Chưa thông thủ tục, đừng mong giảm giá nhà

Thị trường đang “bó chân” vì thủ tục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trước hết cần phải khẳng định, thị trường bất động sản ở TP.HCM nói riêng và tại nhiều đô thị nói chung có rất nhiều dư địa để phát triển do tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh. Tuy nhiên, cái khó của thị trường hiện nay không nằm ở nguyên nhân cung - cầu từ đầu doanh nghiệp và người dân, mà cái khó thật sự là do nút thắt về thủ tục đang “bó chân” nguồn cung sản phẩm. Lĩnh vực này luôn có độ trễ từ khi dự án triển khai cho tới khi đi vào vận hành, từ chính sách tác động đến hoạt động đến các doanh nghiệp.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản sau khủng hoảng từ năm 2013 đã dần phục hồi và đạt đỉnh cao vào năm 2017. Tuy nhiên, tới 2018, thị trường bắt đầu khó khăn rõ rệt và trầm trọng hơn vào năm 2019. Đến đầu năm 2020, tưởng chừng thị trường có thể vượt qua khủng hoảng thì đại dịch Covid-19 lại làm trầm trọng thêm các khó khăn.

“Tuy vậy, thị trường bất động sản hiện nay về bản chất không hề xấu. Bằng chứng là tổng cầu, trong đó tổng cầu có khả năng thanh toán rất lớn. Tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, đến 99 - 100% ở phân khúc nhà ở xã hội. Phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đạt tỷ lệ 100% tiêu thụ và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%. Nhà đầu tư thứ cấp thời gian qua cũng được hưởng lợi nhờ khan hiếm sản phẩm”, Chủ tịch HoREA nhận định và cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay chính là khan hiếm dự án, sản phẩm.

Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có 1 dự án "chạy" được. Điều này là nguyên nhân chính khiến dù khủng hoảng do đại dịch nhưng giá bất động sản thời gian qua không vẫn không giảm.

"Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp", ông Châu khẳng định.

Tháng 5/2020, thị trường bất động sản bật dậy rõ rệt so với các tháng trước. Tỷ lệ dự án đưa ra thị trường tăng lên khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ được trong tháng 5 so với tháng 4 tăng đến 15 lần. Điều đó cho thấy khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là rất cao nếu được tháo gỡ thêm các khó khăn về chính sách.Nếu không nhanh chóng tháo gỡ từ cấp địa phương, TP.HCM có thể phải đối mặt với tình trạng chảy dòng vốn đầu tư về các tỉnh, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách. Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ về chính sách.Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Dẫn chứng từ thị trường bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu đưa ra thống kê, từ cuối năm 2015 đến cuối 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở 1 chữ - "quyền sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất ở" được quy định trong Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo 4 bước. Trong đó, bước 4 cho phép doanh nghiệp được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định "chỉ khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất" đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. Doanh nghiệp muốn thi công dự án phải trải qua tất cả các bước phía trên, mất rất nhiều thời gian.

Chia sẻ với trăn trở của Chủ tịch HoREA, ông Lê Trần Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cũng thừa nhận, số lượng dự án nhà ở được cấp phép huy động vốn hình thành trong tương lai thời gian qua sụt giảm mạnh. Trong 5 tháng đầu năm qua, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện cho 12 dự án, giảm 25% so cùng kỳ, với tổng số 3.826 căn, giảm 19% so vùng kỳ, tổng giá trị vốn 11.700 tỷ đồng. Sự sụt giảm này kéo dài suốt thời gian qua, đặc biệt trong giai đoạn dịch Covid-19 còn sụt giảm nghiêm trọng hơn.

Theo ông Kiên, nhằm giải quyết những khó khăn này, Sở Xây dựng đã đưa ra giải pháp về mặt tổng thể như đang xây dựng đề án đảm bảo nhà ở cho 1 triệu dân tăng thêm trong vòng 5 năm.

Giá nhà ngày càng tăng ngoài tầm với của nhiều người

"Trong quá trình rà soát, chúng tôi thấy nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở tại TP.HCM. Sở đang tổng hợp các kiến nghị liên quan đến việc triển khai các luật liên quan như đất đai, đầu tư, nhà ở, xây dựng, bất động sản… để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp. Chúng tôi cũng nhận thấy những khó khăn về quy định quyền sử dụng nhà đất, thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, quy hoạch… đều là những vướng mắc về thủ tục hành chính. Chúng tôi đang rà soát, tổng hợp và qua hội thảo này ghi nhận thêm những vướng mắc từ phía doanh nghiệp", ông Kiên cho biết.

Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ông Kiên khẳng định, Sở đang xây dựng một quy trình thủ tục hành chính các bước cấp giấy phép dự án cho doanh nghiệp.

