Triển vọng cổ phiếu bất động sản, nhìn từ kế hoạch kinh doanh 2018

Từ triển vọng thị trường...

Có khá nhiều lý do để các thành viên thị trường đặt niềm tin vào nhóm cổ phiếu bất động sản, trong đó lý do đầu tiên và được xem là quan trọng nhất là sức cầu bất động sản dự báo vẫn lạc quan do tác động tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô với lãi suất phổ biến ở mức 6,5 - 8%/năm và lạm phát duy trì ở mức ổn định 4%, cùng tăng trưởng GDP được kỳ vọng xung quanh mức 7%.

Theo đánh giá của CTCP Chứng khoán Rồng Việt, đây được xem là nền tảng quan trọng, bởi lẽ, là một ngành cần sử dụng chi phí vốn cao, lãi suất thấp giúp tiết giảm chi phí đầu vào, tạo thuận lợi cho việc phát triển hệ thống phân phối, kênh bán hàng, nhờ đó đẩy mạnh doanh số cho các doanh nghiệp địa ốc. Ở chiều ngược lại, kỳ vọng lạm phát thấp là động lực để thúc đẩy người có nhu cầu sẵn sàng vay mua nhà khi lãi suất đầu ra không bị biến động quá lớn.

Ghi nhận thực tế cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2016 - 2017, thị trường địa ốc có dấu hiệu điều chỉnh vào cuối quý IV/2017. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này lại có tác dụng khiến thị trường phát triển theo chiều sâu và bền vững hơn khi tình trạng đầu cơ giảm, trong khi tăng mạnh các giao dịch của các khách hàng có nhu cầu ở thực.

Sức cầu bền vững được thể hiện ngay trong quý đầu tiên của năm 2018 khi phân khúc chung cư bùng nổ trở lại, đặc biệt là sản phẩm nhà vừa túi tiền. Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nếu như lượng sản phẩm chào bán mới tại Hà Nội duy trì ổn định như cùng kỳ năm trước ở mức 6.148 căn hộ, thì lượng thanh khoản cũng đạt tới gần 5.091 giao dịch. Mặc dù giảm so với quý liền kề, nhưng so với cùng kỳ năm 2017, thanh khoản tăng tới 1.467 giao dịch, tương đương với mức tăng 40,5%.

Trong đó, lượng sản phẩm ở phân khúc bình dân vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ với 2.605 sản phẩm chào bán thành công, chiếm 51,2%; phân khúc trung cấp đạt 1.888 sản phẩm, chiếm 37,1%; còn lại chỉ có 598 sản phẩm ở phân khúc cao cấp, chiếm 11,7% tổng lượng sản phẩm giao dịch thành công.

Tương tự, tại TP.HCM, trong quý I/2018, thị trường này ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán đạt 10.431 căn; giảm 34% so với quý liền trước và giảm khoảng 9,5% so với quý I/2017. Tuy nhiên, với 8.946 sản phẩm giao dịch thành công, đây vẫn là con số thanh khoản tốt nhất trong quý I nhiều năm trở lại đây, kể cả quý I/2016 - giai đoạn thị trường chung cư được cho là sốt nóng.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư cao cấp đạt 2.655 căn, chiếm 30%; giao dịch căn hộ trung cấp đạt 2.958 căn, chiếm 33%; giao dịch căn hộ ở mức giá bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 37% tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư tại TP.HCM.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục có nhiều chuyển biến đột phá hơn khi các dự án chung cư nhắm tới đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình khá. Bên cạnh đó, với khả năng nhiều dự án hạ tầng lớn tại Hà Nội hay TP.HCM được đưa vào sử dụng, hoạt động kinh doanh của các dự án sẽ được mở rộng, ngay cả những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại.

“Những ai theo dõi thị trường có thể nhận thấy, tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây. Hiện lượng bất động sản tồn kho trên cả nước chỉ còn khoảng 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013 (hơn 101.000 tỷ đồng)”, ông Nam cho biết.

