầu tư tài sản trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn như trước.
Khi đó, các loại tài sản truyền thống như vàng, chứng khoán, bất động sản… sẽ được quan tâm nhiều hơn cả. Dễ nhận thấy trên các diễn đàn, hội nhóm đầu tư trong vài tuần vừa qua rôm rả những câu chuyện “vàng liên tục phá đỉnh”, “chứng khoán đang vào phom”, “nhà đất bắt đầu thấy ánh sáng cuối đường hầm”...
Trên thực tế, giá vàng trong nước liên tục thiết lập đỉnh mới và trong tuần qua đã vượt ngưỡng 95 triệu đồng/lượng - mức cao nhất từ trước tới nay.
Dẫu vậy, theo phân tích của nhà đầu tư Nguyễn Vũ Minh, áp lực giá neo cao cũng là lực cản với không ít nhà đầu tư khi mức độ biến động của giá vàng được xem là không ổn định.
Điều này gián tiếp khiến dòng tiền từ kênh gửi tiết kiệm và túi nhà đầu tư chuyển “tầm ngắm” sang chứng khoán và bất động sản, đặc biệt là chứng khoán khi thông tin về tiến độ nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam những ngày gần đây đã giúp nhiều cổ phiếu nhóm ngành triển vọng thu hút thêm dòng tiền từ nhà đầu tư.
Theo số liệu từ Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSD), số lượng tài khoản của nhà đầu tư trong nước đã tăng thêm gần 150.000 tài khoản trong tháng 2/2025, tăng mạnh so với tháng đầu năm và là mức cao nhất trong 4 tháng qua.
Tài khoản mở mới trong tháng 2 chủ yếu đến từ nhà đầu tư cá nhân, trong khi nhà đầu tư tổ chức chỉ có thêm 61 tài khoản. Tính đến cuối tháng 2, nhà đầu tư cá nhân trong nước có tổng cộng gần 9,5 triệu tài khoản, tương đương khoảng 9,5% dân số, hoàn thành mục tiêu trước thời hạn năm 2025 và đang hướng đến 11 triệu tài khoản vào năm 2030.
Tài khoản mở mới tăng mạnh trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư cũng được cải thiện. Thanh khoản thị trường liên tục tăng, giá trị khớp lệnh bình quân trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) trong tháng 2 đạt hơn 14.000 tỷ đồng, gấp 1,5 lần tháng trước đó.
Xu hướng này tiếp tục được duy trì trong những ngày đầu tháng 3 với nhiều phiên liên tiếp tổng giá trị giao dịch vượt 20.000 tỷ đồng/phiên.
Dòng tiền nội dồi dào là động lực chính đẩy VN-Index tăng hơn 5% trong tháng 2, qua đó ghi nhận lần đầu tiên vượt mốc 1.300 điểm sau gần 3 năm. Đà tăng được duy trì trong những ngày đầu tháng 3 khi dòng tiền nội tiếp tục đổ vào thị trường cùng với động thái giảm bán ròng từ các nhà đầu tư nước ngoài.
 |
Ông Lương Duy Phước - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Kafi cho hay, nhờ các yếu tố quan trọng như triển vọng nâng hạng thị trường, dữ liệu kinh tế xã hội trong tháng đầu năm 2025 cho thấy dòng vốn FDI và đầu tư công đang vượt kỳ vọng, cùng những động lực mới đang xuất hiện như triển vọng kinh doanh tích cực từ các doanh nghiệp trước thềm đại hội đồng cổ đông, các đợt chia cổ tức của nhiều doanh nghiệp lớn…, đã thúc đẩy thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư.
Ở góc nhìn rộng hơn, thị trường chứng khoán là “phong vũ biểu” của nền kinh tế, phản ánh sự vận động của dòng tiền, kỳ vọng của nhà đầu tư và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Bởi vậy, khi chứng khoán khởi sắc, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, thúc đẩy họ rót vốn vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, góp phần tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.
Trong đó, nhóm ngành bất động sản được kỳ vọng nhiều nhất khi đang nhận được những trợ lực rất lớn từ Chính phủ thông qua việc gấp rút tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư, kinh doanh.
Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16% trong năm 2025, tương ứng với việc đưa khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế, sẽ trở thành trợ lực mạnh mẽ cho thị trường địa ốc.
Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản (FIDT) cho rằng, khi mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức thấp, trong khi lạm phát có dấu hiệu tăng, nhà đầu tư thường ưu tiên đổ tiền vào các tài sản có khả năng sinh lời cao và giúp phòng ngừa trượt giá. Tại Việt Nam, 2 kênh hưởng lợi rõ rệt nhất từ xu hướng này chính là bất động sản và chứng khoán.
