Cái lý của mỗi bên
Nhìn lại các quy định pháp luật có liên quan đến loại hình nhà chung cư, Điều 225 Bộ luật Dân sự quy định, phần diện tích dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu trong nhà đó và không thể phân chia…
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
Luật Nhà ở 2005 cũng ghi nhận nguyên tắc này và quy định rõ khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình… không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào (Điều 70).
Dưới Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 01 hướng dẫn cụ thể một số vấn đề Luật Nhà ở 2005, quy định đều theo tinh thần của Luật, làm rõ diện tích chung và diện tích riêng. Thông tư 01 còn yêu cầu hợp đồng mua bán căn hộ phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua và phần diện tích chung của nhà chung cư.
Sau khi Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi, thay thế Nghị định 90, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16, hướng dẫn Nghị định 71, quy định hợp đồng phải ghi rõ: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…
Tuy nhiên, đến tháng 12/2010, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ban hành Công văn 124/QLN trả lời đề nghị hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư của doanh nghiệp. Công văn này khẳng định, nếu đo theo phương pháp thông thủy, thì diện tích sàn căn hộ (phần sở hữu riêng) phải được trừ đi diện tích chung nằm bên trong phạm vi căn hộ. Với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường, thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên.
Chính từ công văn hướng dẫn này, tranh chấp đã nảy sinh. Cho tới nay, có 3 vụ việc trong số 10 căn hộ có tranh chấp tại Dự án Keangnam Landmark Hà Nội đã được đưa ra xét xử. Trong các phiên tòa, từ giai đoạn xét hỏi, cho đến tranh luận, nguyên đơn là các khách hàng của Keangnam luôn luôn nhấn mạnh, họ không tranh chấp với Keangnam về phương pháp đo. Việc này đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, đó là đo từ tim tường đến tim tường. Điều khiến họ kiện chủ đầu tư là vấn đề diện tích chung, diện tích riêng.
Những thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như các quy định của pháp luật ghi nhận, tại nhà chung cư có diện tích thuộc sở hữu riêng và có phần diện tích thuộc sở hữu chung. Diện tích mua bán ghi trong hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư Keangnam là diện tích thuộc sở hữu riêng. Nó không bao gồm phần diện tích chung như cột chịu lực, hộp kỹ thuật, hộp phòng cháy chữa cháy… Thế nhưng, Keangnam lại đưa phần diện tích chung, vốn thuộc sở hữu của toàn bộ cư dân Keangnam, không thuộc sở hữu của Keangnam ra bán.
Phía Keangnam đưa ra lý lẽ của mình bằng việc viện dẫn Công văn 124 nói trên và khẳng định, chủ đầu tư này bán căn hộ là bán nguyên căn, chứ không bán theo m2, tức là căn hộ này, diện tích như thế này, bố trí như thế này thì giá thế này. Cho nên không có chuyện diện tích thừa hay thiếu?
Trong khi đó, phía khách hàng viện dẫn ý kiến, văn bản của Bộ Tư pháp, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho thấy, Công văn 124 vi phạm về hình thức ban hành, nội dung hướng dẫn vượt quá thẩm quyền, vượt ra ngoài khuôn khổ pháp luật, vì chưa được Luật, Nghị định, Thông tư quy định.
Đó là hiện trạng của các quy định pháp luật và những căn cứ, lý lẽ mà hai bên tranh chấp đưa ra để “chiến đấu” với nhau.
Trước đó, do bị dư luận phản ứng gay gắt với quy định nước đôi của Thông tư 16 và Công văn 124, năm 2014, Bộ Xây dựng đã phải ban hành Thông tư số 03, sửa đổi duy nhất một quy định trong Thông tư 16, rằng hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ) để tính tiền mua bán căn hộ.
Lý lẽ của tòa
Trở lại với các vụ kiện của khách hàng với chủ đầu tư Keangnam. Trong 3 vụ đưa ra xét xử, tòa án đã ra phát quyết với cả 3 vụ. Vấn đề trong vụ kiện này là tòa án, cơ quan tài phán, cơ quan có thẩm quyền phán quyết đúng/sai đã vận dụng quy định pháp lý nào để đưa ra phán quyết?
Có lẽ đây mới là điều mà các chủ đầu tư, cũng như các khách hàng quan tâm hơn cả. Bởi với một rừng văn bản rối rắm, trong đó có nhiều văn bản có tuổi thọ rất ngắn, thậm chí bị “tuýt còi”, nhưng trong lúc còn hiệu lực, có nhiều giao dịch, hợp đồng được thực hiện dựa vào các văn bản này.
