Nếu chỉ góp đất, đối tác nội dễ thua trong cuộc “hôn phối”

Vốn ngoại chuyển biến về chất

Trong nhiều năm gần đây, bất động sản luôn là lĩnh vực nằm trong top đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ kế hoạch và Đầu tư), trong 5 tháng đầu năm, tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt 13,89 tỷ USD, bằng 83% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, dù tụt vị trí so với những năm trước xuống thứ 4, nhưng bất động sản vẫn kịp thu hút hơn 801 triệu USD.

Trước đó, trong năm 2019, lĩnh vực bất động sản thu hút trên 2,7 tỷ USD đầu tư nước ngoài, chiếm 17,8% trong tổng vốn đầu tư, xếp thứ 2 sau công nghiệp chế biến, chế tạo, chủ yếu thông qua hợp tác, mua bán, sáp nhập. Đáng chú ý, năm 2019, số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam tăng 30% so với năm 2018.

Một điểm đáng chú ý, các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ tăng về số lượng các cuộc bắt tay với doanh nghiệp nội thông qua hình thức hợp tác cùng phát triển dự án, góp vốn, mua cổ phần…, mà hình thức hợp tác cũng biến chuyển về chất.

Ba năm từ năm 2016 - 2018, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần chưa vượt qua mức 723 triệu USD đã đạt được vào năm 2016. Tuy nhiên, từ quý II/ 2019 đến nay, vốn ngoại vào bất động sản thông qua hình thức này đã tăng mạnh, đặc biệt là nhằm vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn với thương hiệu mạnh.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 dẫn tới sự trầm lắng nhất định, nhưng trong cái nhìn của quỹ ngoại, thị trường Việt Nam vẫn có tiềm năng tăng trưởng tốt. Điều này thể hiện rõ qua việc tổng số lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong doanh nghiệp Việt Nam vẫn ở mức cao. Tới cuối tháng 5/2020, có 3.528 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (tăng 11,6% so với cùng kỳ), tổng giá trị vốn góp 2,99 tỷ USD (bằng 39,1% so với cùng kỳ), trong đó bất động sản vẫn dù sụt giảm vẫn là lĩnh vực có số lượt góp vốn, mua cổ phần trong top đầu.

Đáng chú ý nhất là tuần vừa qua, nhóm nhà đầu tư do Quỹ Kohlberg Kravis Roberts (KKR) dẫn đầu (trong đó bao gồm Temasek) đã công bố hoàn thành thương vụ đầu tư vào Công ty cổ phần Vinhomes (VHM). Theo đó, nhóm nhà đầu tư này đã đầu tư 15.100 tỷ đồng (650 triệu USD), để mua hơn 201 triệu cổ phiếu VHM, tương ứng với tỷ lệ sở hữu 6% tại Vinhomes.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, mặc dù việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản sụt giảm, nhưng Việt Nam là quốc gia khống chế được dịch Covid-19 tốt nhất thế giới. Đây sẽ là điểm cộng để các nước thấy Việt Nam là điểm đến an toàn cả về chính trị, kinh tế, xã hội. Bên cạnh đó, chuỗi cung ứng toàn cầu hiện đang đứt gãy, các quốc gia châu Âu, châu Mỹ đang tính đến các giải pháp rời nhà máy khỏi Trung Quốc trong thời gian tới, nên đây là lý do để dòng vốn ngoài vẫn tiếp chảy vào Việt Nam, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

“Con dao hai lưỡi”

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, các nhà đầu tư ngoại đang đẩy mạnh vốn vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam thông qua việc góp vốn, mua cổ phần… Đây là kênh đầu tư nhanh, không gặp nhiều rào cản pháp lý và có lợi cho cả hai bên.

