Lãi vay đã giảm, nhưng sức mua vẫn yếu
“Dù các doanh nghiệp đã triển khai nhiều chính sách ưu đãi bán hàng, nhưng sức mua vẫn là ẩn số, điều này khiến thị trường bất động sản chưa thoát khỏi thế bí”. Đây là lời than thở của lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại TP.HCM khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh câu chuyện sức mua trên thị trường thời gian gần đây.
Vị này cho biết, kết quả khảo sát từ hơn 500 nhà đầu tư mà công ty thực hiện mới đây cho thấy, số nhà đầu tư quyết giữ bất động sản, không giao dịch để chờ thị trường ổn định hơn hiện chiếm khoảng 36% tổng số người tham gia khảo sát; 29% nhà đầu tư giữ tiền, tạm ngưng đầu tư; 31% nhà đầu tư hạ giá bất động sản, bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Mặc dù chỉ là số liệu tham khảo, nhưng qua khảo sát có thể thấy, số lượng nhà đầu tư ôm tiền và nhà đất “chờ thời” đang chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 65%.
Đối với nhóm người có nhu cầu thực, tỷ lệ chờ đợi còn cao hơn, lên tới 80%. Cụ thể, khảo sát cho thấy, số người tiếp tục chờ bất động sản giảm giá để mua chiếm tỷ lệ 43%; chờ mua bất động sản cắt lỗ, giảm giá chiếm 37%; số người không có đủ tiền/không vay được để mua là 15% và 6% còn lại là bỏ kế hoạch mua nhà vì giá vẫn quá cao.
Nhận thấy tâm lý “phòng thủ” ngày càng lan rộng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tung ra nhiều chương trình bán hàng ưu đãi, chiết khấu “khủng” để thuyết phục người mua xuống tiền, nhưng kết quả vẫn chưa có nhiều cải thiện.
Chủ đầu tư một dự án chung cư quy mô 250 căn tại quận 6, TP.HCM cho biết, trong 3 tháng qua, dù đã tung ra các chính sách hấp dẫn, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33% giá trị căn hộ, nhưng chỉ bán được 11 căn trong tổng số 130 căn mở bán.
Tương tự, một chủ đầu tư lớn đang triển khai bán hàng tại Long An cho hay, khi mua sản phẩm bất động sản tại dự án này, khách hàng được hỗ trợ lãi suất 0% trong 40 tháng, trường hợp khách hàng là người dân địa phương sẽ được giảm thêm 0,5% tổng giá trị sản phẩm…, thế nhưng tốc độ bán hàng vẫn chậm. Vì thế, cuối tháng 4/2023, công ty phải đóng giỏ hàng lại để triển khai chính sách bán hàng mới với hy vọng thanh khoản sẽ tích cực hơn.
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hầu hết sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới rất hiếm, nhưng do áp lực thanh khoản nên buộc chủ đầu tư phải đưa ra những chương trình bán hàng ưu đãi lớn như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán từ 1 tháng sang 3 tháng…, nhưng sức mua trên thị trường vẫn yếu.
Gỡ khó cách nào?
Lời giải cho bài toán này cuối cùng vẫn là sự chung tay của tất cả các doanh nghiệp trong việc lấy lại niềm tin khách hàng, nhất là những doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường.
Bàn về giải pháp để dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản, hầu hết thành viên thị trường đều cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến sức mua còn yếu là bởi mặt bằng lãi suất dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao. Do đó, cần làm sao để người mua tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp thì mới giúp thị trường vận động, kích cầu tiêu dùng.
“Cần giảm lãi suất về mức 5-6%/năm để người mua nhà ở thực có thể tiếp cận cũng như tăng thu hút khách hàng, nhà đầu tư sớm tham gia thị trường”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc lớn có trụ sở tại TP.HCM nói.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, là nguồn cung cấp vốn chiếm tỷ trọng lớn cho các doanh nghiệp. Hơn nữa, ngành ngân hàng còn có nhiệm vụ giữ ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế… nên việc giảm sâu lãi suất cho vay lúc này khó khả thi.
