Đòn bẩy và tích lũy
Không phải ngẫu nhiên talkshow “Đầu tư bất động sản thời giá lên” do Báo Đầu tư tổ chức đầu tuần qua nhận được sự quan tâm đông đảo của độc giả, trong bối cảnh siêu bão Yagi được đánh giá sẽ tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế đang trên đà hồi phục của Việt Nam.
Tuy vậy, dưới góc nhìn của nhiều chuyên gia, điều này không những không kìm hãm, mà còn gia tăng tốc độ chuyển dịch của dòng tiền vào các kênh đầu tư có tiềm năng tăng trưởng theo thời gian như một cách tích lũy tài sản nhằm ứng phó với biến động của hoạt động kinh tế như từng diễn ra khi đại dịch Covid-19 xuất hiện.
Ngay trước thềm diễn ra talkshow, Dat Xanh Services đã đưa ra một thông tin đáng chú ý, đó là giá nhà ở tại các đô thị lớn dự báo tăng thêm khoảng 5-10% trong nửa cuối năm 2024, nguyên nhân do nhu cầu đầu cơ rất lớn của những người đã sở hữu nhà.
Trang tin Batdongsan.com.vn cũng công bố báo cáo cập nhật thị trường tháng 7/2024 với ghi nhận nhu cầu tìm kiếm các loại hình bất động sản tăng mạnh sau khi các sắc luật chuyên ngành mới có hiệu lực sớm.
Theo ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới Việt Nam (VARS), Tổng giám đốc SGO homes, dù còn cần thêm thời gian để thẩm thấu vào thị trường, nhưng các chính sách mới đã tác động rõ nét tới tâm lý nhà đầu tư khi biến số “pháp lý dự án” đã có lời giải. Trong khi đó, với kịch bản tăng trưởng GDP và lạm phát ổn định, mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp là điều kiện để nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền hơn.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Thạc Cường - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho rằng, thị trường bất động sản đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cho tiến trình phục hồi: Sự quyết tâm vực dậy thị trường của Chính phủ cũng như các địa phương, nỗ lực của doanh nghiệp trong việc vượt khó, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố, kinh tế tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn…
Ông Cường cho hay, sức mua có dấu hiệu tăng nhanh, thậm chí ở một số khu vực và phân khúc sản phẩm như chung cư bắt đầu xuất hiện tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến nhiều người nhanh chóng “chốt đơn”.
Bất động sản, vốn có đặc tính là giá trị lớn, tài sản này thường mất nhiều thời gian hơn để tích lũy và phục hồi. Lịch sử cho thấy, bất động sản thường mất một khoảng thời gian dài tạo đáy trong giai đoạn đầu chu kỳ phục hồi và chỉ bật lên khi kinh tế thực sự tăng trưởng.
Lượng giao dịch thời gian qua chủ yếu từ nhóm khách hàng này, tập trung ở nhóm có nhu cầu mua ở thực, tiếp theo đó là nhóm khách hàng đầu tư dài hạn và khai thác cho thuê.
Trong đó, hầu hết khách mua ở thực đều muốn tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt của các chủ đầu tư lớn ở thời điểm hiện tại để hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà.
“Vừa qua, dù thị trường còn khó khăn, nhưng khá nhiều dự án bất động sản đảm bảo được các tiêu chí như sản phẩm tốt, chính sách bán hàng hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín… nên vẫn có thanh khoản. Niềm tin của người mua có tính chất lan tỏa, nên khi dự án đảm bảo được các yếu tố có lợi cho họ thì sức cầu sẽ tăng lên”, ông Cường nói và cho biết thêm, trong bối cảnh hiện nay, đầu tư bất động sản mang tới cảm nhận dễ tìm hiểu, dễ nắm bắt hơn so với các loại hình đầu tư khác như vàng, ngoại tệ hay cổ phiếu. Điều này phần nào phản ánh qua thực trạng sốt đất cục bộ diễn ra tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội có tổ chức đấu giá đất vừa qua.
Trong tháng 8/2024, các phiên đấu giá đất tại 2 huyện Thanh Oai và Hoài Đức đều có mức trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Đơn cử, phiên đấu giá tại Thanh Oai thu hút khoảng 7.000 bộ hồ sơ và khoảng 1.600 người tham gia với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2.
