Hầu như ai cũng thừa nhận nhu cầu nhà ở bình dân lớn nhưng phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn tập trung đầu tư phân khúc cao cấp. Theo ông tại sao lại có nghịch lý này?
Kinh tế Việt Nam đang ngày càng tăng trưởng ổn định và phát triển, kéo theo đó là số lượng người giàu tăng nhanh tạo nên lượng khách hàng tiềm năng rất lớn cho phân khúc bất động sản cao cấp.
Trước đây, các nhà phát triển bất động sản chỉ cần tạo ra các sản phẩm “rẻ” và “đầy đủ” là sẽ có người mua. Nhưng hiện nay, khách hàng còn cần một cái gì đó “ngon”, theo kịp xu hướng thế giới. Điều này cũng giống như việc không chỉ là “ăn no mặc ấm” nữa mà là “ăn ngon mặc đẹp”.
Qua mỗi mỗi năm, nhu cầu về sản phẩm càng ngày càng cao. Bất động sản cao cấp không chỉ là những tiện ích cơ bản mà phải theo kịp xu hướng thời đại, thế giới, vừa tiện dụng, tiện lợi, lại vừa đẹp. Do đó, nếu các chủ đầu tư không thể bắt kịp xu hướng, phục vụ đúng nhu cầu của tầng lớp khách hàng hiện đại, sản phẩm bất động sản của họ sẽ ngay lập tức trở nên “lạc hậu”, không được thị trường đón nhận.
Đó cũng là lý do khiến không chỉ MIK Home mà rất nhiều doanh nghiệp khác tập trung vào phân khúc cao cấp với mong muốn đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án ngày càng nhiều thì mỗi dự án phải có sự khác biệt. Các yếu tố để cạnh tranh không chỉ là những hạng mục cơ bản như có như tiến độ xây dựng nhanh, đảm bảo về mặt chất lượng, thời hạn bàn giao, mà bây giờ phải chạy đua những tiện ích khác thực sự sắc nét.
Dự án phải có cái gì đó thực sự độc đáo, khác biệt, các dự án khác không có được thì mới hy vọng có thể cạnh tranh trên thị trường. Đó cũng là lý do khiến các dự án sau thường có lợi thế lớn, vì vừa đúc rút được kinh nhiệm của dự án trước, mở mang hơn các tiện ích so với các dự án trước. Các dự án phát triển sau càng phải chú trọng xây dựng để theo đúng nhịp thở xã hội và được các khách hàng “khó tính” đón nhận.
Có vẻ như không dễ tạo sự khác biệt cho các dự án khi mà nguồn cung càng ngày càng dồi dào, thưa ông?
Trả lời câu hỏi này cũng là lý do khiến mỗi lần xây dựng kế hoạch cho một sản phẩm bất động sản mới của MIK Home đều thực sự rất “đau đầu”. Đau đầu không phải vì áp lực thanh khoản khi bán hàng, mà chính tại thời điểm xây dựng kế hoạch triển khai dự án, làm thế nào để dự án đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Tất cả các dự án của MIK Home đều cố gắng hoàn thiện tất cả các tiện ích để đáp ứng đủ nhu cầu của tất cả các đối tượng người mua nhà, từ trẻ nhỏ đến thanh nhiên, trung niên, thậm chí là người cao tuổi. Thiết kế của căn hộ phải làm sao để đáp ứng được nhu cầu của mọi người để khi mỗi khách hàng vào căn nhà đều cảm thấy được đáp ứng đủ các nhu cầu của mình, phù hợp với mình.
Nhờ vậy, dự án sẽ có cơ hội đến được với nhiều hơn những khách hàng tiềm năng, người trẻ cũng mua được, già cũng mua được, trung tuổi cũng mua được.
Đơn cử như về tiện ích, người lớn tuổi cần không gian yên tĩnh để nghỉ ngơi. Do đó, thiết kế căn hộ phải tạo cho họ một góc riêng để nghiên cứu, đọc sách báo hoặc đánh cờ.
Các em nhỏ cần có chỗ để vui chơi giải trí thì dự án Imperia Sky Garden của Mik Home tạo một sân chơi không chỉ có các đồ chơi thông thường mà có cả đài phun nước với nhạc nước rất vui nhộn giúp các em có nơi để đùa nghịch, vui chơi cả buổi chiều.
Những người trẻ lại khác. Sau một ngày làm việc mệt nhọc, buổi tối họ cần một nơi thư thái, nhẹ nhàng để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, dự án đã thiết kế các không gian giải trí hay tiện ích mua sắm tiện lợi.
Diện tích căn hộ cũng phải hết sức đa dạng, từ những căn một phòng ngủ đến hai, ba phòng ngủ cũng phải được thiết kế phù hợp nhằm đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàng.