Trong bối cảnh các dự án mới tiếp tục được tung ra với số lượng lớn thì lượng tồn kho giảm mạnh chứng tỏ sức cầu vẫn rất mạnh mẽ. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, những dự án bất động sản “có thể ở được" đều đã được đưa vào sử dụng. Chỉ có một số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch tại vị trí không phù hợp mới khó tìm được người mua.

Không chỉ sôi động ở phân khúc chung cư, các sản phẩm khác như đất nền, liền kề, condotel, officetel cũng tiếp tục có thanh khoản khả quan. Chỉ tính riêng đất nền, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, ba tháng đầu năm 2018 là giai đoạn có sự bùng nổ giao dịch đất nền, liền kề. Bên cạnh những cảnh báo sốt ảo do các cò đất, đầu nậu giao dịch đất trái phép, chưa được quy hoạch được nhắc tới trong thời gian vừa qua, không thể phủ nhận, phân khúc này đã có sự tăng trưởng tốt kéo dài từ cuối năm 2016 đến nay.

Hầu hết các dự án đất nền được quy hoạch quy củ, bài bản, xây dựng cơ sở hạ tầng tốt đều có mức thanh khoản tốt với tỷ lệ hấp thụ từ 80 - 85% trong một thời gian ngắn. Tại Hà Nội, quý I/2018 ghi nhận giao dịch sôi động ở phân khúc nhà ở liền kề. Bắt đầu có làn sóng chuyển từ việc lựa chọn chung cư cao cấp sang các dự án có sản phẩm nhà liền kề ở các quận xung quanh vành đai 3 và 3,5 với tổng khối lượng giao dịch trên toàn thị trường sơ cấp khoảng 930 căn.

Trong khi đó, tại phía Nam, theo thống kê, lượng mở bán nhà liền thổ và đất nền trong quý I/2018 tại các tỉnh Long An, Đồng Nai chủ yếu ở khu vực giáp ranh TP.HCM lần lượt là 2.009 nền và 1.895 nền/nhà phố.

Tương tự, đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý I/2018, tại các địa phương lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, dù lượng hàng ra mắt có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ 2017, nhưng tốc độ giao dịch và giá bán của phân khúc condotel và biệt thự biển vẫn được duy trì ổn định, giá tăng nhẹ do khan hàng. Đặc biệt, shophouse là sản phẩm được đánh giá cháy hàng với lượng hấp thụ của loại hình này tăng 50 - 80% so với năm trước.

…đến kế hoạch tăng trưởng phi mã

Tại mùa ĐHCĐ năm nay, với triển vọng chung của thị trường là thuận lợi, không khó để nhận thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản trình cổ đông kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh.

Nổi bật trong số này có thể kể đến CTCP Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) khi doanh nghiệp này đặt kế hoạch doanh thu khủng lên tới 2.000 tỷ đồng, cùng lợi nhuận trước thuế 800 tỷ đồng; lần lượt vượt 51% và 45,2% chỉ tiêu thực hiện trong năm 2017. Được biết, lợi nhuận của PDR sẽ đến từ dự án Bàu Cả, dự án Millennium quận 4, phần còn lại là The EverRich Infinity.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch PDR khẳng định, chắc chắn Công ty sẽ đạt được mục tiêu lợi nhuận và kỳ vọng hơn con số này.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Căn nhà Mơ Ước - Dream House (mã DRH), HĐQT Công ty trình ĐHCĐ kế hoạch kinh doanh năm 2018 với chỉ tiêu doanh thu 1.100 tỷ đồng, tăng gần 750% so với năm 2017. Cùng với kế hoạch mục tiêu doanh thu khủng, DRH cũng đặt kế hoạch tăng 130% lợi nhuận trước thuế, lên mức 180 tỷ đồng. Cơ sở để DRH đặt “giấc mơ” doanh thu nghìn tỷ nêu trên là trong năm 2018, Công ty sẽ bàn giao các dự án trọng điểm bao gồm Dự án D-Vela; Central Garden và Metro Valley.

Là một trong những đại gia bất động sản nghỉ dưỡng, CTCP Tập đoàn C.E.O (mã CEO), tại ĐHCĐ thường niên vừa qua đã tự tin đặt kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất 2.200 tỷ đồng, tăng 17% so với 2017. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế (LNST) dự kiến 370 tỷ đồng, tăng 15% so với năm trước.

