M&A bất động sản sẽ xuất hiện những “cơn sóng lạ”

Sôi động ở mọi phân khúc

Hoạt động M&A bất động sản bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam từ năm 2017 và ghi nhận khá nhiều thương vụ đình đám. Hiện nay, hoạt động này vẫn đang diễn ra ngày càng sôi động ở hầu hết các phân khúc
bất động sản.

Tình hình thị trường bất động sản nửa đầu năm 2019 mặc dù có phần trầm lắng, nhưng hoạt động M&A ghi nhận vẫn diễn ra sôi nổi. Điển hình như Nam Long chi hơn 2.300 tỷ đồng mua 70% cổ phần dự án Đồng Nai Waterfront City, Keppel Land hợp tác với Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất với tổng diện tích 6,2 ha tại huyện Nhà Bè...

Mới đây, ngày 16/5/2019, Quỹ đầu tư đến từ xứ sở mặt trời mọc Samty Asia Investments Pte.Ltd (công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản hàng đầu của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP đã ký kết thỏa thuận rót 22,5 triệu USD vào Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt nhằm mục đích phát triển một số dự án tại TP.HCM.

Trước đó, một số thương vụ M&A lớn trong ngành bất động sản cũng đẫ diễn ra. Đáng kể nhất là thương vụ của SK Group đã chi 1 tỷ USD mua 6,1% cổ phần của Tập đoàn Vingroup.

Mới đây, SK bày tỏ mong muốn mua thêm cổ phần của Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOIL). Năm ngoái, tập đoàn này đã mua 3,55 triệu cổ phần, tương đương 5% cổ phần, trở thành cổ đông lớn của PVOIL.

Trong năm 2018, Vingroup đã chào bán lượng cổ phiếu ưu đãi trị giá 400 triệu USD cho một nhà đầu tư Hàn Quốc là Hanwha. Như vậy, chỉ riêng các thương vụ giữa các nhà đầu tư Hàn Quốc với Vingroup đã lên đến 2,41 tỷ USD, chiếm 25,64% tổng giá trị M&A giai đoạn 7/2018 - 7/2019.

Trong cuộc đua rót vốn năm 2018 - 2019 của các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam, thì Hồng Kông (Trung Quốc) là tên tuổi khá nổi. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2019, Hồng Kông dẫn đầu danh sách các nhà đầu tư bỏ vốn vào Việt Nam, với 5,3 tỷ USD. Đặc biệt, Beerco Limited (Hồng Kông) chi 3,85 tỷ USD mua cổ phần của Công ty TNHH Vietnam Beverage tại Hà Nội (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sở hữu trực tiếp hơn 53% vốn
của Sabeco).

Cùng với đó, Singapore vẫn tiếp tục duy trì vị trí Top 3 trên đường đua, với tổng giá trị M&A năm 2018 - 2019 đạt mức 1,6 tỷ USD.

Nổi bật nhất trong những cái tên đến từ Singapore là Quỹ đầu tư GIC của Chính phủ Singapore với hàng loạt thương vụ có quy mô hàng trăm triệu USD trong thời gian gần đây. Tháng 4/2018, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án.

Không chỉ nhắm vào ngành bất động sản, cuối năm 2018, GIC còn chi 101 triệu USD mua thêm 27,4 triệu cổ phiếu Masan (MSN). Giữa tháng 10/2018, quỹ này đã mua 24,5 triệu cổ phiếu MSN với giá trị 2.187 tỷ đồng (95 triệu USD)… GIC tham gia từ rất sớm và là nhà đầu tư lớn nhất trong các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của Vietjet Air, Vinhomes, Techcombank,
Vietcombank, FPT, PAN Group, Vinasun...

Ngoài ra, nhiều tập đoàn lớn của Singapore, như Keppel Land, CapitaLand, Mapletree... cũng đã và đang thực hiện hàng loạt thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Cùng với Singapore, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng có sự tăng tốc mạnh mẽ. Nếu như trước đây, nhà đầu tư Nhật Bản quan tâm và thực hiện nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực tài chính, hàng tiêu dùng, thì năm 2018 - 2019, họ chuyển khẩu vị sang bất động sản.

Sẽ đón nhiều làn sóng mới

Trong năm 2019 và những năm tiếp theo, nhìn nhận của nhiều chuyên gia kinh tế cho thấy, các thương vụ M&A sẽ tiếp tục tập trung nhiều vào lĩnh vực, trong đó bất động sản cao cấp, bán lẻ được kỳ vọng sẽ thu hút nhiều dòng vốn ngoại. Ngoài ra, các lĩnh vực viễn thông, năng lượng, hạ tầng, dược phẩm, giáo dục cũng được trông đợi sẽ đóng góp giá trị đáng kể cho hoạt động này trong giai đoạn tới.

