Trái phiếu địa ốc - đừng chỉ nhìn vào lãi suất

Bốn tháng đầu năm 2020, thống kê từ Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, trong tổng số 58.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành thành công, nhóm bất động sản chiếm tới 49% tổng khối lượng phát hành và cùng với đó, lãi suất phát hành tăng lên ở hầu hết các nhóm.

Cụ thể, trong kỳ, lãi suất phát hành bình quân là 10,4%/năm, cao hơn lãi suất phát hành bình quân quý IV/2019 là 1,08 điểm phần trăm và cao hơn lãi suất phát hành trung bình cả năm 2019 tới 1,57 điểm phần trăm. Lãi suất bình quân huy động của nhóm doanh nghiệp bất động sản cao hơn mức lãi suất bình quân chung của cả thị trường khoảng 1,5%/năm.

Thậm chí, trong trao đổi gần đây với phóng viên, phó tổng giám đốc một ngân hàng đang niêm yết trên Sở GDCK TP.HCM đã đưa ra một thông tin giật mình khi cho biết, một số doanh nghiệp thậm chí đang phải "đi đêm" bán trái phiếu với lãi suất lên đến gần 20%/năm.

Thông tin trên cần phải kiểm chứng thêm, nhưng không phủ nhận sức hút của kênh phát hành trái phiếu đang ở mức độ cao, đặc biệt là với các doanh nghiệp địa ốc.

Tại sao lại có câu chuyện này trong khi lãi vay ngân hàng thực tế đã giảm đáng kể giai đoạn “hậu Covid”?

Việc Ngân hàng Nhà nước hai lần giảm lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay đã tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động, từ đó giảm lãi suất cho vay từ 0,5 - 2,5% cho các khoản vay mới và giảm 0,75 - 1,5% cho các khoản vay hiện hữu. Hiện tại, giữa đi vay ngân hàng và lãi suất trái phiếu doanh nghiệp về lý thuyết đang có sự chênh lệch đáng kể, khoảng 3 - 4%/năm.

Tuy nhiên, ngay trong so sánh trên cũng có nhiều điều cần lưu ý.

Mức lãi suất ngân hàng nói trên chủ yếu phục vụ nhóm ngành sản xuất và một số ngành dịch vụ chịu ảnh hưởng lớn từ dịch Covid-19, không phải ưu tiên dành cho nhóm ngành bất động sản.

Ghi nhận ý kiến lãnh đạo cấp cao của một số doanh nghiệp địa ốc niêm yết cho biết, thực tế hiện nay khi vay, ngoài việc lãi suất gần như không giảm so với trước giai đoạn dịch bệnh ở mức 11 - 12%/năm, mà điều kiện vay mới còn ngặt nghèo hơn trước rất nhiều, do các ngân hàng lo ngại độ rủi ro cao khi giải ngân vào bất động sản.

Mặt khác, rõ ràng trái phiếu với kỳ hạn 5 - 7 năm sẽ là nguồn vốn trung và dài hạn phù hợp với vòng đời phát triển dự án hơn hẳn vốn vay ngân hàng khi lộ trình kiểm soát vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngành ngân hàng ngày càng chặt.

Điều này đồng nghĩa, phát hành trái phiếu sẽ là kênh được doanh nghiệp ưu tiên trong giải quyết bài toán huy động vốn, nhất là khi phát hành cổ phiếu cũng không còn dễ dàng như vài năm trước.

Cũng cần nói thêm, một điều kiện thuận lợi hiện nay là việc nhà đầu tư cá nhân đang khá tích cực mua trái phiếu doanh nghiệp. Nếu cuối 2018, nhà đầu tư cá nhân chỉ mua 6,9% khối lượng trên thị trường sơ cấp, thì cuối 2019 đã lên tới gần 10%. Riêng quý I/2020, tỷ lệ này thậm chí tăng gấp đôi, lên 20%.

Tất nhiên, dù đang rất sôi động, nhưng không phải không có lý khi thời gian gần đây, chuyện phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc liên tục được dư luận và cả cơ quan quản lý nhắc nhở.

Nhìn ở góc độ thị trường, trái phiếu doanh nghiệp cũng hoạt động bình thường bên cạnh thị trường chứng khoán vốn như góp vốn hay bán cổ phần, "lời ăn lỗ chịu" và quyền quyết định ở phía các nhà đầu tư. Nhưng khác với kênh huy động vốn khác, kênh phát hành trái phiếu hiện nay còn khá sơ khai khi chưa có tổ chức định giá độc lập cũng như việc giám sát thông tin công bố của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế.

Chẳng hạn như thực hư thông tin về việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất lên đến 20%/năm như tiết lộ của vị phó tổng giám đốc ngân hàng trên. Thực tế, theo phân tích của một số chuyên gia, đôi khi đây chỉ là lời chào mời, còn khi chốt giao dịch có thể sẽ thay đổi theo hướng giảm, thậm chí không phát sinh giao dịch. Dẫu vậy, việc tung tin lãi suất cao nhưng lại không có lời xác thực ngay sau đó, vô hình trung đã gây ra tâm lý bất ổn cho thị trường về kỳ vọng lãi suất và nguy cơ cho những nhà phát hành minh bạch khác.

Hay năm ngoái, tình trạng một số doanh nghiệp "vô danh" cũng thông tin rầm rộ về những thương vụ phát hành trái phiếu "ảo" trên nhiều trang mạng xã hội với lãi suất cao ngất ngưởng để lừa gạt nhà đầu tư, nhưng cơ quan quản lý lại không hề biết hoặc không thể xử lý được.

Và đây là những vấn đề cần sớm giải quyết để kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp này vận hành một cách hiệu quả và bền vững, chứ không phải sự lo ngại lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao hơn lãi vay ngân hàng 1 - 2%.