Hay như vấn đề về an ninh an toàn, phòng cháy chữa cháy cũng phải nghiên cứu rất kỹ không chỉ là phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản về phòng cháy chữa cháy mà phải cao hơn nữa, an toàn hơn nữa cho khách hàng như áp dụng công nghệ mới về phòng cháy chữa cháy hay bản thân thiết kế căn hộ ngay từ đầu cũng phải tính đến những yếu tố này để đảm bảo an toàn cho cư dân sau này khi về đó sinh sống.
Chưa kể đến các yếu tố về chất lượng xây dựng, phương pháp xây dựng như thế nào để làm sao vừa đáp ứng được tiến độ về mặt thời gian, vừa đáp ứng được kỳ vọng của cư dân.
Song, ngần ấy các tính toán của chủ đầu tư cũng mới dừng lại ở cấp độ cơ bản. Như đã phân tích, điều quan trọng làm lên thành công của chủ đầu tư là làm cho các tiện ích phải khác biệt, độc đáo hơn so với các dự án khác.
Nhiều dự án hiện nay đang quảng bá “xanh” như một yếu tố khác biệt. Khi mà dự án nào cũng “xanh” thì đâu còn sự khác biệt?
Xuất phát từ thực tế các thành phố của Việt Nam hiện nay đang thiếu công viên, cây xanh, các tiện ích công cộng nên chủ đầu tư nào cũng đưa yếu tố “xanh” vào để quảng bá cho dự án của mình.
Tuy nhiên, “vườn” thì ở đâu cũng có nhưng vườn như thế nào thì là vấn đề khác. Như ở các dự án của MIK Home thì vườn còn là yếu tố gắn với phong thủy, có dòng nước hài hoà, nhạc nước để mọi người cảm thấy thư giãn, vui vẻ hay các tiện ích đẳng cấp như vườn trên cao, bể bơi vô cực. Từ đó mới tạo các yếu tố khác biệt, điểm nhấn cho dự án.
Sắp tới, ở những dự án mới, chúng tôi sẽ lại phải “đau đầu” hơn nữa, nghiên cứu các yếu tố “chất” hơn nữa, làm thế nào để mỗi dự án đều có nét khác biệt, độc đáo riêng để không dự án nào được giống dự án nào.
Nhưng khi đầu tư càng nhiều tiện ích sẽ làm đẩy giá thành căn hộ khiến dự án “kén” khách mua nhà, có đúng vậy không thưa ông?
Đúng vậy, đó là một trong những yếu tố chúng tôi phải nghiên cứu rất kỹ mỗi khi có dự án mới. Các tiện ích trong một dự án phải phù hợp, không quá lớn để giá thành quá cao, cũng không quá nhỏ để khách hàng cảm thấy quá chật hẹp, không đáng kể.
Dự án Imperia Sky Garden có vườn trên cao, bể bơi vô cực. Với những tiện ích như vậy, chi phí để xây dựng, vận hành khó khăn hơn rất nhiều nhưng chủ đầu tư vẫn phải cố gắng để làm cho được, bởi đó mới là điểm nhấn khác biệt của dự án để thu hút đối tượng khách hàng ngày càng trẻ, nhu cầu cao, khó tính đến với dự án của mình.
Mặt khác, nếu chỉ ngồi nghĩ ra các tiện ích thì vô vàn, các chủ đầu tư có thể học hỏi rất nhanh các dự án của nước ngoài, đưa các kinh nghiệm quốc tế vào dự án của mình. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất là chi phí vận hành sau này của các tiện ích đó.
Chi phí đầu tư ban đầu cho các tiện ích phục phụ vụ cư dân chủ đầu tư không tiếc, làm bao nhiêu cũng được để mang lại lợi ích khách hàng. Song, vấn đề lớn nhất là những tiện ích đó nếu không được tính toán kỹ lưỡng sẽ khiến chi phí vận hành sau này của dự án tăng cao mà chính khách hàng sẽ là người phải trả số tiền này.
Khi quyết định đưa bất cứ tiện ích nào vào dự án, chúng tôi đều phải cân nhắc xem tiện ích đó có lợi cho cư dân không, đồng thời chi phí vận hành sau này có tốn nhiều tiền không, từ chi phí điện, nước, vệ sinh… đều phải nghiên cứu kỹ lưỡng.
Đã xuất hiện một số lo ngại về thanh khoản của thị trường căn hộ cao cấp đang chậm lại hơn nhiều so với thời điểm MIK Home bắt đầu chào bán dự án Imperia Garden cách đây vài năm. Bối cảnh hiện nay có gây áp lực lớn cho ông trong việc tìm thanh khoản cho dự án Imperia Sky Garden?