“Nếu ngân hàng giảm lãi suất để hỗ trợ kinh tế sẽ kích thích tăng trưởng tín dụng, nhưng lạm phát cũng sẽ tăng theo. Vì vậy, làm sao để vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa giữ giá trị đồng tiền, kiềm chế lạm phát… là cả một câu chuyện lớn”, ông Lệnh nhấn mạnh.
Không thể phủ nhận rằng, nếu lúc này mặt bằng lãi suất giảm sẽ là động lực lớn giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục khi tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng hơn. Song, để dòng tiền quay trở lại với bất động sản thì cần giải bài toán tổng thể, mà nói như ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group, đó là kinh tế vĩ mô phải tăng trưởng khả quan và niềm tin vào thị trường phải được khôi phục.
“Hiện tại, Nhà nước đang nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản, nhưng vẫn cần động thái cụ thể hơn. Bởi chỉ khi nào người mua nhận thấy việc tháo gỡ pháp lý dự án diễn ra thật sự nhanh và hiệu quả, thị trường thực sự hồi phục thì lúc đó họ mới xuống tiền, sau đó mới tính đến việc điều tiết lãi suất của ngân hàng”, ông Thắng nêu quan điểm, đồng thời cho rằng, các chủ đầu tư cũng cần phải chủ động lấy lại niềm tin từ khách hàng và muốn làm được điều này, chủ đầu tư phải thực hiện đúng những gì đã cam kết trước đó, chẳng hạn đã cam kết hỗ trợ lãi suất thì phải thực hiện đến cùng để người mua tin rằng, doanh nghiệp đó đang kinh doanh đàng hoàng, có như vậy thì mới tiếp tục bán được hàng, giải tỏa được áp lực thanh khoản, dòng tiền.
“Điều quan trọng hơn là không phải một số, mà tất cả các chủ đầu tư trên thị trường đều phải làm như vậy. Bởi chỉ cần một doanh nghiệp không làm đúng cam kết thì sẽ ảnh hưởng tới toàn thị trường. Vì vậy, lời giải cho bài toán này cuối cùng vẫn là sự chung tay của tất cả các doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường”, ông Thắng nhấn mạnh.
Một giải pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản nữa được đưa ra là đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tập trung phát triển các dự án hạ tầng kết nối trọng điểm. Bởi theo các thành viên thị trường, hạ tầng giao thông và thị trường bất động sản có mối quan hệ rất mật thiết, hạ tầng phát triển đến đâu thì giá trị bất động sản sẽ tăng theo đến đó.
“Phải đầu tư hạ tầng để đẩy tăng giá trị của các dự án bất động sản lân cận, khi thấy tài sản có tiềm năng lớn thì chắc chắn sẽ được hấp thụ”, ông Mai Anh Tuấn - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP. Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ và để minh chứng cho thực tế này, ông Tuấn cho hay, trong giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, lãi suất cho vay của ngân hàng có lúc neo ở mức 22-25%/năm nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng vay để đầu tư bất động sản nếu thấy có tiềm năng tăng giá và đầy đủ pháp lý, nhưng ngặt một nỗi, lúc đó không phải ai cũng vay được vì các ngân hàng thương mại cổ phần cho thấy sự thiếu ổn định.
Còn hiện tại, theo ông Tuấn, ngân hàng không thiếu tiền và lãi suất cũng ở mức chấp nhận được, nhưng người mua ngại vay vì lo sợ mua rồi không bán lại được (thanh khoản kém), bị chôn vốn... Vì vậy, chỉ khi hạ tầng giao thông phát triển, tiện ích xã hội được nâng cao thì các sản phẩm bất động sản mới được hấp thụ.
Trên thực tế, Chính phủ và các địa phương đang rốt ráo thúc tiến độ giải ngân vốn đầu tư công, thực hiện các dự án hạ tầng trọng điểm. Đơn cử như tại TP.HCM, thông tin UBND Thành phố phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường cho dự án đường Vành đai 3; người dân các khu vực TP. Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi làm thủ tục nhận tiền bồi thường… đã tạo nên những hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản các khu vực mà tuyến đường này đi qua.
