“Làng nhàng” dễ bán
Từ cuối năm 2010, thị trường căn hộ cao cấp trầm lắng, giá giảm mạnh, nhưng thanh khoản vẫn rất yếu khiến hàng loạt dự án không thể tiếp tục triển khai.
Đến mãi cuối năm 2013, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp mới xuất hiện trở lại. Tuy nhiên, những dự án bán được hàng chủ yếu có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Những căn hộ bán được phần nhiều là có diện tích nhỏ. Ngoài ra, để bán được sản phẩm, nhiều doanh nghiệp phải đưa ra nhiều gói sản phẩm khác nhau, trong đó có loại căn hộ chỉ bàn giao thô nhằm giảm giá thành và để “chiều lòng” những khách hàng khó tính.
Không chỉ tung ra các gói sản phẩm khác nhau, chưa từng xuất hiện khi thị trường còn “sốt” để chiều lòng khách, doanh nghiệp bất động sản cũng phải “mướt mồ hôi” trong những chiến dịch truyền thông, khuyến mại, tặng quà để tăng tính hấp dẫn cho sản phẩm trong những đợt mở bán. Việc tặng tivi, đồ nội thất vẫn luôn được chủ đầu tư và đơn vị phân phối thực hiện.
Đầu năm 2014, khi thanh khoản thị trường tốt hơn, các doanh nghiệp có xu hướng điều chỉnh giá bán. Việc tăng giá cũng lan sang các dự án cao cấp, nhất là những dự án đã xây xong phần thô. Theo giải thích của chủ đầu tư, đó là để nhằm bù đắp vào chi phí vốn vay quá lớn do dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện.
Những dự án tăng giá bán trong giai đoạn hoàn thiện có thể kể đến như: Dự án Thăng Long Number One, chủ đầu tư đã tăng khoảng 3% giá bán; Dự án Hoà Bình Green City tăng 5% giá bán. Trong khi đó, một số dự án khác đã bàn giao nhà, hoặc đã hoàn thành phần xây thô như Dự án Mandarin Garden, Dự án Diamond Flower bất ngờ xuất hiện tiền chênh hàng trăm triệu đồng mỗi căn hộ. Tuy nhiên, tiền chênh và căn hộ được săn đón chỉ rơi vào những căn hộ diện tích nhỏ, giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2 và nằm ngoài khu vực nội đô.
Cao cấp hơn “kén” khách
Trong khi các dự án căn hộ cao cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 bán được hàng, thì với các căn hộ cao cấp hơn, có giá trên 40 triệu đồng/m2 vẫn khó bán.
Chẳng hạn, tại Dự án Indochina Plaza Hà Nội, mặc dù đưa dự án vào vận hành từ lâu, nhiều cư dân đã chuyển đến sinh sống, nhưng hiện chủ đầu tư vẫn còn một lượng căn hộ tồn kho không nhỏ. Để bán được số hàng tồn kho này, chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình khuyến mại, liên tục làm truyền thông bán hàng. Song với mức giá hơn 2.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 42 triệu đồng/m2), các căn hộ Inochina Plaza Hà Nội còn lại vẫn nằm ngoài “rổ hàng” của khách hàng có nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp.
Tại một dự án căn hộ cao cấp khác là Watermark trên đường Lạc Long Quân, Hà Nội, để bán được sản phẩm và thu về dòng tiền, chủ đầu tư thường xuyên đưa ra chương trình bán hàng gây sốc. Cách đây không lâu, Công ty Refico đưa ra chương trình bán căn hộ lạ nhất từ trước tới nay: bán nhà cam kết trả lợi tức “khủng” cho khách mua nhà. Theo đó, khách hàng mua căn hộ Watermark được cam kết trả lợi tức lên đến 14%/năm từ việc cho thuê căn hộ. Mức lợi tức này tại thời điểm mở bán căn hộ cao hơn rất nhiều lãi suất tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, với giá bán hơn 2.000 USD/m2, lại chưa xây xong phần thô, nên việc bán hàng của chủ đầu tư vẫn khá trầy trật.
Mới đây, Refico chào bán các căn hộ Watermark có thiết kế lạ: ban công rộng gần 80 m2. Mặc dù số lượng sản phẩm đặc biệt được chào bán ra thị trường lần này chỉ là 9 căn, nhưng với diện tích ban công lớn, mức giá lên đến 46 triệu đồng/m2, các căn hộ đó vẫn trong tình trạng khó bán. Có ý kiến cho rằng, vì chưa bán hết sản phẩm tại dự án nên rất có thể thị trường lại được đón nhận chương trình bán hàng gây sốc khác của doanh nghiệp này trong thời gian tới.
