Thứ Sáu tuần trước (11/11), cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc đã ban hành một kế hoạch 16 điểm để thúc đẩy thị trường bất động sản nước này, với các biện pháp bao gồm từ giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản đến nới lỏng các yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp. Điều này trùng khớp với ý tưởng được đề cập trong một cuốn sách gồm 20 điểm được công bố công khai của Ủy ban Y tế Quốc gia nhằm giảm tác động kinh tế và xã hội của đại dịch Covid.
Những thay đổi chính sách lớn của Chính phủ Trung Quốc có thể sẽ hỗ trợ triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc và tiếp thêm động lực cho một đợt tăng giá lên tới 17% trong 2 tuần qua của cổ phiếu các công ty Trung Quốc niêm yết trên thị trường chứng khoán Hồng Kông, mặc dù những khó khăn đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng chưa mất đi.
Tuy nhiên, đó là một sự đảo ngược hoàn toàn so với sự ảm đạm phủ xuống thị trường vào hồi cuối tháng 10 với lo ngại ban lãnh đạo mới sẽ có các chính sách không có lợi cho doanh nghiệp và thị trường như trước đây.
Chỉ số Hang Seng China Enterprises Index hiện đang trên đà phục hồi, chuyển từ một trong những chỉ số hoạt động kém nhất thế giới sang một trong những chỉ số tốt nhất.
Larry Hu, người đứng đầu bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Macquarie Group Ltd., cho biết: “Đó là một sự nới lỏng có ý nghĩa. Có vẻ như dư địa cho sự thay đổi chính sách đã mở rộng trên nhiều mặt sau Đại hội Đảng, bao gồm cả hai trở ngại lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc là chính sách Zero Covid và thị trường bất động sản”.
Những thay đổi diễn ra ngay trước cuộc gặp giữa Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình và Tổng thống Mỹ Joe Biden dự kiến diễn ra vào thứ Hai (14/11) bên lề Hội nghị thượng đỉnh G20. Đây là cuộc gặp trực tiếp đầu tiên giữa hai nguyên thủ quốc gia nói trên kể từ khi đại dịch Covid 19 khởi phát. Trong khi đó, vào tuần này Bộ trưởng Tài chính Mỹ Janet Yellen sẽ thảo luận với Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc Yi Gang về các chính sách chống dịch Covid 19 của Trung Quốc và lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của nước này.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban quản lý Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc hôm 11/11 đã cùng nhau đưa ra một thông báo chung cho các tổ chức tài chính đưa ra các kế hoạch đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của thị trường bất động sản.
Là một phần của kế hoạch giải cứu, các khoản vay ngân hàng chưa thanh toán của các công ty bất động sản và các khoản vay tín chấp đến hạn trong vòng 6 tháng tới có thể được gia hạn thêm một năm, trong khi việc trả nợ trái phiếu của họ cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua các cuộc đàm phán giữa tổ chức phát hành và trái chủ.
Giới chức Trung Quốc hôm 11/11 cũng đã ban hành một loạt biện pháp điều chỉnh lại các phản ứng chống dịch của nước này, bao gồm cả việc rút ngắn thời gian phải xét nghiệm, giảm thời gian cách ly đối với khách du lịch và những người tiếp xúc gần với các trường hợp nhiễm vi rút.
Những thay đổi nói trên hoàn toàn không báo hiệu sự kết thúc của chính sách Zero Covid. Một ngày sau khi công bố các chính sách mới, giới chức Trung Quốc đã nhanh chóng làm rõ rằng, các quy định phòng chống Covid-19 đang được tinh chỉnh, không phải là nới lỏng, và thái độ nghiêm khắc đối với việc loại bỏ việc lây lan của virus vẫn là nguyên tắc chỉ đạo trong phòng chống dịch Covid-19 của Trung Quốc.
Shen Meng, một giám đốc ngân hàng đầu tư tại Chanson & Co nói: “Sự bi quan tột độ trên thị trường cuối cùng đã dẫn đến sự thay đổi chính sách quan trọng đối với hai điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, khó có thể nói rằng đó là một bước ngoặt đối với nền kinh tế".
Trong nhiều tháng qua, giới chức Trung Quốc đã tìm cách tháo ngòi nổ của cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản bằng một loạt biện pháp, bao gồm cắt giảm lãi suất, thúc giục các ngân hàng lớn mở rộng khoản tài trợ lên tới 1.000 tỷ nhân dân tệ (140 tỷ USD) trong những tháng cuối năm và cung cấp các khoản vay đặc biệt thông qua các ngân hàng chính sách để đảm bảo các dự án bất động sản tiếp tục được triển khai.
Tuần trước, Trung Quốc cũng đã mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính quan trọng có giá trị lên tới 250 tỷ nhân dân tệ được thiết kế cho các công ty tư nhân, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Đây là động thái hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản phát hành được thêm trái phiếu và giảm bớt khó khăn về thanh khoản của họ.
Một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong thông báo mới nhất là cho phép nới lỏng "tạm thời" các hạn chế đối với việc cho vay của ngân hàng đối với các công ty bất động sản.
Trung Quốc bắt đầu áp đặt hạn mức cho vay bất động sản đối với các ngân hàng vào năm 2021, khi giới chức nước này tìm cách siết lại ngành dễ xảy ra bong bóng này và hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính đối với một số nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này. Những ngân hàng không đáp ứng được các tiêu chí hiện nay sẽ được cho thêm thời gian để đáp ứng các yêu cầu đặt ra.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý khuyến khích người cho vay đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn thời gian trả nợ các khoản vay thế chấp và nhấn mạnh rằng điểm tín dụng của người mua sẽ được bảo vệ.
Thị trường nhà ở mới trị giá 2.400 tỷ USD của Trung Quốc hiện đang rất mong manh, các vụ vỡ nợ trên thị trường bất động sản đang có xu hướng gia tăng. Theo dữ liệu thống kê chính thức mới nhất, hồi tháng 9/2022, giá nhà ở mới tại Trung Quốc ghi nhận mức sụt giảm lớn nhất trong gần 8 năm qua. Theo ước tính của Citigroup, tỷ lệ nợ xấu liên quan tới bất động sản tại các ngân hàng thương mại Trung Quốc hiện đã tăng 30%.
Các dấu hiệu nới lỏng hạn kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản và đại dịch Covid đã dẫn đến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường tài sản Trung Quốc. Giá cổ phiếu của các công ty bất động sản đã tăng kỷ lục 18% hôm thứ Sáu tuần trước, thậm chí có công ty như Country Garden Holdings Co. tăng tới 35%.
Ngành bất động sản của Trung Quốc hiện có ít nhất 292 tỷ USD các khoản vay trong và ngoài nước đến hạn thanh toán vào cuối năm 2023. Con số đó bao gồm 53,7 tỷ USD trong năm nay, tiếp theo là 72,3 tỷ USD đáo hạn trong quý I/2023.
Triển vọng của ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung sẽ phụ thuộc vào việc các biện pháp hỗ trợ mới nhất của chính phủ giúp phục hồi niềm tin của các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà như thế nào.
Ông Shen Meng cảnh báo: “Các công ty bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với áp lực về thời hạn đáo hạn nợ vào năm tới. Nếu các cơ quan quản lý thị trường không điều chỉnh các chính sách liên quan đến bất động sản thì thanh khoản của các công ty bất động sản sẽ tiếp tục xấu đi. Điều này rất có thể sẽ gây ra rủi ro đối với hệ thống tài chính".