"Qua rà soát thực tế thì chúng tôi thấy có những quy định chồng chéo, nếu không tháo gỡ được thì dự án sẽ triển khai chậm như trong thời gian qua. Quy trình này sẽ giao trách nhiệm cho từng sở ngành cũng như quy định về thời gian cấp phép. Hiện quy trình đang được lấy ý kiến và sau đó UBND TP.HCM sẽ nghe ý kiến đóng góp của các ban ngành về quy trình này.

Chi phí “đội vốn”, giá nhà khó giảm

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là gồm 3 vấn đề chính gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Bản thân ông và Savills hàng ngày, hàng tuần đều tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý... Điều này khiến việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào bất động sản rất khó.

Từ đầu năm 2020, các ngân hàng thắt chặt tín dụng vào bất động sản, nhưng các doanh nghiệp vẫn làm được. Vấn đề là không cấp phép xây dựng làm sao đi vay? Không cấp phép xây dựng làm sao thực hiện dự án để bán cho người dân? Nguồn vốn để phát triển bất động sản nhà ở là từ người mua trả tiền trước, từ việc đi vay ngân hàng nhưng giờ ách tắc ngay chỗ cấp phép xây dựng, rất nhiêu khê.

Nếu kéo dài thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn”, dự kiến nếu hiện nay có sản phẩm bán chừng 25 - 30 triệu đồng/m2, nhưng sắp tới sẽ phải bán lên 35 triệu đồng/m2. Vì bản thân các doanh nghiệp phải căn cứ giá thành đầu vào để tính toán đầu ra, đầu vào cao thì đầu ra tăng, cuối cùng chỉ có người mua nhà là lãnh đủ.

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm qua với nhiều luồng ý kiến từng cho rằng, giá nhà đất đã tăng cao, có dấu hiệu “bong bóng”, đầu cơ. Song thực tế không hoàn toàn như vậy, mà thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn đang đi theo quy luật cung - cầu. Khi đưa ra một bài toán đầu tư, doanh nghiệp sẽ căn cứ vào giá thành đầu vào cộng với biên độ lợi nhuận kỳ vọng để tính giá thành đầu ra.

Sở dĩ giá bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng cao là do chi phí đầu vào thời gian qua quá cao, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm, hoặc có mua được gia cũng cao. Và với tính trạng như hiện nay mà nói, giá bất động sản khó có thể giảm được, trừ khi có nguồn cung được tung ra thị trường cân bằng với nhu cầu thực tế.

Còn theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, để một dự án “đắp chiếu” lâu năm thì đương nhiên giá bất động sản sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc doanh nghiệp phải cộng vào.

“Trong 6 tháng đầu năm nay, nếu bi quan thì sẽ nói là đóng băng toàn bộ vì dịch Covid-19, nhưng mỗi doanh nghiệp sẽ có giải pháp tự vượt qua khó khăn”, ông Dũng nói và cho biết, Tập đoàn Hưng Thịnh thời gian qua đã rà soát lại tất cả hoạt động, tái cấu trúc Tập đoàn và chia sẻ khó khăn với khách hàng như giảm giá 5% khi đóng tiền mua sản phẩm theo hợp đồng; giảm giá 7 - 10% cho đội ngũ y bác sĩ khi mua sản phẩm của Công ty...

Quan trọng nhất, theo ông Dũng, là làm sao giải quyết được việc kích cầu thị trường bất động sản và sau đó sẽ kéo theo nhu cầu của nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Công ty Hưng Thịnh sẽ tiếp tục có những điều chỉnh chính sách, sẽ nghĩ đến sản phẩm second-home, làm thế nào để cả những người có thu nhập thấp cũng có thể mua được sản phẩm.

"Giá trị bất động sản khó giảm vào lúc này. Nếu có giảm thì do giảm lợi nhuận của doanh nghiệp để bình ổn giá thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu của nhiều người. Nếu chúng tôi vẫn giữ được kỳ vọng lợi nhuận như trước đây thì giá bất động sản sẽ tăng. Chúng tôi cũng mong những nhà kinh doanh bất động sản, môi giới chung sức để kích cầu thị trường, cùng các ban ngành chung tay đưa thị trường bất động sản phát triển trở lại", ông Trần Quốc Dũng phát biểu thêm.

Trả lời vấn đề trên, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận, bản thân các doanh nghiệp đã có nhiều cố gắng trong hoạt động và họ mong muốn được hỗ trợ tháo gỡ về cơ chế chứ không phải hỗ trợ về vốn. Một trong những giải pháp trong thời gian tới là Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp, bởi hiện nay đang lệch pha, bất động sản cao cấp nhiều, nhà giá thấp ít.

Cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ, không chỉ của Bộ Xây dựng mà còn liên quan các bên như Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành khác để đẩy mạnh phân khúc nhà giá thấp. Cụ thể, hỗ trợ về đất đai như thế nào để kéo giảm giá xuống? Có thể cho doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất hay thậm chí giảm tiền thuế cho phân khúc này? Hay thậm chí có giải pháp hỗ trợ về vốn khi doanh nghiệp tham gia. Hay rất nhiều thủ tục liên quan trong hoạt động xây dựng thì được ưu đãi, ưu tiên gì để thực hiện phát triển nhà giá thấp...

Có vẻ cơ quan nhà nước còn bỡ ngỡ

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp cũng là một lý do, nhưng một phần khác là có vẻ cơ quan nhà nước còn bỡ ngỡ. Mới đây, TP.HCM đã trình Chính phủ 63 dự án liên quan đến việc cần tháo gỡ khó khăn.

Vấn đề là tôi chưa biết giải quyết đến đâu. Nếu kéo dài thì sản phẩm bất động sản dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2 sẽ phải bán lên 35 triệu đồng/m2.

Hay nếu doanh nghiệp dự kiến giá 1.000 USD/m2 thì sau khi chạy lòng vòng các nơi, sẽ phải đưa giá lên 1.500 USD/m2 mới có lời...

Còn câu chuyện bất động sản nhà ở, đã thanh toán xong chỉ còn 5% nhưng muốn cầm cố gì cũng khó vì chờ hoài không có sổ hồng. Chuyện này đã xảy ra 7 - 8 năm trước, đến nay vẫn không khác nhiều.

Bất động sản luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group

Nhiều lý do xuất phát từ thực tế của thị trường bất động sản, cho thấy việc chờ đợi giá nhà đất giảm mạnh để mua là không dễ.

Thứ nhất, tính sở hữu tài sản của người Việt còn rất cao. Không giống với thị trường bất động sản ở nước ngoài khi mà tính sở hữu thấp, người dân chỉ muốn đi thuê nhà để ở. Còn ở Việt Nam, nhu cầu sở hữu tài sản rất cao. Khi mà tính sở hữu cao sẽ tạo ra nhu cầu lớn.

Do đó, lượng cầu nhìn chung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất lớn và hiện hữu. Nếu có một tài sản bán thấp hơn giá thị trường, nhìn tài sản đó có cơ hội sẽ có người khác vào mua ngay bởi nhu cầu là đa dạng.

Thứ hai, bất động sản luôn là kênh trú ẩn hàng đầu. Khách quan mà nói, với văn hóa phương Đông, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng. Bởi các yếu tố như: Khi mua bất động sản, chuyển hóa từ tiền thành tài sản; đây là tài sản có khả năng tăng giá trong tương lai. Dường như rất ít trường hợp mua bất động sản bị lỗ. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi mà các nhà phát triển bất động sản ngày càng trở nên chuyên nghiệp đã tạo lập bất động sản không chỉ là miếng đất là còn là một loại hàng hóa với mức độ khai thác cao từ việc kinh doanh, cho thuê…

Bất động sản tại TP.HCM tăng giá bình quân mỗi năm hơn 10%

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Giá bất động sản ở TP.HCM trước đây thấp hơn Hà Nội, nhưng có tốc độ tăng mạnh, mỗi năm bình quân hơn 10%, thậm chí có những dự án còn tăng nhiều hơn, trong khi các dự án nhà giá bình dân gần như vắng bóng.

Trước đây, nhiều doanh nghiệp dự kiến làm nhà ở giá bình dân, nhưng đến nay bán hơn 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do chi phí tăng nên phải đẩy giá lên và cũng không ngoại trừ việc nguồn cung hạn chế đẩy giá nhà đất tăng. Đây là hạn chế của thị trường bất động sản TP.HCM. Chính vì vậy, các bên cần hợp tác với nhau để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giúp giá nhà giảm xuống để người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Không chỉ nguồn cung sụt giảm, dự án không thể triển khai, các doanh nghiệp môi giới cũng lao đao.

Số liệu thống kê cho thấy toàn bộ các sàn giao dịch trên cả nước khoảng 1.200 sàn, trong đó TP.HCM có khoảng 500 sàn và Hà Nội có khoảng 300 sàn. Khi dịch Covid-19 xảy ra, nhiều sàn phải cho nhân viên nghỉ ở nhà, đóng cửa, với con số khoảng 80% các sàn tạm ngưng hoạt động. Nhiều sàn phải chuyển qua hoạt động online để duy trì được khách hàng, thị trường.