Sáng 29/8 hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).
Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Dự thảo đã được tiếp thu, hoàn thiện một bước theo ý kiến chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 25 vừa qua.
Một trong những quy định được bổ sung là thời hạn để cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời chủ đầu tư về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh.
Cụ thể, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Trước đó, Dự thảo tại phiên họp thứ 25 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không đưa ra thời hạn cụ thể cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời chủ đầu tư về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh.
Chủ tịch Quốc hội cho rằng không thể “buông” không quy định thời hạn trả lời của cơ quan quản lý nhà nước, như thế thì “doanh nghiệp chết” và sẽ hình thành giấy phép con gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Bên cạnh những vấn đề đã thống nhất tiếp thu, ông Thanh cho biết còn một số vấn đề vẫn còn các phương án khác nhau.
Như, về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25 dự thảo Luật.
Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Về số tiền đặt cọc, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, cần được quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Nếu quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường; nếu quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia. Do đó, dự thảo Luật được chỉnh sửa tại khoản 6 Điều 23, quy định số tiền đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua.
Phương án 1 cũng nhận được sự đồng tình của một số vị đại biểu phát biểu ngay đầu phiên thảo luận.
Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản (khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật), ông Thanh cho hay, nhiều ý kiến đề nghị quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý. Một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch. Có ý kiến đề nghị quy định về những giao dịch bắt buộc phải công chứng tại Luật Công chứng và Luật Kinh doanh bất động sản quy định dẫn chiếu.
Thường trực Ủy ban Kinh tế giải thích, theo dự thảo Luật, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.
Do vậy, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này.