Đối với CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), năm 2017 được đánh giá là năm đột phá khi doanh thu thuần đạt 3.161 tỷ đồng, LNST đạt 756 tỷ đồng. Mức lợi nhuận này tăng gần gấp đôi con số đạt được trong năm 2016 và vượt 15% chỉ tiêu đề ra. Thừa thắng xông lên, Nam Long đặt ra mục tiêu 2018 đạt doanh thu 3.855 tỷ đồng, tăng 22% so với năm 2017.

Trong khi đó, năm 2018 CTCP Đầu tư LDG đặt mục tiêu doanh thu thuần 2.633 tỷ đồng, tăng đột biến gần 400% so với năm 2017 (666,3 tỷ đồng). Lợi nhuận sau thuế năm 2018 cũng được đặt ra mức tăng gần 200%, từ 283,3 tỷ đồng của năm 2017 lên mức 554 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị LDG cho biết, đây là lần đầu tiên LDG tổ chức ĐHCĐ tại TP.HCM sau khi “dời đô” từ Đồng Nai về Thành phố. Theo ông Hưng, thời gian vừa qua, các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam đều đạt được mức tăng trưởng ấn tượng. Bản thân LDG cũng đạt được thành quả kinh doanh rất tốt với 283,3 tỷ đồng lợi nhuận, vượt xa so với năm 2016.

“Dựa vào tình hình kinh tế vĩ mô và triển vọng các dự án của Công ty, LDG tin tưởng sẽ đạt được những mục tiêu đề ra trong năm 2018”, ông Hưng nói.

Với CTCP Dịch vụ xây dựng và Địa ốc Đất Xanh (mã DXG), ĐHCĐ thường niên đã thông qua kế hoạch bán 28.131 sản phẩm trong năm 2018; doanh thu ước tính 5.000 tỷ đồng, LNST 1.068 tỷ đồng, tăng hơn 42% so với mức thực hiện trong năm 2017. Tại Đại hội, Ban lãnh đạo DXG tự tin sẽ hoàn thành chỉ tiêu đề ra nhờ việc bàn giao các dự án như Opal Riverside, Opal Garden, Luxcity - Officetel và Lux Garden…

Tương tự, Tập đoàn Novaland cũng đặt kế hoạch năm 2018 với doanh thu dự kiến 21.780 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3.200 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 87% và 55% so với thực hiện năm 2017. Cơ sở để NVL đạt kế hoạch, theo Phan Lê Hoà, Giám đốc khối kế toán, năm 2018, NVL dự kiến bàn giao 11 dự án với 6.500 sản phẩm. Các dự án này đều đạt tỷ lệ bán hàng từ 90-99%.

“Tân binh" mới lên sàn là CTCP Đầu tư Văn Phú (mã VPI) cũng đặt ra mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất gần 2.334 tỷ đồng, tăng 166% so với thực hiện năm 2017; LNST hợp nhất 603,59 tỷ đồng, tăng gần 44,1%.

Lạc quan nhưng cần thận trọng

Theo đánh giá của Khối phân tích và Tư vấn đầu tư khách hàng cá nhân (SSI Research), CTCK SSI, kết quả kinh doanh của nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn sẽ tiếp tục tích cực trong năm 2018 khi một số dự án lớn hoàn thành và bàn giao cho người mua.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết, bao gồm Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nhà Khang Điền… đều kỳ vọng sẽ ghi nhận được tăng trưởng lợi nhuận cao khi bàn giao lượng lớn sản phẩm đã bán trước đây.

Nhìn vào năm 2018 và những năm tiếp theo, SSI Research ước tính, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phát triển theo hướng nhiều người mua nhà để ở hơn và ít đầu cơ hơn. Đó là một quá trình chuyển đổi lành mạnh và là dấu hiệu tích cực cho thị trường.