Đối với ngành bất động sản nói riêng, theo các chuyên gia, giai đoạn  2019-2020, thị trường M&A sẽ xuất hiện những cơn "sóng lạ" như mua lại các khu công nghiệp, M&A các chuỗi khách sạn, M&A các chuỗi nhà hàng… Những dấu hiệu về việc nhiều nhà sản xuất lớn trên thế giới hướng về Việt Nam lập cứ điểm sản xuất là chất xúc tác khiến các ngành hàng phụ trợ, phục vụ hoạt động kinh doanh và cả đời sống của một lượng lớn chuyên gia, người lao động cũng chọn Việt Nam để đón sẵn lượng cầu.    

Nhận định về thị trường M&A trong thời gian tới tại Diễn đàn M&A 2019 “Thay đổi để bứt phá”, do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty AVM Việt Nam tổ chức tuần qua, ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc Công ty AVM, Trưởng nhóm nghiên cứu MAF cho rằng, các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan và Singapore sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

“Thị trường cũng đang chứng kiến xu hướng đầu tư từ Hồng Kông tại một số ngành, lĩnh vực. Giai đoạn tới có thể trông đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ thoái vốn của các doanh nghiệp nhà nước lớn cổ phần hóa và sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài", ông Minh nhận định.

Thời gian tới, riêng lĩnh vực bất động sản, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến thương vụ Warburg Pincus mua lại cổ phần The Grand Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) tổng vốn đầu tư 600 triệu USD, hay liên doanh các nhà đầu tư Nhật Bản hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển dự án cao cấp Midtown; Indochina Capital (ICC) và Kajima Corporation liên doanh phát triển chuỗi khách sạn Wínk…

Bên cạnh đó, một số quỹ đầu tư nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc cũng đang tích cực tìm kiếm các khách sạn có sẵn, vị trí đẹp có thể cải tạo để phát triển thành một chuỗi khách sạn...

Trong khi đó, đánh giá về bất động sản căn hộ cao cấp, ông Richard Leech, Giám đốc cấp cao, Công ty Bất động sản Alpha King cho biết, Alpha King đang tập trung ở nhóm khách hàng thượng lưu. Bởi thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài không dễ cạnh tranh ở thị trường đại trà, nhưng họ có cơ hội lớn ở phân khúc cao cấp. Đến nay, điều này vẫn đang tốt đẹp và Alpha King tiếp tục mở rộng chiến lược đó.

“Chúng tôi đã có chiến lược khá rõ ràng từ những năm trước. Khi đó, Alpha King đã nhìn nhận tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ gia tăng nhanh chóng nên đã hợp tác với các bên để triển khai các dự án hạng sang tại trung tâm TP.HCM.

Thời gian tới, việc vươn ra ngoại ô để cạnh tranh trong các phân khúc khác hay không chưa được chúng tôi nghĩ đến, mà vẫn tập trung ở trung tâm thành phố lớn. Ngoài ra, chúng tôi tập trung vào những khía cạnh khác nhau về công nghệ để mang đến những trải nghiệm tốt nhất cho người sử dụng sản phẩm”, ông Richard Leech nói.

Còn ông Andrew D. Kim, Giám đốc phát triển Trung tâm M&A toàn cầu, Cơ quan xúc tiến Đầu tư Hàn quốc (KOTRA) cho rằng, hoạt động M&A của Hàn Quốc tại châu Á khá tích cực. Chẳng hạn, ở Malaysia và Singapore thì bất động sản và tài chính là 2 lĩnh vực yêu thích; ở thị trường Việt Nam từ các ngành ưa thích là công nghiệp chế tạo, công nghiệp nặng, đến nay họ cũng đang chuyển dịch sang bất động sản.

“Hiện nay, các lĩnh vực đầu tư mà nhà đầu tư Hàn Quốc quan tâm cũng đa dạng hơn, vì thị trường Việt Nam với gần 100 triệu dân đang phát triển rất mạnh. Các lĩnh vực như hạ tầng, tiện ích, bất động sản bắt đầu thu hút sự chú ý lớn vì thực tế, nó có thể phát triển song hành và nhận được sức cầu lớn từ làn sóng đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp”, ông Andrew D. Kim nói.