Tăng vốn lên 1.740 tỷ đồng để M&A quỹ đất
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2021 tổ chức sáng nay (31/3), HĐQT AGG trình cổ đông thông qua phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2020 và phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ.
Cụ thể, ngoài việc phát hành tối đa gần 8,3 triệu cổ phiếu để trả cổ tức với tỷ lệ 100:10, doanh nghiệp bất động sản muốn phát hành tối đa gần 83 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (tỷ lệ 1:1), với giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu.
Tổng cộng, AGG sẽ phát hành thêm 91 triệu cổ phiếu, qua đó nâng vốn điều lệ từ mức gần 830 tỷ đồng lên gần 1.740 tỷ đồng.
Liên quan đến vấn đề này, cổ đông đặt câu hỏi về việc Quỹ ngoại Creed Group đã thoái vốn tại An Gia, vậy Công ty có ý định phát hành thêm cho một đối tác ngoại nào khác?
Ông Sáng cho biết, Creed đã hoàn tất thoái vốn cổ phần nhưng vẫn đồng hành, đầu tư cùng với An Gia ở các dự án. Họ là quỹ đầu tư bất động sản dự án chứ không chuyên sâu về đầu tư tài chính, đầu tư cổ phần. Họ thoái tổng cộng 14 triệu cổ phiếu trong 6 tháng nhưng thị trường vẫn hấp thụ được. Với nhà đầu tư tổ chức, đây là tín hiệu tốt khi vào ra rất dễ dàng, giá cổ phiếu vẫn tăng trưởng 40% so với giá chào sàn.
Về việc tăng vốn, An Gia cần vốn vì đã ngắm tới quỹ đất tiềm năng 30 - 50 ha ở Bình Dương, đã hoàn thiện pháp lý có thể triển khai ngay trong quý IV/2021. Dự án này có thể giúp công ty tăng trưởng đột biến về doanh thu, lợi nhuận tầm 30 - 35% so với kế hoạch mà An Gia đề ra là tăng trưởng mỗi năm 20 - 25%. Ước tính lợi nhuận sau thuế từ dự án là 2.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, dự án BD3 cũng sẽ ra mắt trong quý IV, Công ty cũng cần vốn lưu động để làm nhà mẫu và triển khai các chương trình bán hàng.
Hiện nay, thị giá cổ phiếu AGG là 41.000 đồng/cổ phiếu, nhiều cổ đông thấy giá này cao so với các doanh nghiệp trong ngành, nhưng nhìn EPS 5.000 thì P/E chỉ mới 8 lần, trong khi các doanh nghiệp cùng ngành từ 12-14 lần.
Nếu có PE ngang với doanh nghiệp cùng ngành và lợi nhuận tăng ít nhất 20%, thì giá cổ phiếu AGG tương ứng khoảng 60.000 - 80.000 đồng. Còn nếu phát hành, chia tách thì giá điều chỉnh về 30.000 - 40.000 đồng/cổ phiếu. Theo Ban lãnh đạo An Gia, mức giá này vẫn hấp dẫn.
"Dù vậy, mục tiêu chính vẫn là để huy động vốn phát triển quỹ đất tiềm năng”, ông Sáng nói.
Tăng kế hoạch bán hàng lên 3.600 sản phẩm, đã mua xong quỹ đất của Năm Bảy Bảy
Tại đại hội, HĐQT An Gia trình kế hoạch năm 2021 với sản lượng dự bán tăng thêm so với tài liệu công bố trước đó, cụ thể, sản lượng sản phẩm tiêu thụ dự kiến 3.600 căn (số cũ là 3.000), doanh số bán hàng 8.000 tỷ đồng, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 3.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 500 tỷ đồng
Ông Sáng cho biết, phần kế hoạch bán hàng tăng thêm đến dự án Signial đã hoàn thành phần hầm móng, dự kiến đưa ra thị trường trong tháng 6/2021, nên có thể sẽ bán thêm 600 sản phẩm từ dự án này.
Trong năm 2021, An Gia sẽ hoàn tất bán hàng, xây dựng và bàn giao sản phẩm của các dự án đang kinh doanh Sky89 và The Sóng. Ra mắt giỏ hàng mới các dự án Westgate tại Bình Chánh, dự án The Standard tại Bình Dương.
Theo kế hoạch, năm 2021, An Gia ra mắt dự án BD3 ( dự án 3ha tại Bình Dương, dự kiến quy mô 3.000 sản phẩm) đang tiến hành đàm phán tới “vòng chung kết”. Dự kiến hoàn tất mua xong trong tháng 4/2021. Đồng thời, hoàn tất đàm phán mua thêm 30-50ha quỹ đất thấp tầng.
Trả lời cổ đông về dự án ký hiệu PC27, lãnh đạo An Gia cho biết, trước đây là dự án của Năm Bảy Bảy, đã chuyển nhượng về tên An Gia. Quỹ đất này rất tiềm năng, hoàn thiện pháp lý thì có thể có 7.000 - 8.000 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse, nhà phố thấp tầng. Công ty đang lập quy hoạch 1/2000, dự kiến đưa sản phẩm ra thị trường nửa đầu năm 2022. Đây là dự án trọng điểm và ước tính mang về lợi nhuận 4.000 tỷ đồng.
Còn dự án An Gia đang tiếp cận ở Bình Dương, ký kiệu LA 26 thì khả năng không mua được.
Ông Sáng cho biết, An Gia từng công bố mỗi năm dành 3.000 - 5.000 tỷ đồng để mua quỹ đất là để phục vụ cho 3 năm tiếp theo. An Gia được nhiều tổ chức tài chính đồng hành, tài trợ, nhưng Công ty cũng tiết chế lại, không gom quỹ đất quá nhiều cùng một lúc gây áp lực gánh nặng chi phí tài chính, thay vào đó thận trọng, chọn lựa dự án kỹ càng phù hợp với quy mô của mình.
Cổ đông đặt câu hỏi An Gia có áp lực gì khi cơ cấu tài chính 1 đồng vốn mà vay 3 đồng.
Ban Lãnh đạo An Gia cho biết, trong khoản mục nợ phải trả, bao gồm các khoản phải trả, đặc thù bất động sản là có khoản người mua trả tiền trước khoảng 2.500 tỷ đồng– phần khách hàng trả trước cho An Gia (vẫn có quyền trả lại sản phẩm, nhưng có điều kiện phạt đi kèm từ chủ đầu tư), nhưng chưa đủ điều kiện hạch toán doanh thu, lợi nhuận.
Phần cổ phiếu ưu đãi là phần góp vốn của cổ đông ngoại của Công ty, nhưng để tạo điều kiện cho họ sau này dễ dàng thoái vốn hơn, nên cơ cấu ở dạng cổ phần ưu đãi hoàn lại thay vì cổ phần phổ thông. Hai khoản mục này hơn 3.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, có khoản 1.000 tỷ đồng phải trả ngắn hạn là trả cho các nhà thầu xây dựng. Đây cũng là lợi thế của An Gia, vì đàm phán nhà thầu có phương thức thanh toán ưu đãi, họ cấp cho công ty một room với lãi suất bằng 0% đối với từng block cấp khoảng 50 - 100 tỷ đồng, khi nào xây dựng vượt quá mức đó thì được trả khoản khác biệt đó.
Còn Khoản nợ vay ngắn hạn và dài hạn tổng là 2.400 tỷ đồng, tương đương vốn chủ sở hữu, nên bóc tách thì chỉ nơn vay/VCSH là 1 lần là thấp so với doanh nghiệp cùng ngành.
