Lời giải nào cho bài toán phát triển đô thị?

Tranh luận quanh vấn đề “giãn” hay “nén”

Tại một diễn đàn với chủ đề tạo lập không gian sống văn minh đô thị mới tổ chức gần đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều hạn chế của quy hoạch và thực hiện quy hoạch Hà Nội, cũng như những quan điểm khá khác lạ trong việc phát triển Thủ đô.

“Hà Nội đang nói nhiều đến việc phát triển các khu đô thị vệ tinh. Cá nhân tôi thấy nghi ngờ về điều này. Chúng ta phải tạo lập được hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội ở các đô thị vệ tinh thì mới kéo người dân vào ở được. Tuy nhiên, xây dựng hạ tầng rất tốn kém và chúng ta đang gặp khó khăn về nguồn vốn. Theo tôi, phương án khả thi là xây dựng, phát triển xen kẽ dần dần. Đô thị phát triển đến đâu thì triển khai hạ tầng đến đó theo nguyên tắc vết dầu loang", ông Nam nói.

Về việc hạn chế xây dựng nhà cao tầng trong nội đô mà TP.HCM, Hà Nội đang thực hiện, ông Nam không tán thành chủ trương này. Theo ông Nam, nhà cao tầng là xu hướng phát triển tất yếu của đô thị văn minh. Ngay trong quy hoạch đô thị của Thủ tướng Chính phủ cũng nêu đô thị cấp 1 phải có 80% nhà cao tầng.

"Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng rất đông dân, nếu không tiết kiệm đất, xây nhiều nhà thấp tầng sẽ lãng phí", ông Nam nêu quan điểm và kiến nghị, nên xây dựng các nhà cao tầng để dành đất làm công viên, trường học và các tiện ích công cộng khác. Nên tách bạch việc xây nhà cao tầng với quản lý dân số, tránh cách hiểu cứ xây nhà cao tầng là gây tắc nghẽn giao thông.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng lại cho rằng: “Theo tôi, xây nhà cao tầng trong khu vực đô thị thì phải căn cứ vào quy hoạch chứ không phải căn cứ vào dự án. Mà trong quy hoạch thì quan trọng là phải căn cứ vào quy hoạch giao thông. Tôi thấy lạ là ở ta có tư duy ‘đường này xây được bao nhiêu tầng’.

Xây được bao nhiêu tầng không quan trọng, mà quan trọng là chiều cao của tòa nhà bao nhiêu và mật độ xây dựng như thế nào. Bởi vì, nếu không xây cao được thì người ta sẽ phát triển các tầng ngầm và do đó mật độ dân số vẫn tăng nhanh. Làm sao để xây nhà cao tầng phải theo quy hoạch, chứ đừng để một khu đô thị cao tầng mọc lên cạnh con đường nội đô nhỏ như ruột gà”.

Cùng quan điểm, theo ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings, phát triển thành các đô thị vệ tinh có thể là hướng đi đúng và phù hợp. Tuy nhiên, để có thể thành công thì yếu tố tiên quyết là phải đầu tư hạ tầng tương ứng, cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Nếu không làm được điều này thì phương án trên sẽ thất bại.

Chùm đô thị, nỗi lo về vốn

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản khi tham vấn ý kiến của các chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng, phát triển đô thị theo hướng các chùm đô thị, đô thị vệ tinh là tốt. Có điều, để làm được điều này, đòi hỏi chúng ta phải huy động được một nguồn đầu tư khổng lồ cho hạ tầng đô thị, kế hoạch phát triển dài hạn hàng chục năm trời.

“Thực tế cho thấy, trong quá trình hình thành các đô thị vệ tinh, có nhiều trường hợp chia nhỏ dự án cho các nhà đầu tư cũng nhỏ, dẫn đến tình trạng manh mún, băm nát quy hoạch. Do đó, để có thể phát triển thành công các đô thị vệ tinh, chúng ta phải có nguồn đầu tư rất lớn, phải xã hội hóa, lựa chọn các chủ đầu tư đủ tầm cỡ, còn nếu chỉ trông chờ ngân sách thì không thể làm được”, ông Tưởng nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ngoại trừ khu vực nội đô lịch sử, thì việc xây hay không xây cao ốc phải căn cứ theo quy mô dân số hiện hữu và tương lai. Việc phát triển thấp tầng là sai lầm vì các nước trên thế giới phát triển đô thị hiện đại phải phát triển cao tầng để giành quỹ đất trên mặt đất làm đường giao thông, tăng thêm các dịch vụ, tiện ích đô thị (y tế, giáo dục, thể dục, thể thao, vui chơi và mảng xanh). Khi chúng ta gom người dân, văn phòng ở các tòa nhà cao tầng, còn giúp tiết kiệm năng lượng tốt hơn.