Đáng chú ý, bất động sản không chỉ được hưởng lợi từ dòng vốn tín dụng giá rẻ, mà còn nhờ quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ. Các dự án “đóng băng” trước đây có cơ hội tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý, nhiều kế hoạch phát triển quỹ đất mới được đẩy nhanh hơn.
Cùng với đó, xu hướng đô thị hóa nhanh và nhu cầu về nhà ở, bất động sản công nghiệp vẫn là động lực tăng trưởng dài hạn. Khi lãi suất cho vay tiếp tục được duy trì ở mức thấp, khẩu vị đầu tư vào bất động sản sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.
Cũng cần lưu ý thêm rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn này còn được hỗ trợ từ hiệu ứng tài sản thông qua việc thị trường chứng khoán sôi động. Trong đó, việc giá cổ phiếu tăng, giá trị tài sản của nhà đầu tư tăng lên, từ đó kích thích tiêu dùng, đầu tư và để hiện thực hóa lợi nhuận từ chứng khoán, bất động sản là một loại tài sản được lựa chọn.
 |
Thống kê sơ bộ của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, có hơn 20 dự án bất động sản lớn nhỏ ra mắt thị trường chỉ trong nửa cuối tháng 2 - đầu tháng 3/2025. Trong đó, nhiều dự án đạt tỷ lệ booking lên đến 70-90% ngay trong các đợt mở bán đầu tiên, bất chấp việc có giá bán cao từ 100-300 triệu đồng/m2.
Tuy chưa rõ nguồn tiền này từ tiết kiệm, tín dụng ngân hàng hay chứng khoán chuyển sang, nhưng theo nhiều chuyên gia, điều đó cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản ngày một tăng lên.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ Nghiên cứu và đánh giá thông tin thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm nay, dòng tiền gia nhập thị trường bất động sản sớm hơn so với dự đoán, cho dù mới chỉ mang tính cục bộ ở một số phân khúc và khu vực, nhưng cũng phần nào phản ánh tiềm năng tăng trưởng của thị trường.
Những đột phá về thể chế, sự hoàn thiện trong quy hoạch các cấp và việc đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn đến từng doanh nghiệp, dự án đã tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản.
Chính những yếu tố này đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều dự án mới triển khai và các dự án bị tạm dừng trước đó được tái khởi động, giúp cung cấp một nguồn cung lớn cho thị trường. Điều này kích thích tâm lý FOMO của nhà đầu tư đối với bất động sản.
Ông Chung cho hay, ghi nhận của SGO cho thấy, nhiều nhà đầu tư sau thời gian dài chờ đợi đã bắt đầu đẩy mạnh tìm kiếm sản phẩm tiềm năng để xuống tiền, chủ yếu là đất nền đô thị, đất nền dự án tại các khu vực thuận lợi về hạ tầng, tập trung theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các địa phương có kinh tế phát triển, các trục đường giao thông quan trọng như Bắc Ninh - Bắc Giang, Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh...
Nhà đầu tư cần có chiến lược cụ thể
Theo số liệu thống kê của Fmarket, bất động sản đang là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất với tỷ lệ 15,5%, so với chứng khoán là 12,1%; ngoại tệ là 6,8% và lãi suất tiết kiệm là 5,5%.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn đối mặt với nhiều rủi ro bất định, các nhà đầu tư cần luôn trong tư thế sẵn sàng thích nghi và phát triển, tự chuyển đổi về quản trị điều hành, phương thức kinh doanh. Trong “nguy có cơ”, đây là lúc các tài sản sinh lời tiềm năng dần lộ diện và cơ hội sẽ đến với người biết chớp lấy.
 |
Thị trường bất động sản ngày một tích cực hơn. |
Trong đó, chứng khoán và bất động sản là 2 kênh đầu tư sinh lợi cao, nhưng đều chịu những tác động từ yếu tố bên ngoài. Trong năm 2025, chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), đặc biệt là việc điều chỉnh lãi suất, sẽ tác động trực tiếp đến giá trị USD và các giao dịch ngoại tệ của Việt Nam. Hiện tại, giá trị “đồng bạc xanh” đang ở mức cao.
Ông Hiếu phân tích, khi lãi suất của Fed giữ ở mức cao, đồng USD cũng mạnh lên, ảnh hưởng đến tỷ giá và các chính sách tiền tệ của Việt Nam. Điều này khiến thị trường chứng khoán và các kênh đầu tư khác ở Việt Nam trở nên khó đoán.
Riêng với bất động sản, áp lực nợ xấu cao trong năm nay có khả năng sẽ khiến các ngân hàng phải tính tới việc nâng nhẹ mặt bằng lãi suất và khi lãi suất tăng lên thì chi phí vay sẽ cao hơn, từ đó làm giá bất động sản cũng tăng theo. Do đó, nhà đầu tư rất tính toán kỹ lưỡng chi phí trong các quyết định đầu tư.