SSI Research kỳ vọng một số yếu tố giúp duy trì nhu cầu nhà ở như quá trình đô thị hóa tiếp tục mạnh mẽ, quy mô hộ gia đình được chia nhỏ và xu hướng ở riêng/độc thân gia tăng; mức thu nhập tăng lên, lãi suất ổn định ở mức thấp hỗ trợ khả năng chi trả, trong khi vay thế chấp để mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên.

Những cải tiến liên tục về cơ sở hạ tầng như các dự án đường sắt đô thị tại TP.HCM và Hà Nội cũng có ảnh hưởng nhất định đến việc tăng giá trị đất và tạo ra nhiều nhu cầu hơn cho phân khúc nhà mặt đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại ô. SSI Research kỳ vọng, các chủ đầu tư uy tín sở hữu quỹ đất lớn tọa lạc ở các vị trí chiến lược đã có danh tiếng về khả năng thực hiện dự án sẽ là đơn vị được hưởng lợi nhiều nhất.

Tuy nhiên, trong báo cáo mới công bố gần đây nhất, Ngân hàng HSBC cho rằng, cần có sự thận trọng với kỳ vọng của các doanh nghiệp địa ốc. Với mô hình kinh tế tiếp tục dựa vào tăng trưởng tín dụng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh và tiêu dùng, rủi ro tín dụng bất động sản là vấn đề quan trọng Việt Nam cần "để mắt" tới. Năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng đạt 17%, thấp hơn mức 18,17% đạt được năm 2017.

HSBC lấy dẫn chứng, thị trường bất động sản những năm 2007-2008 tăng trưởng nhanh chóng do đầu cơ, dẫn đến 'bong bóng' đổ vỡ vào năm 2011. Hệ lụy là bùng nổ các khoản nợ xấu, ảnh hưởng đến sự phát triển của các ngân hàng và tăng trưởng chung của nền kinh tế. Với đà tăng trưởng hiện nay, HSBC khuyến cáo Việt Nam nên thận trọng với thị trường bất động sản.

Trên thực tế, ngày 28/12/2017, NHNN đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, quy định về việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Theo đó, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018, tỷ lệ này là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Đến ngày 23/1/2018, cơ quan này có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất - kinh doanh, kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn vào bất động sản.

Các động thái chính sách này cho thấy sự thận trọng của ngành ngân hàng và điều đó có thể tạo ra những khó khăn nhất định cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Bởi từ trước tới nay, việc phát triển các dự án dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Ở một góc nhìn khác, theo chia sẻ từ lãnh đạo một công ty bất động sản có trụ sở tại phía Nam, năm 2017, khi những thông tin quy hoạch được công bố hoặc kể cả mới ở giai đoạn chuẩn bị, nhà đầu tư sẽ đổ bộ vào khu vực có quy hoạch như giao thông, hay dự án trọng điểm để đầu tư và đẩy giá đất lên quá giá trị thực. Đà tăng giá sẽ thu hẹp nguồn cung trong dài hạn và đẩy thị trường vào nguy cơ tăng cầu giả tạo.

Ngoài ra, vị lãnh đạo này cũng khẳng định, dù kỳ vọng lớn, nhưng hầu hết các doanh nghiệp đều lo lắng tới một vấn đề "cũ mà mới" liên quan đến tâm lý thị trường bị ảnh hưởng do bùng phát tranh chấp giữa chủ đầu tư với các khách hàng. Kể từ quý II/2018, nhiều dự án sẽ bàn giao nhà, nên đây sẽ là thời điểm rất nhạy cảm khi khách hàng kiểm tra chất lượng căn hộ. Sau những tranh chấp liên tục bùng nổ của năm 2017, hay tình trạng nhiều chung cư không đảm bảo PCCC, việc bàn giao sản phẩm với chất lượng kém có thể ảnh hưởng không nhỏ tới chu kỳ sau của thị trường.

"Nếu lượng dự án xuất hiện tranh chấp tăng lên quá nhiều, không được kiểm soát kịp thời có thể khiến người tiêu dùng tiềm năng rụt rè trong quyết định xuống tiền và sức cẩu co lại, khiến doanh nghiệp thất bại trong việc thực hiện những kế hoạch tham vọng của mình trong năm 2018", vị này phân tích.