Những doanh nghiệp tiềm lực
So với cách đây 2 - 3 năm, trào lưu IPO trên sàn chứng khoán thời điểm này không rầm rộ bằng. Tuy nhiên, điểm mặt những thông tin bên lề thị trường trong thời gian gần đây cho thấy, danh sách doanh nghiệp đã và đang ý định đưa cổ phiếu lên giao dịch tập trung có không ít tên tuổi lớn của làng bất động sản. Từ Taseco Land, Hưng Thịnh Land, Sunshine Homes và kể cả những ông lớn kín tiếng như Ecopark, Eurowindow Holdings hay Sungroup đều quyết định hoặc thể hiện mong muốn lên sàn.
Trong đó, một trong những điểm chung dễ nhận thấy là ngoài thương hiệu nổi bật thì nhóm tên tuổi mới đã và đang có ý định niêm yết đều sở hữu quỹ đất ấn tượng. Chẳng hạn, dù mới mở rộng sang lĩnh vực bất động sản trong khoảng 2 năm trở lại đây, Taseco Land, thành viên Taseco Group (doanh nghiệp được biết đến chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ hàng không), đã nhanh chóng phát triển quỹ đất tại Hà Nội và nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước với danh mục lên tới 16 dự án.
Trong đó, đáng kể là dự án Tòa nhà hỗn hợp Alacarte Hạ Long (Quảng Ninh); dự án Khách sạn, văn phòng kết hợp TTTM tại Khu đô thị Tây Hồ Tây - Starlake (Hà Nội), 4 dự án tại Thanh Hóa, 4 dự án tại Khu đô thị Đoàn ngoại giao (Hà Nội) và các dự án tại Hưng Yên, Quảng Bình, Hòa Bình, Huế… Ngoài các dự án làm chủ đầu tư, Taseco Land còn đóng vai trò tư vấn quản lý cho các dự án của công ty mẹ (Taseco) như dự án khu dân cư đô thị cao cấp tại xã Cửa Cạn (Phú Quốc); Dự án đầu tư xây dựng các lô đất thấp tầng TT32, TT84, TT164 Khu đô thị mới Nam An Khánh (Hà Nội).
Tương tự như Taseco Land, Hưng Thịnh Land cũng là tên tuổi nổi bật trong làng bất động sản khu vực phía Nam khi là thành viên chủ lực trong hệ sinh thái Hưng Thịnh Corp của ông Nguyễn Đình Trung. Trong nhiều năm qua, Hưng Thịnh Land là bệ phóng giúp Hưng Thịnh Corp trở thành một trong những ông lớn bất động sản của khu vực phía Nam khi cung cấp ra thị trường tới hơn 50.000 sản phẩm.
Trong trao đổi gần đây, lãnh đạo tập đoàn này cho biết, năm 2020 đánh dấu bước phát triển mới của Tập đoàn và Hưng Thịnh Land sẽ đóng sứ mệnh quan trọng khi là đầu tàu đảm nhận và tập trung việc đầu tư, phát triển và kinh doanh toàn bộ 100 dự án bất động sản, với quỹ đất trên 4.500 ha. Tuy nhiên, Ban lãnh đạo tập đoàn này cũng xác định, việc niêm yết Hưng Thịnh Land sắp tới nếu có sẽ chỉ thực hiện khi đạt đủ điều kiện chín muồi.
Còn Sunshine Homes là đơn vị quản lý mảng bất động sản của Sunshine Group, tập đoàn bất động sản mới nổi trong vài năm gần đây. Sunshine Group đã và đang phát triển một loạt dự án bất động sản căn hộ trên quỹ đất hàng trăm héc-ta từ Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang... Thông tin từ một số đơn vị tư vấn cho biết, Sunshine Homes đã có những chương trình hành động cụ thể để hiện thực hóa kế hoạch niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Trong khi đó, nếu lên sàn, Ecopark kỳ vọng sẽ trở thành một trong những cổ phiếu hấp dẫn đầu tư khi Tập đoàn đang sở hữu quỹ đất lớn tại Hải Dương, Quảng Ninh và đại bản doanh Hưng Yên. Đại diện Ecopark cho biết, với hàng loạt dự án triển khai, kế hoạch IPO tăng vốn của Ecopark nhằm đa dạng hóa nguồn vốn cho dự án xây dựng một thành phố xanh ở phía Đông Hà Nội trị giá 8 tỷ USD kéo dài 2 thập kỷ.
Hay thương hiệu Eurowindow sau khi thành công ở mảng cửa nhựa đã chuyển hướng mạnh sang lĩnh vực bất động sản. Trong đó, Công ty Eurowindow Holdings là pháp nhân sở hữu nhiều dự án bất động sản ở nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước như Hà Nội, Thanh Hóa, Vinh, Quảng Bình, Khánh Hòa… với tổng quỹ đất ước tính lên đến cả nghìn héc-ta.
