Bất động sản TP.HCM: Chờ đại dự án

Ảm đạm quý II

Theo số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường JLL, lượng mở bán chính thức ra thị trường TP.HCM trong quý II/2019 chỉ đạt 4.100 căn, mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014 tới nay. Nguyên nhân chủ yếu, theo JLL, là do thủ tục phê duyệt xây dựng khéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của cơ quan quản lý đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Đối với nguồn cung phân khúc đất nền, nhà phố liền thổ, JLL cho biết, trong quý vừa qua, nguồn cung mở bán mới trên thị trường TP.HCM đạt 632 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án Simcity, Vạn Phúc City và City Land Park Hill. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào dòng sản phẩm nhà liền kề và nhà phố thương mại, trong khi lượng hàng của dòng sản phẩm biệt thự khá hạn chế.

Tương tự, số liệu của DKRA Vietnam công bố trước đó cũng cho thấy, trong quý II, phân khúc đất nền tại TP.HCM chỉ có 4 dự án mới với hơn 200 sản phẩm, còn phân khúc nhà phố, biệt thự có 3 dự án đáng chú ý được mở bán, cung cấp 383 căn. Về phân khúc căn hộ chung cư, toàn TP.HCM có khoảng 12 dự án cung cấp ra thị trường 2.559 căn hộ trong quý II, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án đang triển khai giai đoạn tiếp theo, bằng 95% so với quý trước, bằng 29% cùng kỳ năm 2018 và 22% cùng kỳ năm 2017. Đây là mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua, kể từ năm 2016.

Giới phân tích thị trường cho rằng, các con số thống kê trên chỉ tính tới những căn hộ được mở bán khi đã có đầy đủ pháp lý. Con số trên thực tế lớn hơn khi nhiều dự án chưa đủ thủ tục pháp lý mở bán dưới các hình thức đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc thiện chí…

Cũng theo các báo cáo này, do nguồn cung hạn chế, nên giá bán trên thị trường bất động sản TP.HCM trong quý II/2019 tăng lên. Cụ thể, DKRA Vietnam cho biết, giá chung cư tăng từ 5 - 7% so với quý I trên tất cả các dòng sản phẩm ở các khu vực của Thành phố.

Vẫn còn nhiều mối lo

Sau nửa đầu năm duy trì sự ảm đạm như trong nửa cuối năm 2018 do nguồn cung khan hiếm, giới phân tích kỳ vọng, tình trạng này sẽ có thay đổi trong quý III, trong đó có thể nhìn thấy rõ nhất ở Dự án Vinhomes Grand Park, quận 9, TP.HCM. Quy hoạch dự án rộng hơn 400 ha, bao gồm hơn 44.000 căn hộ chung cư, gần 4.000 sản phẩn biệt thự, nhà phố. Hiện dự án đang được xây dựng trên 10 tầng nhiều block chung cư và hạ tầng nội khu.

Chủ đầu tư dự án này là Tập đoàn Vingroup đã cho hơn 60 sàn môi giới nhận đặt chỗ mở bán dự án này. Theo các đơn vị phân phối, trong tháng 9 này, dự án dự kiến sẽ được mở bán chính thức. Với lượng hàng lớn được mở bán từ Dự án Vinhomes Grand Park, dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường nguồn cung lớn vốn thiếu hụt từ nửa cuối năm 2018 đến nay.

Ngoài siêu dự án Vinhomes Grand Park, nhiều dự án cũng đang được các chủ đầu tư lên kế hoạch đưa ra thị trường TP.HCM trong quý III. Chẳng hạn, Tập đoàn Đại Phúc cho biết, tiếp tục đưa ra khoảng hơn 200 sản phẩm nhà phố, biệt thự của Dự án Vạn Phúc City, quận Thủ Đức trong quý III này. Hay NovaLand cũng thông tin đưa ra thị trường quận 1 Dự án The Grand Manhattan với khoảng 1.000 sản phẩm chung cư…

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, dù lượng hàng quý III được kỳ vọng sẽ tăng trưởng hơn quý I và quý II, nhưng vẫn còn nhiều mối lo. Theo đó, dù số lượng sản phẩm tung ra thị trường lớn, nhưng lại không có nhiều dự án, những doanh nghiệp lớn khác trước đây triển khai nhiều dự án ở TP.HCM như Him Lam Land, Hưng Thịnh Corp, Đất Xanh… hiện không có được dự án mới nào đưa ra thị trường TP.HCM, mà đang hướng trọng tâm hoạt động ra các thị trường tỉnh.