Đúng là việc mở bán dự án Imperia Garden rơi vào thời điểm thị trường bất động sản bùng nổ, áp lực thanh khoản hoàn toàn không có do tốc độ bán hàng nhanh “khủng khiếp”. Điều này rất khác biệt so với thời điểm hiện nay khi các dự án trung và cao cấp trên thị trường khá nhiều.
Tuy nhiên, với những lợi thế là một dự án nội đô, vị trí vàng, cùng với những tiện ích đặc biệt, tốc độ bán hàng của dự án Imperia Sky Garden đến thời điểm này khá tốt, và chúng tôi không có quá nhiều áp lực.
Song, một điều cần nhìn nhận là mỗi thời điểm thị trường mỗi khác. Bối cảnh hiện nay quả thực thách thức hơn so với thời điểm chào bán dự án Imperia Garden.
Nguyên nhân là do sức mua của thị trường phụ thuộc vào kinh tế, sức mua của người dân hơi chững lại. Mặt khác, các dự án cao cấp thời gian gần đây đang ra hàng rất nhiều, số lượng căn lớn.
Một trong những bước đi đột phá của thị trường bất động sản hiện nay là các ngân hàng chấp nhận cho người mua nhà vay trong thời hạn kéo dài tới 35 năm. Chính sách này có xoá bỏ được tâm lý sợ vay tiền ngân hàng mua nhà của người Việt từ trước đến nay hay không thưa ông?
Hiện nay người dân không còn e dè việc vay ngân hàng như giai đoạn trước. Đa số người mua nhà đều vay ngân hàng, thậm chí có tiền vẫn vay vì họ có lợi hơn so với việc dùng tiền của họ để mua.
Các điều kiện vay ngân hàng cũng rất dễ dàng, không còn khó khăn về thủ tục, lãi suất cũng không còn quá cao, cộng với nhiều chính sách của chủ đầu tư như ân hạn nợ gốc hay miễn lãi vay cho khách hàng cũng là các yếu tố giúp thúc đẩy thanh khoản cho dự án.
Như tại dự án Imperia Sky Garden, MIK Home là một trong những đơn vị đầu tiên thu xếp cho người mua nhà được đóng 10% vốn tự có, sau đó ngân hàng giải ngân và hai tháng sau người mua nhà mới phải đóng tiếp 10%. Trong khi đó, tại các dự án khác, khách hàng phải đóng 30% vốn tự có và vay ngân hàng 70%.
Cùng với đó là việc chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng, kéo dài thời gian cho vay lên tới 35 năm, miễn lãi vay một năm cho khách hàng, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng, miễn phí phạt trả nợ trước hạn 12 tháng nhằm giúp khách hàng giảm áp lực tài chính, nhiều khách hàng dù nhận nhà cũng chưa phải trả lãi.
Vì thế, số người vay mua nhà tại Imperia Sky Garden chiếm tỷ lệ rất lớn, lên đến 86 - 87%. Đó cũng là một trong những lý do tạo nên thành công của dự án và thúc đẩy tốc độ bán hàng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Ông nhìn nhận thế nào về triển vọng thị trường bất động sản 2019 và ông sẽ chèo lái công ty mình đi theo hướng nào?
Tình hình chung của thị trường năm 2019 khá khó khăn. Hiện nay, các ngân hàng đang có dấu hiệu tăng lãi suất. Ngoài ra, tại các thành phố lớn hạn chế sự phát triển của các dự án nội đô. Trước tình hình này, một số chủ đầu tư đang tìm kiếm các dự án ở các thị trường mới nổi. Ở các thị trường đó có thể sẽ dễ dàng hơn về thủ tục đầu tư, lợi nhuận nhiều hơn.
Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tập trung ở cách thành phố lớn. Thời gian tới, chúng tôi chưa có định hướng phát triển ở các tỉnh, hoặc nếu có phát triển cũng là các tỉnh trọng điểm chứ chưa phải các tỉnh nhỏ.
Chúng tôi đánh giá, sức mua lớn nhất đối với bất động sản vẫn ở các khu đô thị, thành phố lớn. Hơn nữa, chúng tôi vẫn xác định tầm vóc của mình là phát triển các dự án lớn, chưa làm dự án nhỏ.
Trong hai năm vừa rồi, chúng tôi đã phát triển tại phía Đông Hà Nội nhiều hơn, tuy nhiên, trong năm 2019, sẽ phát triển thêm dự án phía Tây Hà Nội. Đây cũng là khu vực hứa hẹn sẽ rất phát triển trong thời gian tới.
Đối với chúng tôi, phương châm quan trọng nhất khi phát triển các dự án bất động sản trước hết là dự án đó phải thực sự tốt đối với người mua nhà nhưng giá cả phải hợp lý, phù hợp với mức chi trả của người dân.
Chúng tôi không kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận, không chạy theo lợi nhuận mà quan trọng là làm được gì cho khách hàng, điều gì tốt cho khách hàng thì nên làm và cố gắng để làm.
