1. Đến hẹn lại lên, tôi lại được Báo Đầu tư Chứng khoán Tết Nguyên đán đặt bài và chủ đề năm nay là “nhà bình dân”. Nói thật, mặc dù tham gia trả lời phỏng vấn truyền hình nhiều và cũng đã đứng tên không ít bài viết về câu chuyện nhà ở trong năm qua, nhưng cứ nhắc đến chủ đề này là tôi lại thấy khó.
 |
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home |
Khó không chỉ bởi câu chuyện này đã được nhiều chuyên gia, nhiều nhà nghiên cứu phân tích mổ xẻ nên liệu mình có viết được điều gì tốt hơn hay không, mà còn đến từ thực tiễn làm cả môi giới, tư vấn phát triển dự án, thậm chí ở góc độ nào đó còn là vai trò của chủ đầu tư để thấy rằng, việc phát triển “nhà bình dân” ở Việt Nam có quá nhiều trở ngại.
Tiềm lực tài chính là một yếu tố quan trọng và quyết định phần lớn thành công cho một dự án đầu tư bất động sản, nhưng việc xây dựng một chiến lược về giá sao cho đúng nghĩa “bình dân” cũng là một thách thức rất lớn với bất kỳ nhà phát triển dự án nào.
Sở hữu một khu đất có quy mô đủ lớn chỉ là điều kiện cần cho việc triển khai một dự án nhà ở (chưa nói tới phát triển nhà bình dân hay cao cấp), nhưng điều kiện đủ là hàng dài các hồ sơ, thủ tục mà mất tới vài năm chưa chắc đã xong, chưa kể việc miếng đất đó có nằm trong quy hoạch và đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không (với các trường hợp không phải đất phi nông nghiệp).
Nói thế để thấy quy trình hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án là rất dài và chí phí đầu vào của một dự án thường rất lớn. Với quá trình xét duyệt dự án kéo dài như hiện nay, chi phí đầu vào thường rất cao và đội lên cao nhất thường là chi phí đất. Đó là chưa tính tới câu chuyện lãi vay, khi đa phần doanh nghiệp đều phải đi vay ngân hàng để phát triển dự án.
Ví dụ, cần vay 300 tỷ đồng để mua một lô đất triển khai dự án. Như vậy, cứ chậm một năm thủ tục dự án không hoàn thành, doanh nghiệp mất 10% chi phí lãi vay, tức là 30 tỷ đồng và trên thực tế, nhiều dự án chậm hoàn thành thủ tục vài ba năm, thậm chí nhiều hơn. Để đảm bảo bài toán hiệu suất đầu tư, chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá, khiến giá bán sản phẩm không thể rẻ.
Đó là với “nhà bình dân” thông thường, ở câu chuyện nhà ở xã hội còn khó khăn hơn nhiều khi các thủ tục và chính sách dành cho nhà đầu tư lĩnh vực này theo pháp luật hiện hành tưởng chừng như “ưu đãi”, nhưng thực tế không như vậy.
Chẳng hạn, theo quy định tại Khoản 3, Điều 54, Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Thực tế, với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, trong khi họ phải dành ra tới 20% diện tích để cho thuê nên gần như không còn lợi nhuận. Cũng có quy định về ưu đãi tiền sử dụng đất làm nhà ở xã hội, nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp phải ứng trước, khấu trừ sau. Trong trường hợp thủ tục dự án kéo dài khoảng 5 năm thì doanh nghiệp gần như “đứng hình”.
2. Rất may mắn, những vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội đang dần được tháo gỡ khi Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với nhiều thay đổi quan trọng, từ việc cởi trói cho đối tượng mua nhà đến chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được làm rõ hơn.
Việc xây dựng một chiến lược về giá sao cho đúng nghĩa “bình dân” cũng là một thách thức rất lớn với bất kỳ nhà phát triển dự án nào.
Chẳng hạn, theo Điều 85, Luật Nhà ở sửa đổi, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án…
Ngoài ra, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại… cùng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).
Bên cạnh Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua trong kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18/1/2024 cũng có nhiều quy định mới mang tính gỡ khó, giảm bớt quy trình, thủ tục đầu tư cho các doanh nghiệp, dự án. Đây là những những thay đổi mang tính đột phá và cũng rất cầu thị của cơ quan quản lý nhà nước nhằm tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và thông thoáng hơn.
Chí ít điều này cũng giúp cho lãnh đạo các doanh nghiệp bớt phải chạy đôn, chạy đáo khắp cơ quan này, ban ngành kia để tìm hướng giải quyết, nhưng rồi cũng không xong do cùng một tình huống, nơi này làm đúng, nơi kia vẫn có thể sai. Chỉ tính riêng quy trình hướng dẫn thủ tục đầu tư từ cấp xã, cấp huyện lên các cấp cao hơn cũng mất tới vài tháng, nếu rút ngắn được quy trình này sẽ giảm bớt phần nào thời gian triển khai dự án cũng như chi phí cho doanh nghiệp.
3. Trên thực tế, việc thiếu nhà ở nói chung, nhà ở bình dân nói riêng, không phải là vấn đề chỉ xảy ra ở Việt Nam mà còn ở nhiều nền kinh tế khác, kể cả những nền kinh tế phát triển và giải quyết vấn đề này không phải chuyện của một doanh nghiệp, tổ chức có thể làm được, mà cần có sự chung tay của toàn thể thành phần xã hội, tổ chức kinh tế.
Đổi mới cơ chế, chính sách là một thách thức, nhưng cũng vô cùng quan trọng để thay đổi được cục diện chưa hiệu quả hiện nay. Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là chúng ta cùng xem xét lại những gì đã làm tốt, những gì có thể cải thiện và kêu gọi trí tuệ tập thể để giải quyết vấn đề thiết yếu này.
Một điểm tôi đánh giá cao là thời gian qua, khi sửa đổi các sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản, cơ quan soạn thảo đã rất cầu thị, chủ động lắng nghe ý kiến góp ý từ các thành viên thị trường cũng như có sự khảo sát, đánh giá thực tiễn. Đây là khía cạnh mang tính tích cực, bởi chỉ có nhìn sâu vào các bất cập thực tại thì mới có những giải pháp phù hợp, tiến tới đẩy nhanh khai thông vướng mắc, giải quyết căn nguyên các vấn đề thị trường đang gặp phải.