Trong phiên xét xử vụ kiện của khách hàng đầu tiên với chủ đầu tư Keangnam, Hội đồng xét xử nhận định, cách tính diện tích căn hộ, đo từ tim tường đến tim tường mà 2 bên lựa chọn và thỏa thuận trong hợp đồng là phù hợp với quy định tại Thông tư 01/2009/TT-BXD. Hình ảnh thực tế chụp tại căn hộ mẫu cũng thể hiện rõ trong diện tích căn hộ có tường chịu lực, có hộp kỹ thuật, hộp phòng cháy chữa cháy, nguyên đơn được xem và không có ý kiến gì, nên không có căn cứ để chấp nhận ý kiến của nguyên đơn, loại bỏ phần diện tích chung này khỏi diện tích sử dụng của căn hộ.
Với vụ kiện thứ hai, được đưa ra xét xử sau đó, Hội đồng xét xử cũng thừa nhận cách đo từ tim tường đến tim tường. Về phần diện tích chung, 2 căn hộ này có 3 hộp kỹ thuật nằm ở hành lang, bên ngoài tường bao của căn hộ, cũng bị Keangnam đưa vào tính là diện tích sử dụng của căn hộ. Việc này Hội đồng xét xử không chấp nhận, vì cho rằng, trái với các thỏa thuận của đương sự, rằng diện tích của căn hộ được đo từ tim tường ngăn cách các căn hộ và tim tường ngăn cách hành lang, nên không thể tính cả diện tích các hộp kỹ thuật này vào diện tích căn hộ.
Tuy nhiên, với các diện tích chung (cột chịu lực, hộp kỹ thuật…) nằm trong căn hộ, thì Hội đồng xét xử vẫn tính vào diện tích sử dụng mà khách hàng đã ký hợp đồng mua bán. Bản án sơ thẩm nhắc đến cả việc khách hàng đưa ra chứng cứ về Công văn 124 được ban hành vi phạm cả về nội dung và hình thức, nhưng Tòa lại không thừa nhận hay bác bỏ công văn này, mà chỉ nhận định rằng: “Phương pháp đo từ tim tường đến tim tường mà 2 bên đã thỏa thuận không phải trừ đi diện tích chung nằm trong căn hộ và việc này đã được quy định trong các văn bản pháp luật, 2 bên đều có khả năng nhận thức để tìm hiểu phương pháp đo như trên”.
Trong diễn biến phiên tòa, Hội đồng xét xử nhiều lần đặt vấn đề với nguyên đơn: “Nhà thì phải bao gồm tường, cột chứ? Chị có thấy nhà nào mà không có tường, cột không?”.
Đây có thể nói là câu hỏi “thú vị” trong vụ kiện này, bởi lẽ, tùy từng góc nhìn, tùy cách áp dụng pháp luật mà sự thể sẽ khác đi. Ở đây là tranh chấp về căn hộ trong chung cư, tức là “ở chung”. Vì là ở chung, nên mới có khái niệm diện tích chung, diện tích riêng. Không khó để hiểu rằng, trong các tòa nhà chung cư, những cột, tường, khung… phải thuộc sở hữu chung của toàn bộ các hộ dân sống trong đó.
Có như thế mới đảm bảo sự an toàn và bền vững của công trình. Nếu không, sau khi bán hết các căn hộ, thu xong tiền, chủ đầu tư coi như hết trách nhiệm với dự án, khi đó, các hộ dân ở lại tùy thích đẽo cột, dỡ tường thì sao?
Điều gì xảy ra, nếu chủ căn hộ khăng khăng rằng, họ đã trả tiền mua hộp kỹ thuật này nên có quyền mở ra để xem nó có gì? Hoặc nhà họ chật, cần tận dụng diện tích, nên “giải quyết” hộp này, hộp kia để tăng không gian trong nhà?
Với các căn hộ ở Keangnam Landmark, phần diện tích chung đang tranh chấp này lên tới 10 - 20 m2 mỗi căn hộ, tính ra cũng vào khoảng 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, một số tiền rất lớn. Do đó, khách hàng có lý khi cho rằng, sao họ phải bỏ tiền tỷ ra để ngắm mấy cái cột, hộp kỹ thuật.
Mặt khác, các chủ đầu tư đều phân bổ phần diện tích chung này vào giá thành sản phẩm, do đó, không có chuyện chủ đầu tư chịu thiệt khi không được tính phần diện tích chung này vào diện tích căn hộ của khách hàng.
Với những những lý lẽ của mỗi bên như trên, chắc chắn vụ kiện này không thể sớm dừng lại chỉ ở một cấp tòa.