Ông Châu nêu rõ, như trường hợp TP.HCM, do các yếu tố lịch sử để lại nên còn quán tính phát triển theo vết dầu loang (thấp tầng, lan tỏa), thậm chí lấn chiếm trái phép đất sông rạch để phát triển thấp tầng. Tuy nhiên, nếu phát triển theo cách này mà thiếu đầu tư đồng bộ thì sẽ chỉ làm lãng phí quỹ đất.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, Hà Nội có thể học tập kinh nghiệm của Paris trong phát triển đô thị, theo đó, nên phát triển tiến hẳn về phía Tây hoặc phía Đông bên kia sông Hồng, hoặc đô thị vệ tinh. Hãy xây dựng hiện đại ở đó thì tổ chức đô thị sẽ hợp lý hơn, đồng thời làm được câu chuyện bảo tồn chặt chẽ hơn.

Hạ tầng giữ vai trò quyết định

Mới đây, trong hội thảo về phát triển thành phố thông minh tại Hà Nội, ông NG LYE HOCK, LARY, Giám đốc Phát triển Kiến trúc và Thiết kế đô thị, Cục Tái thiết Phát triển đô thị, Bộ Phát triển Quốc gia Singapore đã chia sẻ những kinh nghiệm của Singapore như sau: “Chúng tôi từng gặp rất nhiều khó khăn khi phát triển đô thị vì diện tích của nước tôi rất nhỏ.

Chúng tôi phải tận dụng thật khéo và sự dụng hiệu quả các diện tích đất có được. Singapore đã đưa ra kế hoạch phát triển đô thị lâu dài trong 40 năm (từ năm 1971 đến nay) và cứ 10 năm điều chỉnh một lần. Mục tiêu quan trọng nhất là đảm bảo phát triển lâu dài, tuân thủ chặt chẽ quy hoạch tổng thể, phù hợp với mọi người dân, sắc dân.

Kinh nghiệm của chúng tôi là đảm bảo không để xảy ra tắc nghẽn giao thông, phi tập trung hóa dân số và trải đều ở các khu vực trong cả nước. Mặt khác, dành những diện tích nhất định để tạo ra các không gian cho ý tưởng kiến trúc, các khu vực để phát triển công nghệ thông tin, giáo dục…”.

 Các dự án bất động sản đang vươn mình ra khu vực ngoài lõi trung tâm

Đặc biệt, theo ông NG LYE HOCK, LARY, phải tạo sự kết nối giữa các khu vực. Hiện tại, Singapore có tới 360 km đường tàu điện ngầm và nước này đang đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có 8/10 người có thể đi bộ từ nhà đến ga tàu trong khoảng 8 - 10 phút, tức là tăng tối đa khả năng kết nối về mặt giao thông cho người dân.

Kinh nghiệm thành công của Singapore và nhiều quốc gia đi trước khi phát triển đô thị đó là tính toán tốt về biến động dân số, giải quyết bài toán về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tạo nên các điểm gom dân, từ đó việc đầu tư hạ tầng tiết kiệm và hiệu quả hơn.

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, ở các nước phát triển, qua khỏi rank đô thị sẽ là cánh rừng, cánh đồng chứ không ai xây nhà ngoài đó. Cách rank đô thị vài chục km mới tới đô thị vệ tinh là các điểm tập trung dân. Các điểm này được kết nối bằng metro, bằng phương tiện công cộng.

Cách đây ít lâu, một chuyên gia quy hoạch đô thị người Mỹ khi quan sát đô thị hóa ở Việt Nam đã từng phát biểu: “Việt Nam đang phát triển đô thị ngược. Trong khi phải phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông, sau đó mới phát triển các khu cao tầng thì các bạn đã làm ngược lại”.

Còn theo ông Châu, phát triển chùm đô thị là đúng đắn, nhưng để làm được điều này đòi hỏi có tầm nhìn dài hạn và phải huy động được một nguồn lực khổng lồ. Tuy nhiên, trước mắt cũng không nên cấm đoán việc phát triển cao ốc trong nội đô.

“Không cho làm chung cư trong nội thành thì sẽ làm triệt tiêu động lực phát triển và chỉnh trang đô thị ở khu vực trung tâm. Như vậy là cực đoan, không phù hợp với Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, trong đó có hoạt động chỉnh trang đô thị. Chỉnh trang đô thị cũ thì phải chấp nhận độ nén của khu vực đó, nhưng độ nén phải đi đôi với cải thiện hạ tầng”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiện tại, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại TP.HCM đã có nhiều chủ đầu tư đồng tình với cách làm này, tức thực hiện đồng thời hai phần việc: xây dựng chung cư cao tầng và bù đắp, nâng cấp hệ thống hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Đây đều là các doanh nghiệp chủ động “xin” nâng cấp hạ tầng quanh khu vực dự án để một mặt cải thiện hạ tầng giao thông, mặt khác, tăng giá trị cho dự án.

Ở thời điểm hiện tại, có lẽ, đây là cách làm khả quan, vẹn cả đôi đường cho bài toán phát triển đô thị.