Giá trúng lô góc cao nhất lên tới gần 101 triệu đồng/m2, cao gấp gần 4 lần khoảng giá phổ biến theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn. Tương tự, phiên đấu giá tại Hoài Đức ghi nhận mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, trong khi lô thấp nhất cũng ở mức 91,3 triệu đồng/m2.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, “cơn khát” đầu tư trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm mới ít ỏi, giá nhiều phân khúc tăng cao khiến biên lợi nhuận giảm, từ đó đẩy dòng tiền đầu cơ hướng tới các loại hình đất đấu giá đã hoàn thiện pháp lý và có sẵn hạ tầng.
Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận tín hiệu khả quan so với năm 2023, trong đó bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất.
Cụ thể, tính đến cuối tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó, chỉ số thể hiện biến động giá cổ phiếu VN-Index tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỷ giá USD tăng 8%...
Tại Hà Nội - một trong những địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32%; chung cư tăng 31%; đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%. Còn tại TP.HCM, ngoại trừ phân khúc chung cư tăng giá nhẹ 6%, giá rao bán các loại hình bất động sản khác gần như đi ngang.
Bài học từ quá khứ
Thực tế cho thấy, mỗi một chu kỳ kinh tế sẽ mang đến cơ hội đầu tư, kinh doanh mới. Bởi vậy, đứng trước chu kỳ kinh tế hiện tại, đâu là cơ hội để tích lũy tài sản là câu hỏi được quan tâm.
Theo ông Huỳnh Hoàng Phương - Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phân tích, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, trước tiên phải khẳng định lịch sử không chắc chắn lặp lại, do đó hiệu suất tương lai của các lớp tài sản không thể chỉ phân tích dựa vào những diễn biến kinh tế đã trải qua.
Tuy nhiên, vì tính chất tâm lý con người và quá trình tích lũy thặng dư lặp lại trong mỗi chu kỳ kinh tế, nên những diễn biến trong quá khứ có thể giúp định hướng nhất định cho tương lai.
Ông Phương phân tích, với chứng khoán, chu kỳ kinh tế mới thường tạo ra một thị trường với định giá rẻ ở đầu chu kỳ. Năm phục hồi đầu chu kỳ là giai đoạn chứng khoán thường tích lũy kéo dài trên nền định giá rẻ với tính biến động lớn, do nền kinh tế chưa tăng trưởng thực sự vững chắc và còn đối mặt với khó khăn từ giai đoạn suy thoái trước đó.
Sau giai đoạn tích lũy theo hướng “sideways up” (tích luỹ hướng lên), thị trường sẽ xuất hiện một “uptrend” (xu hướng đi lên) dài khi nền kinh tế trở lại guồng quay tăng trưởng.
Còn với bất động sản, vốn có đặc tính là giá trị lớn, tài sản này thường mất nhiều thời gian hơn để tích lũy và phục hồi. Lịch sử cho thấy, bất động sản thường mất một khoảng thời gian dài tạo đáy trong giai đoạn đầu chu kỳ phục hồi và chỉ bật lên khi kinh tế thực sự tăng trưởng.
Do đó, năm 2024 được xem là giai đoạn thị trường bất động sản “dò đáy” và hứa hẹn bùng nổ từ nửa sau năm 2025, thời điểm nền kinh tế được cho là đã tăng trưởng vững chắc.
Hay nói cách khác, thị trường bất động sản thường đi sau thị trường chứng khoán, khi chứng khoán đi lên tốt sẽ kéo bất động sản tăng theo, qua đó có thể coi sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán như một chỉ báo cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản.
Còn ông Phan Lê Thành Long - Tổng giám đốc VIOD, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) đánh giá, bất động sản là kênh đầu tư nhạy cảm với những biến động chính sách. Do đó, sự thay đổi trong khung khổ pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản bước vào giai đoạn ổn định hơn, từ đó mang tới tâm lý tích cực cho các nhà đầu tư - là yếu tố quan trọng nhất tác động tới thanh khoản thị trường.
Theo ông Long, ở giai đoạn hiện tại, “hiệu ứng lãi suất” chỉ là một phần, nếu nhà đầu tư nhận thấy cơ hội chưa đủ tốt thì dù lãi vay có thấp cũng khó thuyết phục họ xuống tiền. Do đó, với các nhà đầu tư, tiêu chí được đặt lên đầu tiên hiện nay là thanh khoản, mà để có thanh khoản tốt thì phải lựa chọn đúng phân khúc.
“Giai đoạn hiện tại nên ưu tiên phân khúc đáp ứng nhu cầu thật và tạo ra giá trị thật, vì lúc đó muốn bán sẽ bán được, tức là có thanh khoản. Khi lựa chọn đúng phân khúc, thị trường dù nóng hay lạnh thì đều tạo ra giá trị ở phân khúc đó”, ông Long nhấn mạnh.
