Chật vật xoay xở dòng tiền
Liên tục trong nhiều tháng qua, cứ mỗi cuối tuần, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, chủ đầu tư một dự án tại Bảo Lộc, Lâm Đồng, lại miệt mài tìm kiếm khách hàng đưa lên tham quan, giới thiệu dự án. Mỗi chuyến đi, công ty thuê một chiếc xe ô tô 45 chỗ và lo toàn bộ chi phí ăn ở, đi lại cho vài chục khách hàng với hy vọng họ sẽ “xuống tiền”.
“Mỗi đợt đưa khách hàng đi như vậy doanh nghiệp tốn cả trăm triệu đồng, nhưng hầu hết các chuyến đi vừa qua đều trở thành ‘tour du lịch 0 đồng’ vì khách hàng đều chưa quyết định mua”, ông T - tổng giám đốc doanh nghiệp kể trên than thở và chia sẻ thêm, biết là thị trường khó, nhưng trước áp lực phải có dòng tiền để duy trì hoạt động, trả nợ… thì không còn cách nào khác ngoài việc trông chờ vào kết quả bán hàng, nhưng càng nỗ lực càng thêm nợ vì khách hàng dường như “quay lưng” với thị trường lúc này.
Theo chia sẻ của ông T, vào giữa năm 2022, doanh nghiệp ông đã mua lại một dự án tại Bảo Lộc giá trị hơn 120 tỷ đồng làm khu du lịch nghỉ dưỡng. Sau khi hoàn thiện và đưa sản phẩm ra thị trường, bán được một phần giỏ hàng và thanh toán cho chủ đất khoảng 90 tỷ đồng, số tiền còn lại cam kết sẽ trả vào cuối năm 2022, nhưng do thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, hàng không bán được nên không có nguồn thu, đành phải liên tục khất nợ từ đó tới nay với cam kết trả lãi ngoài lên tới hơn 20%/tháng.
“Thế nhưng, với tình hình hiện nay, chưa biết làm thế nào để có thể trả nốt khoản nợ vào cuối năm nay, trong khi hàng tháng vẫn phải lo các khoản chi phí để duy trì dự án, hoạt động doanh nghiệp”, vị tổng giám đốc này rầu rĩ nói.
Một doanh nghiệp bất động sản khác tại TP.HCM đang đầu tư một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Ông K - tổng giám đốc doanh nghiệp này chia sẻ, cuối năm 2021, doanh nghiệp ông ký kết hợp tác đầu tư với một doanh nghiệp tại Vũng Tàu để thực hiện một dự án đất nền theo hình thức mua sỉ - bán lẻ. Doanh nghiệp đã ký quỹ hàng chục tỷ đồng, sau đó đầu tư hạ tầng dự án để đưa ra thị trường. Giai đoạn đầu diễn ra khá suôn sẻ, gần 50% sản phẩm của dự án đã được bán thành công cho khách hàng, nhưng rồi khó khăn ập đến khi thủ tục pháp lý dự án vướng mắc kéo dài, tín dụng ngân hàng bị siết chặt, thị trường mất thanh khoản… Không những không bán được hàng mới, thậm chí khách hàng đã mua sản phẩm trước đó quay sang đòi lại tiền vì chủ đầu tư vi phạm cam kết.
“Chúng tôi đang thực sự bế tắc, chưa biết phải xoay xở cách nào. Khi bỏ ra khoản tiền lớn để ký quỹ đầu tư, ngoài số vốn tự có, chúng tôi cũng phải huy động thêm từ các cổ đông khác. Hiện áp lực trả nợ ngày càng lớn, nhưng doanh nghiệp không có cách nào để có tiền trả, tất cả đang chờ đợi vào khoản vay từ ngân hàng, nhưng thủ tục vay rất chặt chẽ”, ông K lo lắng nói, đồng thời chia sẻ thêm, nếu từ nay đến cuối năm mà không xoay xở được dòng tiền thì chưa biết điều gì sẽ xảy ra.
Không chỉ những trường hợp kể trên, khó khăn vẫn đang bủa vây hầu hết các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, từ doanh nghiệp môi giới đến chủ đầu tư dự án. Đại diện một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, thời gian qua, trước những tín hiệu tích cực như vướng mắc thủ tục pháp lý dần được tháo gỡ, ngân hàng mở rộng hầu bao hơn…, tập đoàn này đã tái khởi động việc mở bán các dự án nhưng kết quả không nhiều khả quan do người mua chưa quyết định xuống tiền, dù có quan tâm.