Cụ thể, phía doanh nghiệp bất động sản trong nước đang có quỹ đất cần lượng vốn lớn để phát triển dự án, nhất là trong bối cảnh vốn tín dụng ngân hàng đang dần bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Còn phía doanh nghiệp ngoại thì rót vốn vào các dự án có sẵn quỹ đất sạch và pháp lý tốt giúp gia nhập thị trường nhanh, hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện dự án (nhất là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, pháp lý triển khai…). Thực tế, những nhà đầu tư đi trước đã có nhiều lợi nhuận từ việc góp vốn, mua cổ phần, nên càng tạo niềm tin trong việc đầu tư vào doanh nghiệp Việt.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thông qua việc kết hợp với các nhà phát triển trong nước, danh mục đầu tư của các doanh nghiệp trong khu vực đang ngày càng mở rộng. Sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc. Mặt khác, họ giúp thị trường tăng tính cạnh tranh, cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm, do vậy sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người tiêu dùng, nhưng cũng mang đến sự cạnh tranh khốc liệt cho doanh nghiệp trong nước.

Tuy nhiên, ở một mặt khác, cũng có nhiều lo ngại khi các doanh nghiệp ngoại đầu tư vào Việt Nam thông qua hình thức góp vốn cổ phần cũng cũng đồng nghĩa với việc mở ra một cánh cửa cho các nhà đầu tư ngoại có tiềm lực tài chính có cơ hội thâu tóm doanh nghiệp trong nước.

Cách đây không lâu, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, Cục đã cảnh báo tình trạng này và báo cáo lên Chính phủ tham khảo các giải pháp mà nhiều nước đang áp dụng để bảo vệ doanh nghiệp nội.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, chỉ nên hạn chế việc thâu tóm doanh nghiệp chủ chốt, còn vẫn để hoạt động mua cổ phần, góp vốn vào các công ty bình thường một cách tự nhiên. Không riêng Việt Nam, nhiều nước trên thế giới cũng lo ngại các nhà đầu tư nước ngoài tranh thủ cơ hội cổ phiếu lao dốc, thị trường bất ổn để thâu tóm các doanh nghiệp chủ chốt với giá rẻ.

Lãnh đạo một doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất sạch nhận xét, trước đây, sự hợp tác giữa doanh nghiệp nội và nhà đầu tư nước ngoài chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư Việt Nam tự phát triển dự án và thuê các doanh nghiệp nước ngoài tham gia kiểm duyệt, vận hành; hay chỉ dừng lại ở gọi vốn vào từng dự án. Tuy nhiên, hiện nay, sự hợp tác trở nên khăng khít hơn, khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sở hữu cổ phần của doanh nghiệp trong nước, tham gia ban điều hành, quản trị. Điều này đặt các doanh nghiệp trong nước cần phải có sự chuẩn bị kỹ càng hơn nếu không muốn bị thâu tóm.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, khi nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào đương nhiên có thể giúp doanh nghiệp lớn mạnh, lợi nhuận gia tăng, nhưng doanh nghiệp nội cũng phải chấp nhận cuộc chơi: không ai cho không ai cái gì, quan trọng là chúng ta có đủ năng lực, kỹ năng để cạnh tranh sòng phẳng với họ hay không.

Câu chuyện tranh chấp giữa nhóm cổ đông lớn nước ngoài được khởi xướng bởi Kusto và Ban lãnh đạo của Coteccons hiện nay là một bài học cho nhiều doanh nghiệp. Các nhà đầu tư nước ngoài, với với tiềm lực tài chính mạnh, cùng việc nắm vững các quy định của pháp luật chứng khoán và có điều kiện tiến hành những cuộc khảo sát riêng, họ sẽ rất chủ động thực hiện chiến dịch buộc doanh nghiệp, hay nói chính xác hơn là ban lãnh đạo doanh nghiệp thay đổi và thúc đẩy nhiều thay đổi mạnh mẽ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, thông thường, trong các liên doanh trước đây, quỹ đất gần như mặc định chiếm giá trị 30% của dự án ban đầu, còn khi dự án được mở rộng, nâng cấp, phát triển, thì giá trị đất đai đó lại thiếu, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm. Có hiện tượng đó là, khi nhà đầu tư ngoại tăng vốn đầu tư, mà doanh nghiệp nội chỉ có vốn đất bỏ vào, không đáp ứng được luật chơi thì quyền quyết định thuộc về nhà đầu tư ngoại. Khi đó, những tranh chấp có thể kéo dài khi mối quan hệ rơi vào tình trạng “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” có thể kéo tụt đường phát triển của doanh nghiệp.