Đô thị sinh thái phức hợp, đắt giá nhưng không dễ làm

Sản phẩm thời thượng

Khái niệm khu đô thị sinh thái phức hợp đã xuất hiện khá lâu ở các nước phát triển. Theo quan điểm của các kiến trúc sư, mô hình đô thị sinh thái phức hợp bền vững là các khu đô thị mật độ thấp, trong đó các khu dân cư được phân chia bởi những không gian xanh và tiện ích công cộng. Mục tiêu của đô thị phức hợp là cung cấp một môi trường sống hoàn chỉnh, trong đó có đầy đủ không gian để giải trí và các chức năng thiết yếu khác của cuộc sống.

Một trong những lý do khiến khu đô thị phức hợp luôn nhận được sự quan tâm chú ý của người mua nhà là do những tiện ích mà dạng đô thị này tích hợp được khiến khách hàng cảm thấy thoải mái và hài lòng khi được sống trong không gian có tính thân thiện cao với môi trường.

Theo các chuyên gia, một nhà đầu tư khi xây dựng đô thị sinh thái cần nắm rõ những quy tắc chính để tạo nên những thành phố sinh thái phức hợp đúng nghĩa. Trong đó, cần hạn chế tối thiểu việc xâm phạm đến môi trường tự nhiên, đa dạng hóa việc sử dụng đất, coi trọng chức năng của từng loại hình không gian đô thị và các hoạt động khác của cư dân.

Ông Dương Đức Hiển, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội cho rằng, đô thị sinh thái phức hợp là sản phẩm cần được cổ vũ vì nó không chỉ đáp ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của cư dân, mà còn đáp ứng tốt tiêu chí phát triển bền vững. Trên thực tế, những không gian xanh trong khu đô thị phức hợp đóng vai trò như những công viên thu nhỏ trong lòng đô thị.

Bên cạnh đó, các yếu tố xanh, tiện ích công cộng trong đô thị phức hợp mang lại giá trị gia tăng lớn, có sức quảng bá rất tốt và góp phần quan trọng gia tăng khả năng thành công của dự án. Tổ hợp các yếu tố đo bao gồm, cảnh quan xanh, hồ nước, công viên, lối đi bộ và các khu vực cộng đồng nói chung.

Trong bối cảnh những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, dẫn đến việc không có nhiều dư địa phát triển không gian xanh mang tính công cộng, thì những khu đô thị phức hợp như Times City, Ecopark, The Manor Central Park (Hà Nội)…, hay Vinhomes Central Park, Đảo Kim Cương, Dragon City hay Dragon Village (TP.HCM)… luôn thu hút sự quan tâm cao của khách hàng.

Ghi nhận thực tế, các đợt mở bán của những dự án này dù không truyền thông quá rầm rộ nhưng hầu như luôn đạt thanh khoản cao. Một phần do số lượng sản phẩm chào bán ra thường ít, một phần số lượng khách hàng quan tâm tới các dự án đô thị sinh thái phức hợp thường rất lớn.

Câu chuyện của Ecopark hồi cuối năm 2016 khi hàng trăm khách hàng thức trắng đêm để chờ đợi cơ hội sở hữu căn hộ tại dự án, hay cả 3 lần mở bán Dự án The Dragon Village của nhà phát triển Phú Long đều bán được hầu hết sản phẩm chỉ sau vài giờ ngắn ngủi ra mắt thị trường cho thấy sức hút từ những dự án đô thị sinh thái phức hợp.

Nhưng không dễ phát triển?

Trong 5 năm trở lại đây, các dự án bất động sản có thể tiệm cận mô hình khu phức hợp xuất hiện nhiều hơn trên thị trường, giúp thay đổi tư duy lựa chọn sản phẩm địa ốc của khách hàng. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là tại trung tâm các đô thị lớn, sẽ ngày khó để triển khai các đô thị phức hợp.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất đơn giản là vùng lõi đô thị ngày càng khó tìm ra những lô đất đủ lớn cho không gian đô thị phức hợp vốn cần nhiều tiện ích công cộng và cây xanh. Đồng thời, nguyên nhân chủ quan là nhiều chủ đầu tư có quỹ đất ở nội đô luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận bằng cách tận dụng diện tích xây nhà để bán. 

Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Phú Long cho rằng, ngoài diện tích cây xanh và tiện ích công cộng, một khu phức hợp đúng nghĩa phải có tổ hợp trung tâm giao thông, đường sá hiện đại. Ở một số khu phức hợp còn có các tuyến đường sắt, đường cao tốc trên cao được đi vào sử dụng như đường sắt đô thị, các tuyến xe buýt chạy qua... Những tiện ích này gần như không mang lại lợi ích kinh tế tức thời.

Bên cạnh hạ tầng giao thông, tiêu chí gắt gao đối với một khu đô thị sinh thái phức hợp là phải đa dạng về tiện ích, gồm tổ hợp trường học liên cấp, bệnh viện đa khoa cùng tổ hợp giải trí trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, fitness, spa, nhà hàng, sky bar..., bên cạnh các cơ quan tài chính, ngân hàng, cây ATM, văn phòng công chứng, văn phòng hành chính, tư vấn dịch vụ.

Với các yêu cầu như vậy, diện tích để xây dựng khu phức hợp đòi hỏi khá lớn từ 5 - 7 ha trở lại mới đảm bảo tích hợp được tất cả các loại hình nêu trên, bên cạnh vẫn đảm bảo tiêu chí thiết kế không gian xanh tối thiểu 25% cho toàn khu.

 Đô thị phức hợp cần một diện tích triển khai đủ rộng

"Có nhiều đô thị sinh thái phức hợp giữa trung tâm đô thị được quảng bá, nhưng không phải dự án nào cũng là đô thị sinh thái phức hợp đúng nghĩa, mà chỉ là một phần của đô thị phức hợp sau khi đã lược đi nhiều hạng mục tiện ích khác nhằm đảm bảo tối thiểu không gian công cộng trong một diện tích vừa phải", ông Cường chia sẻ và cho biết thêm, để triển khai các khu đô thị phức hợp, các chủ đầu tư lớn thường sẽ lựa chọn phương án cách xa trung tâm một chút nhưng có vị trí giao thông thuận tiện đi lại, đáp ứng đủ các yêu cầu thuận lợi cho cư dân.

Chẳng hạn như ngoại ô, vị trí thuận lợi về hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, nơi có những trục giao thông chính, tuyến đường huyết mạch. Gần khu vực dân cư sống đông đúc, gần chợ, trường đại học, trung tâm hành chính, trung tâm kinh tế, khu công nghiệp lớn.

Liên quan đến việc phát triển khu đô thị phức hợp, theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện cũng có khá nhiều doanh nghiệp muốn theo đuổi phát triển mô hình đô thị sinh thái phức hợp và muốn gắn tên tuổi mình với loại hình này.

Tuy nhiên, chỉ một số ít dám theo đuổi và chủ yếu rơi vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Còn lại, đa phần sẽ lựa chọn giải pháp an toàn hơn là phát triển các tổ hợp quy mô nhỏ xen kẽ giữa chung cư cao tầng và một ít nhà thấp tầng, đồng thời lược bớt đi phần lớn các tiện ích và vẫn gọi đó là… đô thị phức hợp.

"Phát triển đô thị sinh thái phức hợp sẽ bị bó cứng về quy hoạch và thời gian triển khai kéo dài khá lâu. Đây được xem là một thách thức rất lớn mà không phải chủ đầu tư nào cũng mạo hiểm theo đuổi vì cần nguồn lực lớn cũng như việc qua từng giai đoạn, vì một lý do nào đó có thể bị điều chỉnh hoặc tự phải điều chỉnh quy hoạch", ông Đinh nhấn mạnh và cho biết thêm, do quy hoạch các đô thị chưa ổn định nên rất dễ dẫn đến rủi ro chính sách cho các ý tưởng và mục tiêu ban đầu của việc phát triển các khu đô thị sinh thái phức hợp tại Việt Nam.

Dẫu vậy, trong chiến lược phát triển đô thị bền vững mà Việt Nam đang hướng tới, đô thị sinh thái phức hợp là một hợp phần quan trọng, và vì vậy cần có những động lực và chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển của mô hình này.