Đủ loại chi phí “đè đầu”
Báo cáo thị trường nhà ở quý I/2022 của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán bật tăng ở hầu hết các phân khúc và đà tăng được dự báo còn kéo dài từ nay tới cuối năm, thậm chí sang các năm sau. Đơn cử, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, giá bán trung bình phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý I/2022 đã tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm, chạm mốc 2.390 USD/m2, tương đương gần 55 triệu đồng/m2.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, chi phí đầu vào tăng cao là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà liên tục leo thang. Ông Phúc cho biết, giá thành sản phẩm bất động sản được cấu thành bởi các yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính , chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cùng kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Hiện tại, hầu hết các yếu tố đầu vào này đều tăng giá buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán theo hướng tăng.
“Vướng mắc thủ tục pháp lý khiến thời gian hoàn thiện dự án bị kéo dài, từ đó làm tăng chi phí đầu tư vào dự án. Giả sử một lô đất có giá 300 tỷ đồng, chỉ cần chậm ra hàng một năm, chủ đầu tư mất thêm 10% chi phí lãi vay ngân hàng và chi phí này sẽ được cộng vào giá thành sản phẩm nên khó có thể giảm”, ông Phúc nói.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho hay, doanh nghiệp ông phải mất 4 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một dự án tại huyện Bình Chánh (TP.HCM). Giả sử, lãi vay mỗi năm là 10% thì chủ đầu tư phải gồng thêm chi phí lãi 10%/năm trong 4 năm qua, chưa kể từ lúc hoàn thiện thủ tục pháp lý đến khi đưa sản phẩm ra thị trường còn mất nhiều thời gian nữa.
“Trước đây, mỗi năm có hàng trăm dự án được ra hàng, nhưng nay số lượng các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục. Thủ tục pháp lý dự án phức tạp và kéo dài khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm, từ đó càng đẩy giá bất động sản tăng cao”, ông Hậu nhấn mạnh.
Bên cạnh thủ tục hành chính, giá đất trong xu hướng tăng cũng gây sức ép lớn lên giá nhà. Theo ông Phúc, tìm được một khu đất phù hợp quy hoạch đã khó, mà khu đất đó có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn, ấy vậy mà đến khi “săn” được khu đất đủ điều kiện thì giá cả lại là rào cản.
Khi giá vật liệu đầu vào đi lên buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng chi phí, từ đó đẩy giá bán tăng. Nếu không muốn tăng giá bán thì phải giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống, điều không chủ đầu tư nào muốn thực hiện.
“Những năm qua, giá đất liên tục leo thang khiến các nhà phát triển dự án càng khó thương lượng với chủ đất. Để có đất thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều phải mua với giá rất cao và khi cấu thành sản phẩm, chi phí tăng khiến giá bán không thể không tăng tương ứng. Chủ đầu tư chỉ có thể bán giá thành phẩm thấp hơn giá thị trường nếu mảnh đất làm dự án đã được đầu tư từ rất lâu, đến nay đã tạo giá trị thặng dư, mà không phải bỏ thêm chi phí vào giá đất”, ông Phúc chia sẻ.
Chưa kể, tác động từ dịch bệnh và các biến động địa chính trị quốc tế cũng đẩy giá nguyên vật liệu đầu vào lẫn chi phí nhân công tăng phi mã, nâng tổng mức đầu tư dự án lên cao. Thống kê trong 3 tháng đầu năm 2022 của các hiệp hội liên quan tới xây dựng và vật liệu xây dựng cho thấy, giá nhiều mặt hàng có mức tăng vượt đỉnh, chẳng hạn xi măng tăng 100.000 đồng/tấn tùy thương hiệu, gạch xây dựng và gạch ốp trang trí tăng 10-15%, cát tăng 10.000 đồng/m3… so với đầu năm.
Với mặt hàng sắt thép, ông Hậu cho biết, giá vật liệu này hiện chiếm khoảng 15-20% tổng chi phí xây dựng. Khi giá sắt thép đi lên buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng chi phí, từ đó đẩy giá bán tăng. Nếu không muốn tăng giá bán thì phải giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống, điều không chủ đầu tư nào muốn thực hiện.
“Chi phí nguyên vật liệu xây dựng luôn là ẩn số, chủ đầu tư muốn an toàn thì phải dự phòng. Thế nhưng dự phòng ít thì rủi ro, còn dự phòng nhiều có thể khiến giá thành sản phẩm tăng quá cao, không bán được hàng, dẫn đến gặp khó khăn về dòng tiền”, ông Hậu diễn giải.
Chật vật tìm nguồn vốn
Cùng với nỗi lo chi phí đầu vào tăng, việc 2 kênh huy động vốn chủ lực là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp cùng bị siết chặt khiến nhiều doanh nghiệp phải chật vật tìm nguồn thay thế.
Theo ông Ngô Quang Phúc, việc siết cho vay dự án sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu các công ty kinh doanh bất động sản không được vay từ ngân hàng thì không đủ nguồn lực tài chính để tạo lập quỹ đất cũng như chi trả các loại chi phí khác như chi phí xây dựng, bảo lãnh dự án... Như vậy, dự án sẽ bị đình trệ kéo dài, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế.
“Khi 2 nguồn cung vốn chủ lực nêu trên gặp khó khăn, các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ cổ đông (với doanh nghiệp đại chúng) hoặc nhà đầu tư chiến lược hay khách hàng. Tuy nhiên, những đối tượng này lại không được ai bảo lãnh khi đầu tư mà hoàn toàn dựa trên niềm tin, cho nên các doanh nghiệp chưa phải là công ty đại chúng, ít tên tuổi, tiềm lực yếu sẽ càng khó huy động vốn”, ông Phúc phân tích.
Theo các chuyên gia, việc hạn chế dòng tín dụng chảy mạnh vào bất động sản hay tình trạng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ồ ạt là giải pháp tốt giúp lành mạnh hóa thị trường. Tuy nhiên, việc kiểm soát cần tránh cào bằng, mà nên có sự chọn lọc.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, trên thực tế, cho vay bất động sản luôn mang lại lợi nhuận cao cho các ngân hàng. Đơn cử, lãi suất cho vay đối với 6 lĩnh vực ưu tiên đều không quá 6%/năm, trong khi lãi vay bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản phí khác, nên các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay béo bở này. Bởi vậy, với các dự án bất động sản được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch nhiều, pháp lý đầy đủ..., việc các ngân hàng liên kết để cho người mua nhà vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua thấy an tâm bởi có sự hậu thuẫn từ ngân hàng.
“Sân chơi bây giờ được trả về cho những doanh nghiệp chuyên nghiệp, còn những doanh nghiệp ‘ăn xổi ở thì’ sẽ sớm phải rời thị trường”, ông Châu nói và chia sẻ thêm, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và khả năng huy động vốn tốt sẽ nắm lợi thế, trong đó quỹ đất sạch sẽ giúp việc huy động vốn trở nên dễ dàng hơn.
