Sửa luật để khơi thông thị trường địa ốc

Dự án chậm, tất cả đều thiệt

Sau khi bỏ giãn cách, thị trường bất động sản phía Nam đang dần sôi động trở lại, song theo chia sẻ của các doanh nghiệp, khó khăn của thị trường vẫn chưa hoàn toàn được tháo gỡ.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho biết, doanh nghiệp hiện rất khó khăn, chỉ mong muốn có cơ chế rõ ràng về trách nhiệm của địa phương, bộ, ngành, nhằm giúp giảm bớt áp lực, bớt chi phí và không bị kéo dài thời gian thực hiện dự án. Nếu không xử lý được những vấn đề này, doanh nghiệp không thể phát triển được, còn người dân phải chịu trận do chậm được cấp sổ.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, toàn Thành phố hiện có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn, gồm 27.709 căn hộ chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho khách mua nhà. Nguyên nhân chính là do 2 sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính chưa chốt được tiền sử dụng đất của dự án.

Việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.

Không chỉ vậy, hiện TP.HCM vẫn có 173 dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015 - 2018 và 47 dự án năm 2020). Nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, trong các dự án của đơn vị đã xây xong và bàn giao nhà cho cư dân, khá nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công bị vướng. Hơn 3 năm qua, việc tính lại tiền sử dụng đất đã được lãnh đạo thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện, nhưng đến nay vẫn chưa có gì thay đổi. Trong khi đó, không ít lần doanh nghiệp này phải đối mặt với việc kiện tụng, căng băng rôn đòi giấy chủ quyền của cư dân. Nếu giải quyết toàn bộ giấy chủ quyền còn kẹt lại từ các dự án của công ty làm chủ đầu tư, Nhà nước có thể thu lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Kỳ vọng sửa luật

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, quá trình triển khai Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc. Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng cần hướng dẫn việc thực hiện lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đất có mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng và đã được cơ quan có thẩm quyền xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được phê duyệt.

Riêng với các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã và đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, điều tra, kiểm toán, Sở kiến nghị xác định giá trị thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện hoặc bổ sung nghĩa vụ tài chính về đất để tiếp tục triển khai thực hiện dự án.

Theo các chuyên gia, so với những cuộc khủng hoảng kinh tế trước đây, đại dịch Covid-19 tác động tới nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt đáng kể.

Ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, nếu trước đây, khi gặp khó khăn, nhu cầu sụt giảm ngay lập tức, nhưng lần này, thị trường bất động sản phân khúc nhà ở thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu vẫn lớn, thậm chí một số lĩnh vực như bất động sản công nghiệp, bất động sản logistics… lại phát triển tốt.

Một điều nữa là giá bất động sản không giảm, phản ánh nhu cầu thị trường vẫn cao ở những phân khúc như chung cư, nhà ở xã hội. Tác động của đại dịch cũng khác nhau ở các phân khúc, trong đó lĩnh vực văn phòng, nghỉ dưỡng, khách sạn… rất khó khăn.

“Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp kỳ vọng những khó khăn, vướng mắc về pháp lý sẽ được tháo gỡ để dự án sớm được triển khai, các dự án ách tắc, phải tạm ngưng thời gian qua cũng sớm được khôi phục”, ông Lực nói.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Tổng nguồn cung quý III/2021 chỉ đạt 60 - 70%, lượng giao dịch còn thấp hơn, chỉ bằng 40 - 50% so với quý II/2021.

Thị trường khó khăn không phải do nhu cầu giảm, mà chỉ là ảnh hưởng ngắn hạn do tác động của dịch bệnh. “Các doanh nghiệp luôn có sự thích ứng nhanh để duy trì đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Song, bên cạnh sự thích ứng linh hoạt của doanh nghiệp, rất cần sự đồng hành, linh hoạt trong chỉ đạo, điều hành, hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước, bộ, ngành để giúp thị trường sớm hồi phục”, ông Dũng nói.

“Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội đưa vào chương trình, thông qua trong năm 2023, sớm hơn 1 năm so với kế hoạch”, ông Dũng thông tin.