Chủ tịch HoREA: Thị trường bất động sản vẫn chưa đủ khỏe để “siết” tín dụng

Vì sao phải giãn lộ trình kiểm soát tín dụng?

Với đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam, có thể nói, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò đặc biệt quan trọng, tác động đến tình hình chung của thị trường. Bởi nguồn vốn tín dụng cung cấp rất lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng, tạo điều kiện hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã luôn bám sát thực tiễn, lắng nghe và tiếp nhận các ý kiến đề xuất hợp lý của các hiệp hội, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp để ngày càng hoàn thiện các chính sách về tín dụng. Điển hình từ nhiều năm qua, đã có nhiều quy định được sửa đổi, bổ sung để hợp với tình hình thực tế.

Cụ thể, thực hiện Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các thông tư liên quan, từ năm 2016, được sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 150%.

Ông Lê Hoàng Châu 

Năm 2017, được sử dụng tối đa 50% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Năm 2018, được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 đã điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ này phù hợp với tình hình của thị trường, còn nếu không điều chỉnh thì về mức 40% theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN); hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Theo Khoản 17, Điều 1, Thông tư 19/2017/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN), kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Tuy nhiên, căn cứ diễn biến thực tế của thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2018 và dự báo tình hình thị trường năm 2019, chúng ta nhận thấy, quy định này là chưa thật sự cần thiết, chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản, bởi các lẽ sau đây:

Doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước phát triển, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà, trong lúc phần lớn người tiêu dùng ở các nước này lựa chọn phương thức thuê nhà.

Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Tuy nhiên, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Trong 8 tháng đầu năm 2018, dư nợ bất động sản cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản, thì tỷ trọng tín dụng bất động sản lên đến khoảng 14,43%.

Tại TP.HCM, dư nợ bất động sản là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan bất động sản, thì cho vay bất động sản trên địa bàn Thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ.

Thị trường vẫn “chưa khỏe”

Thị trường bất động sản bị sụt giảm trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường.

Bên cạnh đó, đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước, hút một nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội không nhỏ, nên tác động tiêu cực đến thị trường. Đến nay, tình hình sốt ảo giá đất đã được kiểm soát, nhưng vẫn còn phải tiếp tục khắc phục những hệ quả tiêu cực.

Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9%, chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2019 về cơ bản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững của thị trường.

Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ hội tụ sự khác biệt với nhiều tiện ích, dịch vụ. Yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện môi trường, an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy chữa cháy được coi trọng.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào nước ta, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê.

Vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu, do nguồn cung dự án bất động sản, nguồn cung sản phẩm bất động sản và số lượng giao dịch đã có sự sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018. Thị trường thời gian qua đã có sự phát triển khá tốt, nhưng nhìn chung, “sức khỏe” của thị trường vẫn còn yếu.

Trong đó, riêng việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan, vì cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như Vinacapital, Dragoncapital, HomeCredit..., cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường bất động sản do mới chỉ có rất ít doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số các nhà phát triển dự án hiện tại.

Thị trường bất động sản đang kỳ vọng vào những nhân tố để có thể phát triển ổn định hơn trong năm 2019, trong đó để thị trường có thời gian phát triển ổn định, việc giãn lộ trình áp dụng trần vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ mức 45% như hiện nay xuống 40% là vô cùng cần thiết.