Môi giới bất động sản dưới góc nhìn pháp lý

Điều kiện để trở thành môi giới bất động sản

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (tăng thêm 1 người so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006).

Cá nhân vẫn có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng ngoài yêu cầu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, còn phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Điều đó có nghĩa, cá nhân đó phải đăng ký dưới dạng hộ kinh doanh tại UBND cấp huyện.

Theo Thông tư 11/2015/TT-BXD, người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ mới được hành nghề. Người muốn được cấp chứng chỉ hành nghề phải theo học tại các cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận là cơ sở đủ điều kiện đào tạo.

Sau khi có tín chỉ đào tạo do các cơ sở đào tạo này cấp, người xin cấp chứng chỉ hành nghề sẽ làm hồ sơ tới Sở Xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, nếu đạt điểm thi theo quy định được Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp, khi chứng chỉ hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, bắt buộc phải lập dưới hình thức tổ chức là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp và phải đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy chế hoạt động; diện tích từ 50 m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động…, trước khi hoạt động doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý.

Còn nhầm lẫn về ngành nghề

Theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Một dạng hoạt động quy mô của môi giới bất động sản là sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tuy nhiên, nếu so sánh luật năm 2006, thì luật năm 2014 có nhiều thay đổi.

Theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm 7 mục: (1). Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; (2) Môi giới bất động sản; (3) Định giá bất động sản; (4) Tư vấn bất động sản; (5) Quảng cáo bất động sản; (6) Đấu giá bất động sản; (7) Quản lý bất động sản. Có thể nói, sàn giao dịch bất động sản theo luật 2006 đã khoác lên mình nhiều chức năng, trong đó nhiều chức năng ngoài phạm vi của hoạt động môi giới.

Đến Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chỉ còn2 mục: (1) Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; (2) Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Có thể thấy, nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản đã thay đổi theo hướng đúng về bản chất, không còn cho sàn hoạt động các lĩnh vực như định giá, tư vấn…

Tuy nhiên, nội dung hoạt động: “Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” tại quy định của Điều 54 không có hướng dẫn cụ thể. Mặt khác, vẫn còn tồn tại những bất cập, không thống nhất về hoạt động này, thậm chí tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản được “Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Dường như có sự nhẫm lẫn ở đây, cụ thể là nhầm với mã ngành nghề 6810 - Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (nhóm này gồm mua, bán, cho thuê và điều hành bất động sản với quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc đi thuê).

Chẳng hạn, Chi nhánh Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên - Sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh (tầng 2, Khách sạn Mường Thanh Hà Nội, lô CC2 khu Bắc Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội) lại được đăng ký với mã ngành nghề 6810.

Như vậy, hiện nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập, nhưng hoạt động của các sàn này cũng không khác nhiều so với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Xét trên thực tế và theo quy định của pháp luật, việc thành lập sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoàn toàn không có sự khác biệt.

Khi đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới, doanh nghiệp hoặc (chi nhánh) đăng ký ngành nghề mã 6820 - Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết là môi giới bất động sản. Đối với sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp hoặc (chi nhánh) đăng ký cũng với mã ngành nghề 6820, chỉ khác là chi tiết là sàn giao dịch bất động sản.

Có thay đổi nhiều về pháp luật nhưng lại thiếu các hướng dẫn cho việc chuyển đổi hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Câu hỏi đặt ra là, các hoạt động như tư vấn, định giá bất động sản… mà các sàn đăng ký trước đây thì nay có tiếp tục hoạt động các nội dung này không?

Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định về vấn đề này, nên những sàn giao dịch bất động sản do không nắm vững các quy định pháp luật, vẫn không thay đổi nội dung hoạt động, hệ quả dẫn đến thị trường thiếu minh bạch và khách hàng luôn là người chịu thiệt.

Thiếu quy định về đại lý

Luật Thương mại 2005 có quy định về hình thức “đại lý” và trong Quyết định 337/QĐ-BKH ngày 10/4/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng quy định mã ngành nghề 6820 - Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (với chi tiết là hoạt động của các đại lý kinh doanh bất động sản).

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án đang giao cho các sàn giao dịch (tạm gọi là sàn F1) để tổ chức phân phối sản phẩm của dự án. Các sàn giao dịch F1 này giao lại cho các sàn giao dịch khác (gọi là sàn F2). Điều đáng nói là các giao dịch giữa chủ đầu tư và sàn F1, hay sàn F1 với sàn F2 đều phải buộc dưới tên gọi “Hợp đồng môi giới”, nhưng thực chất đây hoàn toàn là hoạt động đại lý.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại không có bất kỳ quy định nào về “đại lý kinh doanh bất động sản”. Hình thức “đại lý” hoàn toàn khác với “môi giới”.

Như vậy có thể nói, lĩnh vực bất động sản đang thiếu các hình thức kinh doanh để các doanh nghiệp hoạt động đúng luật quy định. Chính vì thiếu quy định, nên hình thức kinh doanh phải dựa vào các quy định khác cho dù hình thức đó không đúng với bản chất.

Với những vấn đề trên, Luật Kinh doanh bất động sản cần xem xét bổ sung thêm hình thức “đại lý kinh doanh bất động sản” và với những quy định mang tính chất đặc thù về bất động sản khác biệt với quy định của Luật Thương mại (đối với các hàng hóa thông thường). Việc quy định tách biệt giữa “đại lý” và “môi giới” sẽ tạo điều kiện hoạt động của cả hoạt động đại lý và nghề môi giới mới có khả năng phát triển, đúng với nghề “môi giới”.