"Điều này là mối lo lớn cho thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay. Thay vì phát triển đồng đều như những năm trước, hiện thị trường lại phát triển cục bộ ở một vài doanh nghiệp và dự án đã được quy hoạch trước đó. Điều này là hết sức nguy hiểm cho thị trường, bởi nó rất dễ đẩy thị trường vào cảnh tăng giá cục bộ”, ông Lâm cho biết.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, rất nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng có dự án nhưng không thể phát triển. Cụ thể, tại cuộc gặp gỡ lãnh đạo TP.HCM với doanh nghiệp vào tháng 5 vừa qua, Công ty Quốc Cường Gia Lai cho biết, hiện Công ty có 8 dự án, thì 7 dự án phải “trùm mền” do vướng vấn đề pháp lý. Điển hình như dự án Sông Đà (quận Thủ Đức) rộng 2,8 ha, dự án Phú Hữu (quận 9) rộng 7 ha…

Hay như Dự án Đức Long Golden Land do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư. Sau khoảng 2 năm khởi công, đến nay vẫn chưa xong phần móng và hiện dừng thi công toàn bộ…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc TP.HCM đang khan hiến nguồn cung dự án mới đến từ nhiều vấn đề, trong đó vấn đề nghiêm trọng nhất là quy trình cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng hiện nay đang có vấn đề rất lớn.

Cụ thể, quy định của Bộ Xây dựng là phải tách thành ba quy trình gồm thẩm định thiết kế cơ sở; thẩm định thiết kế kỹ thuật; và cấp giấy phép xây dựng.

Hiện Cục Quản lý hoạt động xây dựng (thuộc Bộ Xây dựng) có thẩm quyền quá rộng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng như: thẩm định thiết kế xây dựng, cấp giấy phép xây dựng, quản lý năng lực hoạt động xây dựng... Tất cả công trình cấp I (từ 25 tầng trở lên) đều phải được cục này thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật. Tuy nhiên, sau khi đã được cục này thẩm định, chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để thẩm định và xin cấp giấy phép xây dựng.

“Trên thực tế, chủ đầu tư còn phải trình duyệt phòng cháy chữa cháy tại Cục Cảnh sát phòng cháy chữa cháy (Bộ Công an) và thẩm duyệt cao độ tĩnh không tại Cục Tác chiến (Bộ Quốc phòng). Cần tích hợp quy trình cấp giấy phép xây dựng, mạnh dạn phân cấp và giao quyền cho UBND cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng công trình, trừ công trình cấp đặc biệt. Bộ Xây dựng nên tập trung vào việc ban hành các quy chuẩn về xây dựng hơn là tham gia vào những công đoạn cấp phép như hiện nay”, ông Châu nói.

Ngoài ra, vấn đề mật độ dân cư, mật độ xây dựng cũng đang làm cho doanh nghiệp đau đầu và nếu phát triển như quy hoạch hiện nay của TP.HCM sẽ là đi ngược với phát triển của thị trường. Đơn cử như năm 2015, tại đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, được quy định mật độ xây dựng lên tới trên 20%, thế nên các tòa tháp chung cư tại đây được xây dựng trên 20 tầng. Nhưng năm 2017, khi đó một doanh nghiệp có quỹ đất tại đây nộp giấy phép xin phát triển dự án, Thành phố xét quy hoạch, mật độ xây dựng, mật độ dân cư thì chỉ được cấp phép mật độ xây dựng 6%, tương đương với chiều cao khoảng 12 tầng. Trong khi đó các tòa nhà chung cư khác lên tới trên 30 tầng…

Doanh nghiệp có khu đất được cấp phép mật độ xây dựng 6% đã không thể xây dựng dự án vì nếu xây dựng như trên sẽ lỗ. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, quy hoạch như vậy là “ngược đời”, đáng nhẽ dự án xây trước phải thấp hơn dự án xây sau, nhưng giờ đây nếu tính mật độ xây dựng và mật độ dân số, thì dự án xây sau sẽ thấp hơn dự án xây trước.