Vị trí dự án được quan tâm hàng đầu
Mặc dù thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp đã được cải thiện, nhưng những diễn biến thị trường hiện nay cho thấy, căn hộ cao cấp vẫn là những sản phẩm khó bán và kén chọn khách hàng.
Tuy nhiên, khó khăn trong khâu bán hàng chủ yếu diễn ra đối với những dự án nằm ngoài trung tâm, có mức giá cao. Trong khi đó, một số căn hộ cao cấp nằm trong khu vực trung tâm vẫn đắt hàng, bất chấp giá chào bán không hề rẻ.
Cụ thể, tại Dự án Lancaster trên phố Núi Trúc (quận Ba Đình, Hà Nội), mức giá bán là hơn 40 triệu đồng/m2, nhưng ngay sau khi dự án đi vào hoạt động, người có nhu cầu phải trả tiền chênh vài trăm triệu đồng mới mua được căn hộ tại dự án này.
Tại Dự án D'. Le Pont D'or Hoàng Cầu (quận Đống Đa, Hà Nội) của Tân Hoàng Minh, mặc dù dự án chưa chính thức mở bán, nhưng đã có hơn 100 căn hộ (chiếm 1/3 số lượng căn hộ dự án) có khách hàng đặt cọc mua nhà. Số lượng căn hộ còn lại, theo ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, việc bán hàng sẽ không khó đối với chủ đầu tư, bởi trong khu vực này, Dự án D'. Le Pont D'or Hoàng Cầu không có nhiều đối thủ cạnh tranh, trong khi những sản phẩm tương tự trên thị trường cũng không có nhiều.
Tuy nhiên, theo ông Trung, hiện nay, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ cao cấp rất khó tính. Chẳng hạn, nhiều khách hàng quan niệm đã là căn hộ cao cấp thì vị trí phải nằm trong nội đô. Ở khu vực này, hiện không có nhiều dự án và các dự án bị giới hạn chiều cao, mật độ xây dựng nên số lượng căn hộ không nhiều. Nếu đã ưng vị trí của dự án rồi, khách hàng sẵn sàng chấp nhận mua căn hộ cao giá hơn căn hộ các dự án khác đến vài triệu đồng mỗi mét vuông.
“Đối với dự án căn hộ cao cấp, vị trí dự án có vai trò quyết định, sau đó là những dịch vụ tiện ích, rồi mới đến giá bán”, ông Trung nhấn mạnh và nói thêm, nếu một dự án không có vị trí tốt, tiện ích yếu kém, mà mức giá vẫn cao, thì cửa ra đối với sản phẩm gặp nhiều khó khăn là đương nhiên.
| “Vị trí có vai trò rất quan trọng với dự án cao cấp” 
Ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc Golden Gain, chủ đầu tư Dự án Mandarin Garden
Đối với phân khúc căn hộ cao cấp, để bán được hàng, tôi cũng cho rằng, vị trí có vai trò rất quan trọng. Bản thân chúng tôi khi phát triển dự án bất động sản nào cũng phải căn cứ vào vị trí. Chẳng hạn, hiện chúng tôi đang triển khai một dự án tại quận Hoàng Mai, dù vị trí dự án tốt, nhưng quận Hoàng Mai lại xa trung tâm, nên công ty xác định chỉ làm làm căn hộ trung bình khá thôi, chứ làm cao cấp sẽ rất khó bán.
Ngoài ra, để bán được căn hộ cao cấp hiện nay, tôi cho rằng, doanh nghiệp cũng phải có năng lực tài chính để triển khai dự án, chứ nếu dự án không được triển khai, thì vị trí tốt, cũng sẽ rất khó bán hàng. “Nguồn cung căn hộ cao cấp đang có vấn đề” 
Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ đô
Nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay theo tôi không nhiều, nhất là trong khu vực nội đô. Việc thị trường căn hộ cao cấp xuất hiện giá chênh cho thấy, cầu với căn hộ cao cấp vẫn có và nguồn cung đang có vấn đề.
Thế nhưng, theo tôi được biết thì tiền chênh chỉ xuất hiện đối với những căn hộ có vị trí đẹp, diện tích vừa phải, tại những dự án có tiến độ triển khai tốt. Trong khi nhiều căn hộ diện tích lớn, việc bán hàng vẫn gặp khó khăn. Thực tiễn này yêu cầu các chủ dự án căn hộ cao cấp triển khai sau này, ngoài có vị trí tốt, tiến độ triển khai nhanh, thì muốn bán được hàng, cũng phải cơ cấu lại căn hộ cho phù hợp. |
