Dưới 5 - 7 ha, đừng nghĩ đến “đô thị phức hợp”

Thành phố trong lòng thành phố

Nguồn gốc cụm từ “khu phức hợp” là từ “complex” trong tiếng Anh, có nghĩa là liên hợp và phức hệ, tức một tổng thể bao gồm nhiều công trình khác nhau (chung cư, biệt thự, nhà liền kề, trung tâm thương mại, y tế và cả giáo dục) nhằm phục vụ nhu cầu sống, sinh hoạt dành cho cư dân trong nội khu.

Khoảng ba thập niên trước, khái niệm khu đô thị phức hợp đã xuất hiện ở các nước phát triển và chừng 20 năm trở lại đây bùng nổ ở Trung Quốc, quốc gia đang có tốc độ đô thị hóa rất cao. TP. Hàng Châu của Trung Quốc trong chiến lược quốc tế hóa đô thị, đã đưa ra mục tiêu xây dựng 100 vùng đô thị phức hợp; Thành Đô thì đưa ra con số hơn 80 đô thị phức hợp sẽ được xây dựng với tổng diện tích gần 10 triệu m2…

Theo ông Dương Đức Hiển, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, để đảm bảo sự thống nhất trong quá trình đô thị hóa, quy hoạch từng phân khu phải đảm bảo thống nhất với quy hoạch chung.

Do đó, thay bằng việc phát triển những dự án nhỏ lẻ, chỉ chú trọng đến diện tích xây dựng, nhiều doanh nghiệp đã định hướng phát triển sản phẩm tiệm cận với mô hình “thành phố trong lòng thành phố”. Những khu đô thị đa chức năng đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu sống, làm việc, vui chơi, giải trí… như một thành phố thu nhỏ đang là đích ngắm của nhiều chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Crown Villas tại Thái Nguyên cho rằng, đô thị phức hợp là một sản phẩm thời thượng, ngày càng được cổ vũ, bởi nó không chỉ đáp ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của cư dân, mà còn đáp ứng tốt tiêu chí phát triển bền vững.

Trong đó, một trong những giá trị lớn nhất của khu phức hợp là môi trường sống với nhiều tiện ích như hồ bơi, sân chơi, phòng tập thể dục, trường học, trung tâm thương mại, diện tích cây xanh…

"Chẳng hạn như dự án Crown Villas, với quy mô không quá đồ sộ, tuy nhiên, chúng tôi vẫn lựa chọn giải pháp quy hoạch theo hướng một đô thị thông minh, đáp ứng cho nhu cầu nhà ở gắn liền với các tiện nghi tại chỗ trong cảnh quan thiên nhiên tươi mát. Crown Villas có diện tích quy hoạch khoảng 35 ha, nhưng mật độ xây dựng chưa đến 35%, còn lại là hơn 40 tiện ích cho cư dân”, bà Vinh cho biết, hình thành nên một khu đô thị đa chức năng dù là theo hướng đô thị xanh, sinh thái hay đô thị thông minh, đảm bảo phát triển bền vững là những bài toán không hề đơn giản.

“Doanh nghiệp phải có tiềm lực và dám mạnh tay chi. Trong đó, yêu cầu cao nhất vẫn là việc đưa ra một đáp án tốt cho các vấn đề về quy hoạch, tổ chức không gian sống, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội theo hướng đồng bộ, thân thiện với môi trường”, bà Vinh nói.

Tránh mô hình “khu phức hợp” nửa vời

Trong 5 năm trở lại đây, các dự án bất động sản tiệm cận mô hình khu phức hợp xuất hiện nhiều hơn, giúp thay đổi tư duy lựa chọn sản phẩm địa ốc của khách hàng. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là tại trung tâm các đô thị lớn, sẽ ngày khó để triển khai các đô thị phức hợp.

Nguyên nhân rất đơn giản là vùng lõi đô thị ngày càng khó tìm ra những lô đất đủ lớn cho không gian đô thị phức hợp vốn cần nhiều tiện ích công cộng và cây xanh. Đồng thời, nguyên nhân chủ quan là nhiều chủ đầu tư có quỹ đất ở nội đô luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận bằng cách tận dụng diện tích xây nhà để bán. Chính vì vậy, việc phát triển khu đô thị sinh thái phức hợp thường được định hướng phát triển ra xa trung tâm.

Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Phú Long cho rằng, ngoài diện tích cây xanh và tiện ích công cộng, một khu phức hợp đúng nghĩa phải có tổ hợp trung tâm giao thông, đường sá hiện đại. Ở một số khu phức hợp còn có các tuyến đường sắt, đường cao tốc trên cao được đi vào sử dụng như đường sắt đô thị, các tuyến xe buýt chạy qua... Những tiện ích này gần như không mang lại lợi ích kinh tế tức thời.

Bên cạnh hạ tầng giao thông, tiêu chí bắt buộc đối với một khu đô thị phức hợp là phải đa dạng về tiện ích. Với các yêu cầu như vậy, diện tích để xây dựng khu phức hợp đòi hỏi khá lớn, từ 5 - 7 ha trở lên, mới đảm bảo tích hợp được tất cả các loại hình nêu trên, bên cạnh tiêu chí thiết kế không gian xanh tối thiểu 25% diện tích toàn khu.

"Có nhiều đô thị sinh thái phức hợp giữa trung tâm đô thị được quảng bá, nhưng không phải dự án nào cũng là đô thị sinh thái phức hợp đúng nghĩa, mà chỉ là một phần của đô thị phức hợp sau khi đã lược đi nhiều hạng mục tiện ích khác nhằm đảm bảo tối thiểu không gian công cộng trong một diện tích vừa phải", ông Cường chia sẻ và cho biết thêm, để triển khai các khu đô thị phức hợp, các chủ đầu tư lớn thường sẽ lựa chọn phương án cách xa trung tâm một chút nhưng có vị trí giao thông thuận tiện đi lại, đáp ứng đủ các yêu cầu thuận lợi cho cư dân.

Phối cảnh không gian tại Khu đô thị Crown Villas.

Chẳng hạn như ngoại ô, vị trí thuận lợi về hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, nơi có những trục giao thông chính, tuyến đường huyết mạch. Gần khu vực dân cư sống đông đúc, gần chợ, trường đại học, trung tâm hành chính, trung tâm kinh tế, khu công nghiệp lớn.

Liên quan đến việc phát triển khu đô thị phức hợp, theo chia sẻ của ông Giáp Văn Kiểm, Tổng giám đốc AVLand, đơn vị đang phân phối dự án Khu đô thị sinh thái Five Star Eco tại Long An cho biết, trong bối cảnh những thành phố lớn đang có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến việc không có nhiều dư địa phát triển không gian xanh mang tính công cộng thì những khu đô thị phức hợp đạt chuẩn quốc tế luôn thu hút sự quan tâm cao của khách hàng.

Các yếu tố xanh, tiện ích công cộng trong đô thị phức hợp mang lại giá trị gia tăng lớn, có sức quảng bá rất tốt và góp phần quan trọng gia tăng khả năng thành công của dự án. Tổ hợp các yếu tố đó bao gồm, cảnh quan xanh, hồ nước, công viên, lối đi bộ và các khu vực cộng đồng nói chung.

"Với định hướng xây dựng một thành phố sinh thái với đầy đủ tiện ích, dịch vụ cho cả 3 thế hệ của một gia đình cùng sinh sống, các khu đô thị sinh thái như Five Star Eco thường được định hướng có giá trị gia tăng về dài hạn", ông Kiểm chia sẻ.

Dẫu vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện có khá nhiều doanh nghiệp muốn theo đuổi phát triển mô hình đô thị sinh thái phức hợp và muốn gắn tên tuổi mình với loại hình này.

Tuy nhiên, chỉ một số ít chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới làm được một cách chuẩn mực, bài bản. Còn lại, đa phần sẽ lựa chọn giải pháp an toàn hơn là phát triển các tổ hợp quy mô nhỏ xen kẽ giữa chung cư cao tầng và một ít nhà thấp tầng, đồng thời lược bớt đi phần lớn các tiện ích và vẫn gọi đó là… đô thị phức hợp.

"Phát triển đô thị sinh thái phức hợp sẽ bị bó cứng về quy hoạch và thời gian triển khai kéo dài khá lâu. Đây được xem là một thách thức rất lớn mà không phải chủ đầu tư nào cũng mạo hiểm theo đuổi, vì cần nguồn lực lớn cũng như việc qua từng giai đoạn, vì một lý do nào đó có thể bị điều chỉnh hoặc tự phải điều chỉnh quy hoạch", ông Đính nhấn mạnh và cho biết thêm, do quy hoạch các đô thị chưa ổn định nên rất dễ dẫn đến rủi ro chính sách cho các ý tưởng và mục tiêu ban đầu của việc phát triển các khu đô thị sinh thái phức hợp tại Việt Nam.