Ở góc nhìn cởi mở hơn, bà Trần Thị Khánh Hiền - Giám đốc Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng sẽ không có bất kỳ đợt cắt giảm lãi suất chính sách nào trong năm 2025.
Khả năng tăng lãi suất trong bối cảnh nới lỏng kinh tế toàn cầu là không cao. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để giữ lãi suất ở mức thấp, qua đó thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.
Trong bối cảnh đó, các yếu tố như kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách hỗ trợ tích cực, các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, môi trường lãi suất thuận lợi, kết hợp với tăng trưởng lợi nhuận hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp… sẽ là nền tảng vững chắc cho một chu kỳ tăng trưởng toàn diện của thị trường bất động sản trong năm 2025.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, việc lựa chọn kênh đầu tư phụ thuộc vào khẩu vị đầu tư, nguồn lực tài chính cũng như kỳ vọng lợi nhuận và sự am hiểu thị trường của mỗi nhà đầu tư.
Thực tế cho thấy, các dòng vốn mỏng, ngắn hạn thường cập bến thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ trước vì các kênh này có tính linh hoạt cao, chưa kể vốn ít cũng rất khó tiếp cận các tài sản nhà đất.
Với nhà đầu tư có dòng vốn lớn, họ có thể chia trứng thành nhiều rổ và khó cưỡng lại được sức hấp dẫn của bất động sản vì tỷ suất sinh lời cao, ít biến động nhanh theo phiên hoặc theo ngày, đồng thời là một kênh trú ẩn khá an toàn.
VNDirect: Thị trường bất động sản phục hồi thúc đẩy tăng trưởng tín dụng
Năm 2025, nguồn cung bất động sản tăng, nhu cầu ở thực ổn định ở mức cao và lãi suất vay hợp lý sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu tín dụng. Đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà cạnh tranh cũng hỗ trợ tăng trưởng tín dụng bán lẻ, đặc biệt ở phân khúc vay mua nhà.
Đà phục hồi của thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo cú huých mạnh mẽ cho nhu cầu tín dụng, lan tỏa trên cả khối khách hàng doanh nghiệp và cá nhân.
Ở phân khúc khách hàng doanh nghiệp, nhu cầu vốn sẽ gia tăng đáng kể khi các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án, kéo theo nhu cầu tín dụng lớn từ các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng.
Còn ở phân khúc khách hàng cá nhân, lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức hấp dẫn cùng nhu cầu nhà ở tăng cao tiếp tục là động lực thúc đẩy tăng trưởng cho vay thế chấp trong thời gian tới.
Tiền được bơm ra nền kinh tế sẽ giúp nhiều kênh đầu tư hưởng lợi
 |
Ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc WiGroup |
Nhìn chung, trong năm nay, việc một lượng tiền lớn được bơm ra nền kinh tế sẽ giúp nhiều kênh đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, khoảng dưới 3 năm. Trong đó, các tài sản càng có thanh khoản cao như trái phiếu chính phủ, ngoại tệ, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản... thì sẽ hưởng lợi càng nhanh và nhiều hơn.
Riêng với vàng, do tính liên thông với quốc tế và giá vàng thế giới chi phối, nên việc bơm tiền hay không cũng không ảnh hưởng nhiều tới giá vàng trong nước.
Dòng tiền mới sẽ tham gia mạnh mẽ hơn
 |
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group |
Tại TP.HCM, động lực phát triển thị trường bất động sản tiếp tục được đẩy mạnh từ đầu năm 2025 khi UBND TP. Thủ Đức chính thức chấp thuận chủ trương đầu tư cho 12 dự án, với tổng vốn đầu tư lên đến 33.000 tỷ đồng, đồng thời chuẩn bị đấu giá 49 lô đất tại Thủ Thiêm để phát triển khu đô thị và thương mại. Động thái này hứa hẹn tạo ra làn sóng đầu tư mới, thu hút nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước.
Theo khảo sát của One Mount Group về xu hướng đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư tại Hà Nội, gần 50% khách hàng thể hiện sự quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư tại TP. HCM. Trong đó, 20% sẵn sàng xuống tiền, tức là họ đã có ý định rõ ràng và sẵn lòng thực hiện giao dịch khi có cơ hội phù hợp; 65% cân nhắc tìm hiểu, cho thấy đây là nhóm khách hàng tiềm năng, có nhu cầu nhưng vẫn trong quá trình đánh giá thị trường, cần thêm thông tin và các yếu tố thuyết phục để đưa ra quyết định đầu tư.
