Xử lý chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì ra sao?

Việc Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Công an tiến hành khởi tố các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì chung cư là khả thi. Tuy nhiên, về hành vi của chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư phải xét hai trường hợp khác nhau.

Trường hợp thứ nhất là chủ đầu tư không có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, chủ đầu tư vẫn có thiện chí bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư, nhưng vì một lý do nào đó chưa kịp bàn giao cho ban quản trị tòa nhà. Với trường hợp này, do chỉ là giao dịch dân sự, nên các cư dân trong chung cư phải khởi kiện ra tòa có thẩm quyền để yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư theo hợp đồng và theo các quy định pháp luật có liên quan.

Còn với trường hợp chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư vào mục đích trái với hợp đồng mua, thuê mua nhà đã ký giữa hai bên, trái với các quy định pháp luật, thì hành vi này có thể sẽ bị truy tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 175, Bộ luật Hình sự 2015.

Cụ thể, Điều 175 quy định về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản như sau:

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng, nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích, mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 2 năm đến 7 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

g) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 5 năm đến 12 năm.

4. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Theo người viết, hành vi của chủ đầu tư nhà chung cư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư, có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư có thể sẽ bị khởi tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” bởi các lý do:

Thứ nhất, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, được quy định tại Khoản 1, Điều 108, Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 108: Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Như vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư được tạo nên một phần từ khoản tiền thuê mua nhà của cư dân trong chung cư và được cư dân trong chung cư đóng khi nhận bàn giao nhà chung cư (2% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà chung cư) và khoản tiền được trích vào quỹ bảo trì nhà chung cư được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

Thứ hai, Điều 36, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

 Quỹ bảo trì tại nhiều chung cư bị bàn giao chậm. Ảnh: Nguyễn Thành

Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở vào hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng; người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng;

Như vậy, do đã được quy định rõ trong hợp đồng mua, thuê mua nhà chung cư về kinh phí bảo trì nhà chung cư, nên người mua, thuê mua nhà chung cư tin tưởng rằng, quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ được quản lý, sử dụng theo hợp đồng mua, thuê mua nhà chung cư và theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 108, Luật Nhà ở 2014 và Điều 36, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nên mới chuyển giao tiền bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi vào tài khoản ghi rõ trong hợp đồng.

Chủ đầu tư đã nhận được tiền quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo các hợp đồng mua, thuê mua nhà chung cư và có hành vi chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, cố tình không bản giao hoặc bàn giao không đầy đủ tiền quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, thì đã đầy đủ yếu tố cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự 2015.

Thứ ba, tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” không thuộc trường hợp khởi tố vụ án hình sự theo yêu cầu của bị hại quy định tại Điều 155, Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, nên Cơ quan cảnh sát điều tra khi nhận thấy có dấu hiệu tội phạm, thì hoàn toàn có thẩm quyền ra quyết định khởi tố vụ án hình sự và khởi tố bị can, mà không nhất thiết phải đợi các cư dân trong chung cư làm đơn tố cáo chủ đầu tư, thì Cơ quan cảnh sát điều tra mới vào cuộc để điều tra làm rõ.

Như vậy, để có kết luận chính thức về việc có tiến hành khởi tố chủ đầu tư trong việc không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư được hay không, thì Cơ quan cảnh sát điều tra phải làm rõ chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư hay không, nguyên nhân không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư của chủ đầu tư là gì?…

Trong trường hợp chủ đầu tư không có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, thì đây chỉ là giao dịch dân sự và các bên có tranh chấp sẽ phải làm đơn khởi kiện dân sự yêu cầu trả lại tiền bảo trì nhà chung cư tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư và đủ các yếu tố để cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, thì Cơ quan cảnh sát điều tra có thẩm quyền khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với chủ đầu tư.

Việc tiến hành khởi tố hành vi chủ đầu tư chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư sẽ đủ sức răn đe để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng, thực hiện chuẩn các quy định của pháp luật về quản lý tiền quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.