Thị trường bất động sản TP.HCM: Nhà đầu tư thứ cấp ồ ạt trở lại

Cuộc tái đổ bộ của nhà đầu tư thứ cấp

Những ngày cuối năm Mậu Tuất, tại lễ mở bán 20 căn nhà phố tại dự án trên Quốc lộ 13, quận Thủ Đức, TP.HCM. Dù số lượng căn hộ ít nhưng có trên 50 khách hàng có mặt tại lễ mở bán này và theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khách hàng tại đây chiếm trên 50% nói giọng Bắc, chủ yếu là tìm hiểu mua để đầu tư.

Ông Lê Văn Thắng, ngụ Hà Nội vào tìm hiểu mua sản phẩm tại đây cho biết, ông mua không phải nhu cầu để ở mà để đầu tư.

“Năm 2014, tôi đã bắt đầu vào TP.HCM đầu tư bất động sản. Trước đây, chủ yếu đầu tư chung cư cao cấp bằng hình thức lướt sóng. Khi dự án mở bán đợt đầu, tôi sẽ mua sớm nhất có thể để lấy giá tốt, sau đó đóng tới khi ra hợp đồng mua bán thì bán lại kiếm lời. Mỗi sản phẩm đầu tư như vậy thường trong vài tháng và kiếm lời khoảng một vài trăm triệu.

Tuy nhiên, từ năm 2016, thị trường bất động sản TP.HCM không dễ để lướt sóng, nên tôi dừng lại. Đầu năm 2018, tôi quay lại đầu tư, sản phẩm chủ yếu là đất nền nhà phố và chung cư tầm trung”, ông Thắng nói.

Nhi, nhân viên môi giới bất động sản của doanh nghiệp bán dự án Hà Đô trên đường 3/2 cho biết, năm 2016, dự án ra hàng, khách hàng ở thực mua lúc đầu khá ít, đa phần là khách hàng đầu tư mua đợt đầu. Tới năm 2018, khi dự án chuẩn bị bàn giao, thì những khách hàng đầu tư thứ cấp bắt đầu bán ra rất nhiều, thậm chí có những căn hộ khi mua giá chỉ hơn 3 tỷ đồng, sau 1 năm nhà đầu tư bán ra với giá tới hơn 4 tỷ đồng.

 Nhà đầu tư thứ cấp đang là lượng khách mua quan trọng trên thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh: Gia Huy

“Năm 2015 - 2016, khi thị trường bắt đầu bão hòa, cộng thêm các chủ đầu tư hạn chế nhà đầu tư thứ cấp mua hàng nên siết lại bằng việc bán hạn chế, mỗi người đứng tên mua chỉ 2 căn hộ. Nhưng từ năm 2017 tới nay, các doanh nghiệp bắt đầu hạn chế siết nhà đầu tư thứ cấp, nên nhà đầu tư thứ cấp quay lại nhiều hơn”, Nhi nói.

Đại diện lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM từng thông báo siết nhà đầu tư thứ cấp cho biết, việc phải mở cửa trở lại cho nhà đầu tư thứ cấp mua hàng là do từ năm 2017, việc bán hàng bị chậm, mà nếu không bán được hàng, sẽ khó có dòng tiền thu về để tiến hành phát triển dự án.

Trong khi đó, khách hàng mua đầu tư luôn có nhu cầu cao và việc hạn chế cũng khó, bởi hạn chế nhà đầu tư mua 2 căn hộ, nhưng họ có thể nhờ người thân đứng tên. Vì vậy, việc bỏ chính sách siết đầu tư giúp nhà đầu tư thứ cấp thoải mái hơn ở các dự án mở bán.

