MBS: Khuyến nghị khả quan dành cho cổ phiếu BCM

Mảng KCN ghi nhận doanh thu thấp, ước đạt khoảng 1.300 tỷ đồng do diện tích đất cho thuê khoảng 30-40 ha thấp hơn nhiều so với dự phóng của chúng tôi là 124 ha, tuy nhiên BCM đã ghi nhận doanh thu 5.085 tỷ đồng từ chuyển nhượng khu đất 18,9 ha tại Thủ Dầu Một cho CapitaLand trong quý IV/2023. Lợi nhuận từ công ty liên kết đạt 789 tỷ đồng, giảm 31% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng 2023 đạt 2.441 tỷ đồng, tăng 44% và hoàn thành 113% dự phóng của chúng tôi.

Trong giai đoạn 2024-2025, chúng tôi dự phóng doanh thu có thể đạt 5.927 tỷ đồng (giảm 27% so với năm trước)/7.131 tỷ đồng (tăng trưởng 20% so với năm trước) với kỳ vọng dòng vốn đầu tư vào Bình Dương cải thiện khi kinh tế thế giới dần phục hồi.

Các dự án KCN lớn như KCN Cây Trường, VSIP Cần Thơ, Becamex Bình Phước và Becamex VSIP Bình Định đang được đẩy mạnh để sớm đưa vào vận hành, qua đó giúp doanh thu cho thuê đất KCN được cải thiện từ năm 2024.

Lợi nhuận ghi nhận từ công ty liên doanh, liên kết đạt 1.320 tỷ đồng/1.889 tỷ đồng (tăng 67%/tăng 43%), trong đó các khoản đóng góp lợi nhuận lớn gồm VSIP, IJC... Tổng hợp lại, chúng tôi dự phóng lợi nhuận ròng BCM năm 2024-2025 đạt 1.198 tỷ đồng (giảm 51%)/2.016 tỷ đồng (tăng trưởng 68%).

Chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng lợi nhuận ròng năm 2024-2025 lần lượt 48%/12% do điều chỉnh (1) Giảm doanh thu mảng cho thuê đất KCN bởi tiến độ bàn giao đất chậm hơn dự kiến (2) Giảm doanh thu mảng BĐS nhà ở do thị trường BĐS ảm đạm kéo dài đã ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của BCM và các công ty con (3) Điều chỉnh doanh thu ghi nhận từ dự án KCN Cây Trường sang năm 2025.

Mặc dù giảm dự phóng lợi nhuận, chúng tôi duy trì khuyến nghị mã BCM với định giá là 78,000 đồng/CP theo phương pháp SOTP do (1) chuyển mô hình định giá sang năm 2024 và (2) điều chỉnh giảm 0.6 điểm % phần bù rủi ro trong mô hình định giá. Đồng thời, khuyến nghị khả quan dành cho cổ phiếu BCM.