Nhận diện kịch bản thị trường đất nền TP.HCM 2018

Vẫn cảnh báo “nóng sốt”

Từng là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM thời kỳ đầu, đến nay, dù nhiều phân khúc đã phát triển, nhất là căn hộ chung cư, nhưng nhu cầu sở hữu đất nền tại TP.HCM vẫn còn khá lớn do tâm lý của người dân và lợi thế sẵn có của phân khúc này.

Vì nhu cầu với đất nền luôn mạnh, nên phân khúc này cũng rất dễ xảy ra những cơn sốt ảo. Trong năm qua, thị trường bất động sản phía Nam đã chứng kiến một số cơn sốt tại Đồng Nai và đặc biệt là tại TP.HCM kéo dài từ cuối năm 2016 đến giữa 2017.

Tuy nhiên, khác với trước kia, cơn sốt đất nền trong năm 2017 đã nhanh chóng được dập tắt nhờ những chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo Thành phố và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng. Thậm chí, lãnh đạo Thành ủy TP.HCM còn ra thông báo, nếu phát hiện đối tượng đầu cơ đất nền sẽ đề nghị xử lý hình sự…

Sau thời gian dài hạ nhiệt, bước vào những tháng cuối năm 2017 tới nay, thị trường đất nền TP.HCM sôi động trở lại và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã phải đưa ra cảnh báo, thị trường đang có dấu hiệu sốt trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Theo khảo sát thực tế thị trường những ngày đầu năm 2018 của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại quận 9 hiện đang xuất hiện dự án của Công ty Rio Land với hơn 200 nền đất. Dự án đầy đủ pháp lý và đã được đầu tư hạ tầng bài bản, nên giao dịch khá sôi động, một số nhà đầu tư bắt đầu thoát hàng kiếm lời.

Tương tự, trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 9), dự án của Công ty Địa ốc Kim Oanh được mở bán từ cuối năm 2017, nhưng tới nay đã không còn hàng. Đây là dự án đầy đủ pháp lý và hạ tầng hoàn thiện, nên cũng được nhiều người săn đón.

Tuy nhiên, sôi động nhất thuộc về khu Tây Bắc khi nơi đây đang có khá nhiều dự án đất nền được mở bán mới. Chẳng hạn, Dự án Cát Tường Phú Sinh quy mô 110 ha đang phát triển giai đoạn cuối đang nhận được sự quan tâm lớn của khách, hay Dự án Mỹ Hạnh Hoàng Gia, Phúc An City… cũng thuộc diện sôi động nhất tại khu Tây Bắc.

Dù sức cầu lớn, nhưng nguồn cung dự án đất nền lại khan hiếm, nên khu Đông TP.HCM đang xuất hiện nhiều dự án phân lô bán nền tự phát. Tuy nhiên, dù mức giá rẻ, nhưng các dự án này ít được quan tâm. Tương tự, khu Nam hiện đang thiếu vắng dự án đất nền pháp lý tốt, mà chỉ có một số dự án đất nền tự phát triển khai từ năm 2017, nhưng giao dịch các dự án này đìu hiu, giá xuống. Đặc biệt, khu Tây Bắc hiện không xuất hiện dự án phân lô bán nền tự phát.

Theo giới phân tích, việc nhà đầu tư quay lưng với dự án phân lô bán nền tự phát là điều dễ hiểu, bởi sau hàng loạt cảnh báo từ cơ quan chức năng, Hiệp hội và báo chí, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh đó, những thông tin quy hoạch về hạ tầng giao thông hay những dự án trọng điểm của Thành phố cũng ít được công bố, nên thiếu đòn bẩy cho các dự án này.

TP.HCM đang thiếu nguồn cung dự án đất nền pháp lý rõ ràng 

Ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Trường Group cho rằng, đây là tín hiệu vui cho thị trường, bởi khi siết được tình trạng phân lô bán nền tràn lan sẽ tạo cho thị trường sự phát triển bền vũng, quy hoạch vùng của Thành phố ở các quận, huyện không bị phá vỡ… Tuy nhiên, việc vắng dự án đất nền, trong khi nguồn cầu vẫn cao có thể tạo cơ hội cho giới đầu cơ găm hảng thổi giá, hoặc người dân sẽ quay lại với các dự án phân lô bán nền tự phát.

“Có thể thấy, dù thuộc phân khúc quan trọng và chủ đạo của thị trường bất động sản, nhưng phân khúc đất nền lại thiếu vắng những tên tuổi lớn. Điều này đang tạo ra sự mất cân bằng và không đồng bộ giữa các phân khúc”, ông Vũ nói.

Cơ hội phát triển bền vững

Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc phân khúc đất nền phát triển thiếu đồng bộ, tự phát, một phần nguyên nhân đến từ Quyết định 33/2014 ban hành với mục tiêu giải quyết cho người dân TP.HCM có khó khăn về nhà ở được tách thửa.

Theo Quyết định 33, tại các quận huyện như quận 12, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi…, đất trống tách thửa phải bảo đảm ít nhất 80 m2, đất có nhà hiện hữu thì ít nhất 50 m2. Đây là lợi thế để nhà đầu tư thứ cấp lợi dụng, các nhà đầu tư đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, cống thoát nước…).

Sau đó, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa diện tích khoảng 120 m2 (bảo đảm đúng Quyết định 33). Tiếp đến, chủ đầu tư xin phép xây dựng nhà ở cho các thửa đất mới tách rồi áp dụng quy định “tách thửa cho trường hợp thửa đất có nhà hiện hữu” tại Quyết định 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2 để bán cho người mua.

Tuy nhiên, TP.HCM đã siết lại việc này khi vừa ban hành Quyết định 60/2017, có hiệu lực từ ngày 1/1/2018, sửa đổi Quyết định 33/2014 về diện tích đất tối thiểu được tách thửa.

Theo Quyết định 60, các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa là 36 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m). Các quận gồm quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 50 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m). Các huyện còn lại là Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m).

Theo đánh giá của các chuyên gia, Quy định 60 sẽ chặt đứt con đường “lách” luật để trục lợi của giới đầu cơ phân lô, chuyên xây nhà siêu nhỏ, Thành phố cũng sẽ thoát cảnh nhà siêu méo, siêu nhỏ với diện tích chỉ 20 - 50 m2.

Ông Võ Văn Hoan, Chánh Văn phòng UBND TP.HCM cho rằng: “Không phủ nhận nhà nhỏ giá rẻ đáp ứng số lượng lớn người dân có nhu cầu thật sự về nhà ở. Song, chính quyền không thể vì thế mà tiếp tục cho tồn tại những căn nhà siêu nhỏ. Nó phá nát quy hoạch đô thị, gây hệ quả lớn sau này, giống như những nhà ổ chuột, nhà ven kênh rạch, nhà xây sai quy hoạch… mà chúng ta đang khắc phục, chỉnh trang không biết tới lúc nào thì xong. Khi Quyết định 60 đi vào cuộc sống, sẽ đưa quy hoạch TP.HCM vào nề nếp và cũng giúp thị trường bất động sản một phát triển đồng bộ và bền vững hơn”.