Cần "Menu ngon" thu hút thực khách
Rà soát số lượng hồ sơ niêm yết đã nộp trên 2 sở giao dịch chứng khoán HOSE và HNX, ngoại trừ nhóm doanh nghiệp bất động sản có yếu tố nhà nước bắt buộc phải đăng ký niêm yết theo yêu cầu của Chính phủ, thì nhóm doanh nghiệp tư nhân chủ động niêm yết cũng lên tới cả chục bộ hồ sơ với quy mô vốn điều lệ từ vài trăm tỷ đến cả ngàn tỷ đồng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản hiện tại, bài toán về vốn là một trong những nút thắt khó khăn nhất. Hiện nay, các chủ đầu tư thường huy động vốn triển khai dự án từ 3 nguồn chính là vốn tự có, vốn vay ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng, trong đó nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu. Tuy nhiên, nguồn vốn từ ngân hàng thường có chí phí cao và không ổn định, nên các doanh nghiệp đang hướng đến các nguồn khác như từ đối tác ngoại, phát hành trái phiếu và đặc biệt là từ thị trường chứng khoán.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Khối đầu tư Công ty Chứng khoán PSI cho biết, ngoài huy động vốn để phát triển doanh nghiệp, lên sàn chứng khoán cũng là cơ hội để doanh nghiệp minh bạch tài chính. Trước đây, doanh nghiệp địa ốc thường dựa vào vốn ngân hàng, với việc cầm cố quỹ đất, dự án để có tiền thực hiện dự án. Điều này đã tạo ra nhiều hệ lụy, như việc xuất hiện một số dự án bị ngân hàng phát mãi vì doanh nghiệp không thanh toán nợ cho ngân hàng, dù dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng.
Sự hiện diện của các quỹ đầu tư nước ngoài, các ngân hàng đầu tư ngày một phổ biến trong cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp bất động sản niêm yết và xu hướng này sẽ còn tiếp diễn. Thêm vào đó, xu hướng siết tín dụng buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm nhiều cách khác nhau để có nguồn vốn phát triển các dự án, hạn chế sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng. Và một trong những cách hiệu quả nhất là tìm đến sàn chứng khoán.
Trong khi đó, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, diễn biến của thị trường là điều kiện cần để các doanh nghiệp tính toán lên sàn sao cho phù hợp với mục tiêu huy động vốn. Tuy nhiên, điều kiện đủ và quan trọng hơn là chất lượng doanh nghiệp có đủ để hấp dẫn các nhà đầu tư hay không. Trong đó, các doanh nghiệp muốn tiếp cận thị trường vốn, huy động được vốn trên thị trường chứng khoán thì phải minh bạch. Và để minh bạch, doanh nghiệp cần có hệ thống quản trị, bao gồm cả quản trị phát triển, vận hành, rủi ro minh bạch, được tuân thủ tự nguyện và nghiêm túc.
Khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận hàng năm, mà còn nhìn vào tính hiệu quả của từng dự án và giá trị quỹ đất đang sở hữu. Ðơn vị nào nắm được cái thị trường khao khát thì sẽ giành lợi thế hướng dòng vốn vào doanh nghiệp của mình.
Tất nhiên, bên cạnh yếu tố nội tại của doanh nghiệp, yếu tố thị trường cũng tác động lớn đến quan điểm và khẩu vị của các nhà đầu tư, kể cả tổ chức và cá nhân. Khi thị trường bất động sản trầm lắng từ năm 2019 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng không còn sôi động như trước, trừ số ít những tên tuổi lớn và có vai trò trụ đỡ thị trường.
Cuối tháng 4 vừa qua, Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL), quỹ lớn nhất do Dragon Capital quản lý đã bán ra 2,5 triệu cổ phiếu CenLand (CRE). Kể từ khi lên sàn vào năm 2018, cổ phiếu CenLand đã “lao dốc” không phanh và ứớc tính giá trị khoản đầu tư của Dragon Capital đã giảm khoảng 60% so với giá mua ban đầu.
Việc VEIL thoái vốn khỏi CenLand đánh dấu chiến lược đầu tư không thành công của quỹ này vào các công ty bất động sản quy mô vừa và nhỏ trong giai đoạn 2018. Thời điểm đó, sau khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn như Vinhomes, NovaLand niêm yết, Dragon Capital mở rộng đầu tư vào các doanh nghiệp bất động sản tầm trung. Những cái tên điển hình có thể kể ra là Hải Phát Invest hay CenLand.
Mặc dù vậy, các doanh nghiệp trên sau khi niêm yết đều không để lại nhiều ấn tượng trên thị trường, phần lớn giao dịch với khối lượng thấp và thị giá giảm mạnh. Trong năm ngoái, Dragon Capital cũng đã tiến hành thoái bớt vốn khỏi Hải Phát Invest.
Trong báo cáo cập nhật thời gian gần đây, Công ty Chứng khoán SSI cho biết, diễn biến thị trường sau Tết Âm lịch đã đi theo kịch bản ít ngờ tới khi liên tục lao dốc do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Giá cổ phiếu giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư e ngại khiến con đường gọi vốn qua thị trường chứng khoán không còn dễ đi như tính toán ban đầu. Trước khó khăn bất ngờ này, các doanh nghiệp phải tính toán lại bài toán dòng vốn, kế hoạch kinh doanh, lên các giải pháp ứng phó với thách thức.
Với những doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn lớn để triển khai dự án, việc giữ lại lợi nhuận ưu tiên cho tái đầu tư, phát hành cổ phiếu, hay phát hành trái phiếu, vay ngân hàng sẽ là các phương án cần được tính toán.
