Bộc lộ nhiều bất cập
Dù sinh sau đẻ muộn, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng không kém Luật Đất đai hay Luật Nhà ở, bởi các hoạt động giao dịch, mua bán liên quan tới bất động sản, các sản phẩm nhà ở đều được điều chỉnh bởi luật này. Tuy nhiên, Luật còn có nhiều nội dung chưa cụ thể, mang tính nguyên tắc nên trong quá trình thực thi phát sinh nhiều vấn đề.
Đơn cử, thời gian qua, thị trường bất động sản du lịch xuất hiện nhiều hình thái kinh doanh bất động sản mới như condotel, farmstay…, nhưng lại chưa được đề cập trong Luật, dẫn tới cả cơ quan quản lý cũng như địa phương lúng túng trong công tác quản lý, còn doanh nghiệp và nhà đầu tư đối mặt với rủi ro tranh chấp trong quá trình đầu tư.
Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch thường phức tạp, trải qua nhiều công đoạn, tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường kéo dài từ 2-5 năm hoặc lâu hơn, quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ...
“Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần sửa đổi theo hướng định danh chính thức các loại bất động sản du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch trong tương lai; quy định cụ thể về thế chấp bất động sản du lịch; cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững”, ông Bình đề xuất.
Bên cạnh đó, ông Bình cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về hoạt động phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản; bảo hiểm kinh doanh bất động sản; kiểm toán bất động sản; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực bất động sản; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du lịch…
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME chia sẻ, những vướng mắc phát sinh còn đến từ sự chồng chéo, thiếu đồng nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan.
Chẳng hạn, trong quy trình chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản giữa các chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của UBND tỉnh trước tiên, sau đó 2 bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng, mà điều này chưa thống nhất với Luật Đầu tư 2020.
“Các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận về chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, nên coi việc đầu tư là quá trình dài, liên tục, doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn hoặc toàn bộ giai đoạn để thực hiện”, ông Phi nói và cho biết thêm, lý do bởi việc giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng cũng là cách khơi thông dòng chảy đầu tư, tránh tạo ra những “cục máu đông” trên thị trường bất động sản.
Tránh “bắt cóc bỏ đĩa”
Trong dự thảo sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh những đề xuất nhận được sự đồng thuận cao, cũng có những ý kiến gây tranh cãi vì chưa giải quyết được lợi ích của các bên tham gia, chẳng hạn như đề nghị “siết” hành vi giao dịch bất động sản trước khi ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhất là với giao dịch đặt cọc.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law, điều này sẽ chỉ có lợi cho doanh nghiệp, không có lợi cho khách hàng, bởi tiền đặt cọc thực chất là khoản huy động vốn trước của doanh nghiệp khi triển khai dự án và trên thực tế, từng có nhiều dự án nhận tiền đặt cọc xong không triển khai, chậm tiến độ, dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khi đó, khách hàng có thể mất trắng khoản tiền cọc này.
“Nếu tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa thì cần có thêm sự đảm bảo của ngân hàng, có thêm đơn vị giám sát để đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch đề ra, bên cạnh các điều kiện bảo vệ người mua. Còn nếu tiền đặt cọc chỉ để trong tài khoản phong tỏa và doanh nghiệp không sử dụng được thì sẽ mất đi giá trị của nó”, luật sư Hà phân tích.
Hay với đề xuất không cho phép cá nhân môi giới bất động sản hoạt động độc lập, việc mua bán buộc phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, cũng gây ra sự xung đột. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, bất động sản là tài sản lớn nên khi giao dịch cần có sự bảo chứng của đơn vị thứ ba là sàn giao dịch, giúp tăng tính minh bạch thông tin trên thị trường và hạn chế tình trạng trốn thuế, thương lượng ngoài sổ sách...
“Ở các nước phát triển, quy định bắt buộc các giao dịch nhà đất phải thực hiện đã được triển khai từ lâu, không chỉ sản phẩm được chào bán trên thị trường sơ cấp mà giao dịch thứ cấp cũng phải qua môi giới. Đơn vị thứ 3 phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu làm sai”, ông Quyết nói.
Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho biết, khi cung cấp sản phẩm ra thị trường, các chủ đầu tư dự án đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng riêng và chỉ tập trung bán cho một dự án cụ thể. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều nhà đầu tư, nên tính tập trung, giám sát khó đảm bảo. Do đó, Bộ Xây dựng cần xem xét vấn đề này, tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp.
Còn chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhìn nhận, điều cần nhất là sự minh bạch của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương về dự án, đất đai, hơn là chỉ tập trung “siết” hoạt động môi giới. Bởi trong giao dịch bất động sản, việc có thêm một đơn vị trung gian sẽ làm tăng tính minh bạch, hơn là chỉ được thực hiện giữa người mua và người bán, đặc biệt trong bối cảnh tình trạng né thuế, trốn thuế giao dịch bất động sản diễn ra phổ biến như hiện nay.
“Tuy nhiên, môi giới có tốt mấy cũng chỉ giải quyết một phần vấn đề cho thị trường, quan trọng nhất vẫn phải là dự án có pháp lý rõ ràng và công khai quy hoạch. Việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới cần phải có lộ trình, khi đã chuẩn hóa nghề theo khuôn khổ thì dần dần môi giới yếu kém cũng tự đào thải. Còn nếu chỉ tính đến siết môi giới mà không hoàn thiện pháp lý thì khách hàng sẽ bị thiệt hại, vì trên thực tế, nhiều pháp nhân được lập ra nhưng cố tình làm sai, lừa đảo khách hàng với quy mô lớn còn để lại hậu quả lớn hơn nhiều so với cá nhân”, ông Quang nêu quan điểm.