“Do vậy, từ nay tới cuối năm, chúng tôi gác lại toàn bộ kế hoạch bán hàng, mục tiêu trọng tâm trong thời gian này là tiếp tục tái cơ cấu doanh nghiệp, tiết giảm chi phí tối đa và đàm phán gia hạn các khoản vay đến hạn. Hiện nay, chúng tôi đã cơ bản đàm phán thành công các khoản nợ trái phiếu đến hạn sang năm 2024 với hy vọng tình hình thị trường sẽ sáng sủa hơn, đưa sản phẩm ra thị trường để có nguồn thu”, vị đại diện trên nói.
 |
Những chuyến đi xem bất động sản thành “tour du lịch 0 đồng”. Ảnh: Lê Toàn |
Chờ bình minh ló dạng
So với thời điểm cuối năm 2022, khó khăn lúc này dù đã vơi bớt, nhưng theo lãnh đạo nhiều doanh nghiệp, sức ép vẫn đang đè nặng khi chưa biết làm thế nào để có dòng tiền phục vụ hoạt động kinh doanh cũng như trả nợ.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group, cái khó cơ bản và lớn nhất của thị trường, của doanh nghiệp hiện nay là thiếu hụt dòng tiền.
“Với một doanh nghiệp bất động sản, tiền được ví như mạch máu nuôi cơ thể, không có máu thì cơ thể không thể sống, ông Phúc ví von và cho biết, doanh nghiệp địa ốc có 3 kênh huy động vốn chính là tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và từ việc bán hàng. Trong đó, tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát rất chặt chẽ nên không dễ tiếp cận. Sự sống còn của doanh nghiệp phụ thuộc vào kết quả bán hàng, song cái khó là đầu ra của thị trường vẫn đang bế tắc.
“Giải pháp gỡ khó khả dĩ nhất cho doanh nghiệp lúc này là làm thế nào tạo ra thanh khoản cho thị trường, mà muốn có thanh khoản thì phải tạo được niềm tin cho người mua thông qua các chính sách kích cầu, hỗ trợ vốn vay và lãi suất, tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý dự án, gia tăng sự minh bạch trên thị trường…”, ông Phúc nhấn mạnh.
Chia sẻ kế hoạch kinh doanh những tháng cuối năm, ông C - chủ tịch Hội đồng quản trị một doanh nghiệp địa ốc tại Bình Dương nhắc lại câu nói cách đây hơn một năm, đó là “ngồi yên chờ thời”, bởi theo ông, trước tình hình thị trường còn chứa đựng nhiều yếu tố khó lường như hiện nay, càng làm càng đổ nợ.
Ông C. kể, cuối năm ngoái, doanh nghiệp ông tham gia phân phối độc quyền cho một dự án tại Vũng Tàu. Kết quả, dự án bán được hơn 100 căn hộ và được xem là hình mẫu thành công thời điểm đó. Thế nhưng, từ đó đến nay, chủ đầu tư dự án vẫn chưa trả phí bán hàng, trong khi để huy động đủ nhân sự phục vụ công tác bán hàng cho dự án, doanh nghiệp đã tuyển hơn 100 nhân viên bán hàng, phải tự lo chi phí marketing, lương nhân viên và phí môi giới…
“Dù biết chúng tôi đang rất khó khăn và liên tục thúc nợ, nhưng chủ đầu tư dù không nói không trả song cũng không có động thái nào khác ngoài việc cho biết chưa thu xếp được nguồn tiền trả nợ, cho nên buộc phải chờ”, ông C. chia sẻ và cho biết thêm, chờ đến lúc nào thì không biết, nhưng để tồn tại, doanh nghiệp phải bán tài sản, dự án, cắt giảm gần 80% nhân sự, co cụm hết cỡ… chờ đợi thị trường phục hồi.
Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, hiếm có doanh nghiệp nào không vay nợ, song thị trường đang diễn ra tình trạng “nợ dây chuyền”: Chủ đầu tư nợ ngân hàng, nợ nhà thầu; nhà thầu nợ các đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng; đơn vị môi giới nợ phí môi giới, nợ lương nhân viên…, xuất phát từ việc thiếu hụt dòng tiền do thị trường mất thanh khoản.
“Để khơi thông thanh khoản, các doanh nghiệp đều trông đợi thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm rằng, thị trường vừa trải qua “một cơn bạo bệnh” nên khó có thể hồi phục trong một sớm một chiều. Do đó, điều quan trọng nhất hiện nay là doanh nghiệp phải tồn tại được, vì muốn phát triển thì trước hết phải còn tồn tại.
Tiếp tục tái cơ cấu, chờ thị trường hồi phục
 |
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time |
Trong bối cảnh hiện nay, ngay cả những chủ đầu tư trường vốn cũng dễ gặp khó khăn vì luôn phải có nguồn vốn “gối đầu” cho các dự án. Bởi ngoài vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án thì phải cần vốn ngân hàng, nhưng hiện không dễ vay. Cùng với đó, việc tiếp cận tín dụng của người mua nhà cũng gặp không ít trở ngại. Nhìn chung, các thành viên thị trường đều đang gặp khó khăn, từ chủ đầu tư, đơn vị phân phối tới người mua nhà.