Câu chuyện này phần nào lý giải cho số liệu mà CBRE vừa đưa ra. Cụ thể, theo CBRE, năm 2017, lượng khách mua đầu tư chiếm 65% (dài hạn chiếm 50%, ngắn hạn chiếm 15%), khách hàng mua để ở chiếm 35%. Trong khi đó, trong năm 2018, số lượng khách mua để đầu tư chiếm tới 74% (dài hạn 61%, ngắn hạn 13%), còn khách mua để ở chỉ chiếm 26%. Như vậy, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có thể đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm rửa tiền hoặc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Nhà nước tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở, đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường bất động sản nhằm phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp.

Cẩn trọng

Ông Châu cho rằng, việc nhà đầu tư thứ cấp đổ bộ trở lại thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc cao cấp đang là một mối lo lớn, bởi nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay chiếm tỷ trọng lớn là nhà ở tầm trung. Đặc biệt, trong năm 2018, trong nhiều vụ án kinh tế được xét xử, tài sản được tẩu tán đều có tài sản là bất động sản cao cấp.

Ngoài ra, ông Châu còn cảnh báo rằng, việc để cho nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng là rất nguy hiểm, bởi khi các nhà đầu tư này gặp khó khăn về tài chính, hoạt động bán tháo để lấy tiền trả nợ sẽ xảy ra, khi đó sẽ tác động xấu tới thị trường.

Còn theo chia sẻ của nhiều chuyên gia, sự tham gia của đội ngũ nhà đầu tư thứ cấp trong ngắn hạn giúp thị trường diễn ra sôi động, thanh khoản thị trường tăng lên. Tuy nhiên, về dài hạn, tình trạng này rất dễ dẫn tới các hệ lụy, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, bởi bài học từ cuộc khủng hoảng giai đoạn 2009 - 2013 vẫn còn đó. Đó là quy hoạch chưa thực hiện, nhưng thị trường đã xuất hiện những đợt sóng sốt ảo và nguyên nhân chính là nhà đầu tư thứ cấp gây ra, câu chuyện này nhiều năm nay TP.HCM đã diễn ra.

Đánh giá được những tác động này, cả cơ quan quản lý và chủ đầu tư đều đã có những biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ trên thị trường bất động sản. Chẳng hạn, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016 thay thế Thông tư 36/2014 với việc siết dần tín dụng với bất động sản.

Còn một số chủ đầu tư cũng hạn chế số lượng căn hộ bán cho một người… Tuy nhiên, những biện pháp này vẫn chưa đủ tác động tới nhà đầu tư thứ cấp, khi số lượng nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tăng cao và nhiều dự án đưa vào hoạt động, tỷ lệ sáng đèn ban đêm vẫn ít ỏi, dù chủ đầu tư công bố đã bán hết hàng từ lâu.

“Nếu như các chính sách thành công thì số lượng nhà đầu tư thứ cấp phải giảm, các căn hộ phải sáng đèn nhiều hơn ở các dự án bàn giao nhà… Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại, khi tỷ lệ căn hộ sáng đèn tại nhiều dự án đi vào hoạt động hiện vẫn chỉ khoảng 40%... Điều này chứng tỏ nhà đầu tư thứ cấp vẫn phát triển, các chính sách chặn nạn đầu cơ bất động sản chưa phát huy hiệu quả”, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nói.

Còn HoREA đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM đang gia tăng các nhà đầu tư cơ, thiếu các nhà đầu tư thứ cấp chuyên nghiệp. Chính vì vậy, mối lo thị trường nhiễu loạn đang tăng cao và HoREA đã liên tục có văn bản cảnh báo vấn đề này với các chủ đầu tư để có biện pháp siết chặt, tránh hiện tượng bong bóng bất động sản như đã từng xảy ra vào năm 2009.

HoREA cũng cho rằng, năm 2019 sẽ là năm hạn chế tối đa nhà đầu tư thứ cấp, bởi xuất phát từ nhận thức của chủ đầu tư, sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước và ngay cả khách hàng mua nhà cũng đã thận trọng với nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư, nhà phân phối chuyên nghiệp, giúp thị trường vận hành tốt hơn, không bị nhiễu đoạn bởi những nhà đầu tư thứ cấp theo dạng tin đồn.