Về phía doanh nghiệp, theo tôi, trong lúc này có lẽ sẽ không mong phát triển thế nào, mà hơn hết là làm sao để tồn tại. Với Asia New Time, kế hoạch hiện nay vẫn là tiếp tục tập trung tái cơ cấu sả phẩm, dịch vụ, tiết giảm tối đa các chi phí, tích cực tìm kiếm sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường để phân phối, tạo nguồn thu.
Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng chưa hẳn là người mua không có tiền, mà là người mua đang mất niềm tin và để niềm tin được khôi phục thì cần có thời gian.
Chờ một “cú huých” tâm lý
 |
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings |
Khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp nói riêng đã được đề cập nhiều. Hiện nay, các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn kép là vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu, thế nhưng lượng tiêu thụ vẫn rất chậm. Thậm chí, nhiều khách hàng mua nhà bị chậm tiến độ thanh toán, có trường hợp xin thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền, chấp nhận chịu phạt.
Dẫu vậy, thị trường hiện đã chạm đáy, giá bán nhiều sản phẩm được điều chỉnh về mức tương đối hợp lý và khó giảm sâu hơn, chỉ có điều thanh khoản cũng đã chậm lại ở nhiều phân khúc và đến khi nào thị trường mới phục hồi là câu hỏi không dễ trả lời lúc này. Chúng ta phải chờ đợi phản ứng của bên mua và quan sát thêm một thời gian nữa mới có thể đánh giá chính xác.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là tâm lý phòng thủ, chờ đợi, do vậy rất cần một “cú huých” khơi thông tâm lý, lúc đó dòng tiền mới chảy mạnh và thị trường mới từng bước phục hồi.
Đan xen khó khăn và cơ hội
 |
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group |
Lịch sử phát triển cho thấy, thị trường địa ốc dù khó khăn thế nào thì cơ hội cũng luôn song hành. Trên thực tế, thách thức với thị trường là không thể phủ nhận, nhưng có thể nói cơ hội cũng đang mở ra. Bên cạnh nhiều doanh nghiệp, nhiều phân khúc hiện đang đối mặt với khó khăn, vẫn có những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ tiền mặt rất lớn để chờ cơ hội thâu tóm, sáp nhập hoặc là mua rẻ tài sản, bao gồm cả tài sản là bất động sản. Từ nay đến cuối năm là thời điểm “điểm rơi” của thị trường, bên nắm giữ tài sản sẽ tiến hành bán ra với kỳ vọng bán được giá tốt và ở chiều ngược lại, bên mua cũng chờ cơ hội thâu gom tài sản với giá phù hợp, nhất là với các bất động sản pháp lý đầy đủ.
Với các nhà đầu tư cá nhân, đây là thời điểm thích hợp cho người có tầm nhìn dài hạn có thể lựa chọn được những sản phẩm bất động sản có giá trị mà không phải cạnh tranh quá nhiều. Tiềm lực tài chính vững vàng cũng là lợi thế lớn của nhóm này. Khoản lợi nhuận lớn đến từ chu kỳ tăng trưởng 3-5 năm, chứ không kỳ vọng “nhảy sóng” tức thì. Theo đó, việc lựa chọn những dự án đầu tư lâu dài cần đảm bảo các yếu tố cốt lõi như chủ đầu tư uy tín, quy hoạch đồng bộ, vị trí đắc địa, hạ tầng nội khu triển khai nhanh và kết nối tốt với hạ tầng giao thông khu vực.
Sản phẩm tốt vẫn có thanh khoản
 |
Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc SG Holdings |
So với trước đây, khó khăn hiện đã giảm bớt, nhưng thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phân hóa, chọn lọc. Theo đó, sản phẩm được chọn phải đáp ứng 2 yếu tố cốt lõi là pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác kinh doanh để tạo dòng tiền ngay. Theo đó, một số phân khúc như nhà phố tại các quận, huyện trung tâm TP.HCM hoặc dòng sản phẩm căn hộ pháp lý chuẩn chỉnh rất được ưa chuộng.
Thời gian gần đây, một số dự án căn hộ tung ra thị trường ghi nhận kết quả tích cực như dự án căn hộ của Vinhomes tại quận 9, dự án Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group hay dự án Vung Tau Centre Point tại TP. Vũng Tàu của DIC Corp… Điều này cho thấy, nhu cầu nhà để ở cũng như đầu tư luôn rất lớn, vấn đề còn lại là làm thế nào để có được sản phẩm tốt và phù hợp với nhu cầu thị trường.
